2023物流地產(chǎn)的存量整合階段來臨

• 黃江 2023年10月11日 來源：新浪 422 21
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除了土地供應(yīng)方面的難題，物流地產(chǎn)在渡過快速的拓展階段后，已經(jīng)正式進(jìn)入了存量階段，大量存量老舊物流項(xiàng)目已經(jīng)面臨土地到期，政府要收儲或調(diào)規(guī)發(fā)展，當(dāng)物流地產(chǎn)的存量整合階段來臨，如何把握發(fā)展機(jī)會(huì)是大課題。

國家發(fā)展改革委等四部門發(fā)布關(guān)于做好2023年降成本重點(diǎn)工作的通知。其中提出，降低企業(yè)用地成本。修改完善《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，推廣應(yīng)用節(jié)地技術(shù)和節(jié)地模式。繼續(xù)推進(jìn)工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓。落實(shí)工業(yè)用地配置政策，鼓勵(lì)采用長期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)等方式供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，切實(shí)降低企業(yè)前期投入。

中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與未來方向

物流地產(chǎn)商不得不尋求新的發(fā)展路徑，而“物流+工業(yè)”的創(chuàng)新載體在一定程度上既以工業(yè)租戶滿足稅收和政府要求，又通過一定比例的物流租戶達(dá)成運(yùn)營指標(biāo)和回報(bào)率，這使得物流產(chǎn)業(yè)化正在成為物流地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新的發(fā)展方向。

除了土地供應(yīng)方面的難題，物流地產(chǎn)在渡過快速的拓展階段后，已經(jīng)正式進(jìn)入了存量階段，大量存量老舊物流項(xiàng)目已經(jīng)面臨土地到期，政府要收儲或調(diào)規(guī)發(fā)展，當(dāng)物流地產(chǎn)的存量整合階段來臨，如何把握發(fā)展機(jī)會(huì)是大課題。

因此，對于物流地產(chǎn)而言，需要進(jìn)行相應(yīng)的創(chuàng)新，去適應(yīng)環(huán)境與行業(yè)的改變。而物流產(chǎn)業(yè)化是目前行業(yè)探索中最前沿的解決思路，即在工業(yè)用地上做物流+工業(yè)產(chǎn)品形態(tài)，兼容工業(yè)與物流功能，以供應(yīng)鏈服務(wù)的概念運(yùn)營項(xiàng)目。

ESR或THI這類“物流+工業(yè)”模式，可以很好地平衡三方利益。

第一，滿足制造業(yè)企業(yè)的使用需求。高標(biāo)準(zhǔn)倉庫和現(xiàn)代化廠房之間物業(yè)形態(tài)的適配性很高，制造業(yè)企業(yè)在層高、載重、消防等方面的需求都可以很好地滿足，同時(shí)，相較于傳統(tǒng)高層廠房運(yùn)輸困難的工業(yè)廠房項(xiàng)目，垂直盤道和公共平臺的設(shè)計(jì)，有效地解決了企業(yè)高層廠房物流運(yùn)輸?shù)碾y題，實(shí)現(xiàn)真正的“上樓”。

第二，滿足政府對于產(chǎn)業(yè)的需求。ESR、THI這種工業(yè)和物流的搭配，也滿足了政府對于產(chǎn)業(yè)、稅收的需求。一般來說，物流行業(yè)的綜合稅負(fù)率為8‰左右，而工業(yè)企業(yè)的綜合稅負(fù)率約為5%，所以如果項(xiàng)目給到工業(yè)的一部分體量，可以快速滿足政府的稅收要求，一般來說“物流+工業(yè)”的項(xiàng)目，畝均稅收可達(dá)30萬左右，如果能把所有物流相關(guān)服務(wù)的稅全部遷過來，根據(jù)物理空間去算，畝均稅收達(dá)到4、50萬也是沒有太大問題的，關(guān)鍵是看工業(yè)能做多少的體量。

第三，滿足投資人的需求?！拔锪?工業(yè)”項(xiàng)目相對純工業(yè)項(xiàng)目來說，后期更容易退出一些，并且在退出的時(shí)候，由于項(xiàng)目載體屬于工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)兩者之間，可以以物流項(xiàng)目去做退出，在退出的時(shí)候估值方面也不會(huì)像純工業(yè)一樣，沒有路徑。

另外，除了三方利益的平衡，長期以來工業(yè)用地打“擦邊球”的物流地產(chǎn)，反而不知不覺中在土地合規(guī)性上為此提供了便利。

總而言之，對物流地產(chǎn)商來說，工業(yè)的適配無論是在與政府“勾兌”獲取土地時(shí)講述“故事”的可行度方面，還是實(shí)際建成后的履行方面，都可以在一定程度上既以工業(yè)租戶滿足稅收和政府要求，又通過一定比例的物流租戶達(dá)成運(yùn)營指標(biāo)和回報(bào)率。

而對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，“物流+工業(yè)”項(xiàng)目一方面可以解決制造業(yè)企業(yè)“上樓”的難題，另一方面“物流+工業(yè)”也為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了一條可退出的路徑，因?yàn)楝F(xiàn)在雖然投資者也在逐步接受標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)品，但一般來說，只有極具發(fā)展?jié)摿Φ募児I(yè)項(xiàng)目才能獲得投資者的認(rèn)可，而物流地產(chǎn)基金有一套成熟的運(yùn)作模式，所以，“物流+工業(yè)”這種搭配了物流的產(chǎn)品，相對來說，投資者更能接受。

