工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如何?工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析

• 陳觀秋 2023年12月29日 來源：中國新聞網(wǎng) 金融界 中研普華報告 1494 99
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2022年，工業(yè)用地推地力度上漲，推出、成交均上升。2022年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積11.32億平方米，同比上升13.8%;共成交工業(yè)用地10.43億平方米，同比上升16.8%，推出和成交較去年均有小幅上漲。企業(yè)在合作主體上更趨多元化，標桿企業(yè)加大行業(yè)布局。公R

2022年，工業(yè)用地推地力度上漲，推出、成交均上升。2022年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積11.32億平方米，同比上升13.8%;共成交工業(yè)用地10.43億平方米，同比上升16.8%，推出和成交較去年均有小幅上漲。企業(yè)在合作主體上更趨多元化，標桿企業(yè)加大行業(yè)布局。公募REITs破百億，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已成為公募REITs重點發(fā)行對象。

2022年以來，先后有4只的產(chǎn)業(yè)園類公募REITs上市，分別為臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、上海東久REIT、合肥高新REIT、和達高科REIT。產(chǎn)業(yè)園REITs將擴容至8只，募集資金超百億元。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析

工業(yè)用地分為三種類型：一類：金融活動業(yè)、縫紉工業(yè)、電子工業(yè)、工藝品制造等對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)。二類：農(nóng)副食品加工業(yè)、食品工業(yè)、紡織工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)等對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)。三類：冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、采掘工業(yè)、化學原料及化學制品制造業(yè)、造紙工業(yè)等對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)。

此外，隨著基礎設施公募REITs的持續(xù)擴容，除了倉儲物流外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等資產(chǎn)類別進一步受到外資關注。根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所，能夠維持工業(yè)領域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》分析：

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實體企業(yè)。因我國實體經(jīng)濟發(fā)展不濟，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導致了企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結構性失衡，行業(yè)有一定的風險性。

由于國家統(tǒng)計局并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進行專門的統(tǒng)計，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。

國際房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布的《2022年昆明房地產(chǎn)市場回顧》指出：2022年，昆明住宅市場量價齊跌，工業(yè)土地供需兩熱。

報告顯示，在房地產(chǎn)進入調(diào)控時代后，昆明住宅投資性需求得到遏制，全市住宅量價齊跌，2022年售價同比大幅下降至13810元/平方米。同時，由于近年來工業(yè)物流發(fā)展迅速，2022年昆明工業(yè)土地供需兩熱。

此外，報告還披露：2022年，昆明甲級寫字樓市場受到較大沖擊，市場需求收縮。為吸引客戶，業(yè)主均采取以價換量措施或大幅度優(yōu)惠，全市租金同比下跌至79.88元/平方米/月。在此背景下，大量企業(yè)抓住時機，以最低的價格進駐品質(zhì)更好的樓宇，促進了凈吸納量的增長。據(jù)統(tǒng)計，2022年昆明全市甲級寫字樓凈吸納達77892平方米;同時，空置率同比大幅下降9.01個百分點至18.24%。

各地工業(yè)地產(chǎn)建設風生水起，中國工業(yè)地產(chǎn)建設已經(jīng)在地域分布及建設模式上取得了一定的特色、從區(qū)域分布來看，環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)，依托其雄厚的工業(yè)基礎，成為全國工業(yè)地產(chǎn)建設的聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展工業(yè)地產(chǎn)建設，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。

在“新基建”浪潮的推動下，5G、大數(shù)據(jù)、AI等技術將更一步地發(fā)展和深入應用，工業(yè)地產(chǎn)作為新基建時代，工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要載體，也將迎來一場新的發(fā)展機遇。智慧工業(yè)地產(chǎn)建設正向著智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化的方向進行轉(zhuǎn)變。

報告根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實踐經(jīng)驗，對中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

想要了解更多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2029年工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》。

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