綜合各方來看，伴隨著土地集約化利用、“工業(yè)上樓”的推進(jìn)，相信“物流+工業(yè)”這種新型載體，也將會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》顯示：

中國園區(qū)經(jīng)濟(jì)步入新賽道

2022年百強(qiáng)園區(qū)中，GDP超過1000億元的園區(qū)共有48個(gè)，以國家級經(jīng)開區(qū)、國家級高新區(qū)為代表的兩類園區(qū)GDP總量達(dá)到29萬億元，占全國GDP比重達(dá)25.3%。

以國家高新區(qū)和國家經(jīng)開區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石。不過，當(dāng)前國內(nèi)的經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)存在兩大特征，一是高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)了趨同化現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化競爭比較嚴(yán)重;二是園區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)“極化”特征，非百強(qiáng)園區(qū)和百強(qiáng)園區(qū)之間在產(chǎn)業(yè)吸附能力、產(chǎn)業(yè)承接能力、產(chǎn)業(yè)競爭能力等方面將形成巨大的鴻溝，且差距將越來越大。

在以園區(qū)為核心帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)主要模式的背景下，如何推動(dòng)各類園區(qū)有序發(fā)展的問題十分重要，而對于一些發(fā)展滯后的園區(qū)，能夠解決好與區(qū)域發(fā)展之間的矛盾，突破虹吸效應(yīng)，加快融入都市圈、城市群、經(jīng)濟(jì)帶，加快承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,實(shí)現(xiàn)協(xié)同開放發(fā)展，是其實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的有效途徑之一。

園區(qū)經(jīng)濟(jì)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心組成，以國家高新區(qū)和國家經(jīng)開區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石、對外開放的穩(wěn)定器、創(chuàng)新發(fā)展的主引擎、轉(zhuǎn)型升級的風(fēng)向標(biāo)、區(qū)域協(xié)同的先鋒隊(duì)，正在邁向“標(biāo)桿引領(lǐng)”的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

日前，賽迪顧問園區(qū)經(jīng)濟(jì)研究中心公布的百強(qiáng)園區(qū)中，共有53家國家級高新區(qū)、47家國家級經(jīng)開區(qū)入榜。

賽迪顧問的數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年，國家級高新區(qū)共計(jì)169家(含蘇州工業(yè)園區(qū))，國家級經(jīng)開區(qū)共計(jì)230家。2022百強(qiáng)園區(qū)中，GDP超過1000億元的園區(qū)共有48個(gè)，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量超過300家的園區(qū)共有65個(gè)，進(jìn)出口額超過500億元的園區(qū)共有40個(gè)。其中，53家入榜的國家級高新區(qū)，企業(yè)營業(yè)收入達(dá)334773億元，占所有國家級高新區(qū)企業(yè)營業(yè)收入的78%。47家入榜的國家級經(jīng)開區(qū)，實(shí)際利用外資達(dá)318億美元，占所有國家級經(jīng)開區(qū)實(shí)際利用外資總額的52%，馬太效應(yīng)正在釋放。

數(shù)據(jù)還顯示，2021年，兩類園區(qū)GDP總量達(dá)到29萬億元，占全國GDP比重達(dá)25.3%，比2012年高近五個(gè)百分點(diǎn)。

2022年園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展百強(qiáng)中，區(qū)域分布不平衡問題依然突出。按四大區(qū)域劃分，東部區(qū)域占比最多，超過50%，處于絕對領(lǐng)先地位，但與去年相比呈下降趨勢，西部地區(qū)則有增長。按19大城市群劃分，長江三角洲城市群占比最大，其次為長江中游城市群、粵港澳大灣區(qū)城市群。

按照省份來看，2022年園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展百強(qiáng)中，江蘇省占19席，其后依次為浙江省、廣東省、山東省、湖北省，入榜園區(qū)數(shù)量分別為9席、8席、7席、7席。青海省、海南省、寧夏回族自治區(qū)、內(nèi)蒙古自治區(qū)以及西藏自治區(qū)未有園區(qū)入榜。

“區(qū)域不平衡是國家的國情，園區(qū)不平衡是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的縮影，百強(qiáng)園區(qū)區(qū)域分布不平衡跟當(dāng)前的國情符合，越發(fā)達(dá)的地區(qū)，園區(qū)數(shù)量越多，園區(qū)發(fā)展實(shí)力也越強(qiáng)?！睂O曉利介紹，一直以來，百強(qiáng)園區(qū)區(qū)域分布不平衡問題一直很突出。但是，近些年來，中西部園區(qū)進(jìn)榜的數(shù)量在增多，特別是中部的實(shí)力有明顯的上升趨勢。

不過，在這樣的大趨勢下，也有一定的差異。例如按照GDP排名來看，山東的GDP總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過湖北，2021年山東省GDP總量為8.3萬億元，湖北的GDP總量是5萬億元。而在賽迪顧問發(fā)布的百強(qiáng)榜單上，山東共有6地7個(gè)園區(qū)入圍百強(qiáng)，其數(shù)量與湖北持平。

這一定程度上反映出，湖北的園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量較優(yōu)。這與地方對園區(qū)發(fā)展的重視程度、產(chǎn)業(yè)在園區(qū)的集聚程度有較大的關(guān)系。

《2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告

  工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析工業(yè)地產(chǎn)未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、...

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