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中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)政策分析:住房租賃行業(yè)進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段

  • 吳澳燕 2024年1月10日 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 1389 91
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住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分,對(duì)于滿足人們的居住需求、優(yōu)化資源配置、促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面具有重要意義。

住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分,對(duì)于滿足人們的居住需求、優(yōu)化資源配置、促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面具有重要意義。

住房租賃是指房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用,房屋消費(fèi)者通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金,取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。住房租賃的本質(zhì)是房地產(chǎn)交易的一種形式,它涉及到房屋的所有權(quán)人(出租人)和承租人之間的一定時(shí)期內(nèi)的租賃關(guān)系。承租人通過(guò)支付租金獲得房屋的使用權(quán),出租人通過(guò)收取租金實(shí)現(xiàn)其投資回報(bào)。

中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)政策分析

自2021年7月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》發(fā)布以來(lái),保租房熱度不減,相關(guān)配套設(shè)施陸續(xù)出臺(tái)。至今,超過(guò)40個(gè)城市分別制定了保租房擴(kuò)大供給的發(fā)展規(guī)劃和落地方案。從目前的增速幅度來(lái)看,“十四五”最終實(shí)現(xiàn)供應(yīng)的保租房數(shù)量將快速達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2022年7月12日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》,提出盤活存量住房資源,擴(kuò)大租賃住房供給,幫助租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具備同等的權(quán)利,進(jìn)一步培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

2022年12月14日,中共中央、國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》,明確持續(xù)提升傳統(tǒng)消費(fèi),促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房住不炒”定位,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,支持居民合理自住需求,遏制投資投機(jī)性需求,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì),截至2022年12月23日,我國(guó)累計(jì)出臺(tái)157條與住房租賃行業(yè)相關(guān)的政策,其中中央政策占比15%、地方政策占比85%,表現(xiàn)了各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的決心。

2022年,中央政府從政策培育、金融支持、市場(chǎng)監(jiān)管、資金補(bǔ)助、租金減免等方面支持和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。其中,政策支持占比43%;其次是金融支持政策,占比33%。相比2021年,金融支持政策明顯增多,占比增加14%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)住房租賃行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示:

近年來(lái),我國(guó)對(duì)住房租賃行業(yè)的重視程度明顯提升,政策支持力度也持續(xù)加大。2023年上半年,金融支持政策明顯發(fā)力,住房租賃金融支持體系基本形成。1月,千億租賃住房貸款支持計(jì)劃啟動(dòng);2月,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)和“金融支持住房租賃17條”政策相繼出臺(tái);3月,保租房公募REITs發(fā)行門檻降低;4月,國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)政策支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,進(jìn)一步為公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容。隨著多項(xiàng)金融政策的陸續(xù)出臺(tái),住房租賃金融支持體系基本形成,行業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步改善。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),2023年1-11月,我國(guó)地方政府共出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策約160次。分月度來(lái)看,2023年各月出臺(tái)政策頻次均在10次及以上,其中三季度政策出臺(tái)最為密集,各月頻次均在20次左右。分城市來(lái)看,一線城市出臺(tái)政策頻次領(lǐng)先,深圳超15次,廣州超10次,北京、上海出臺(tái)政策近10次;二線城市中青島、成都、天津等地出臺(tái)政策較多,均在5次以上。

分類來(lái)看,2023年,地方住房租賃政策以供給側(cè)政策為主,一方面,積極貫徹落實(shí)中央政策精神,拓寬租賃住房籌集渠道,加大金融財(cái)稅政策支持,調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性,多措并舉擴(kuò)大租賃住房供給;另一方面,加強(qiáng)租賃住房相關(guān)管理辦法建設(shè),推動(dòng)行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展。需求側(cè),各地政府積極優(yōu)化公積金服務(wù),強(qiáng)化市場(chǎng)規(guī)范監(jiān)管,為承租人提供良好的租住環(huán)境。

房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的核心內(nèi)容主要包括,從解決住房有沒(méi)有,轉(zhuǎn)向解決住房好不好。實(shí)行租購(gòu)并舉,可有效盤活存量、優(yōu)化增量,平衡好開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式中,住房租賃將唱主角,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸增加長(zhǎng)期持有、出租經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)比重。

目前,住房租賃供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,供應(yīng)規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。保障性租賃住房公募REITs得以順利發(fā)行,更多社會(huì)資本參與住房租賃建設(shè)運(yùn)營(yíng),住房租賃企業(yè)融資環(huán)境有效改善,影響住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的住房租賃收益率過(guò)低、低成本長(zhǎng)期資金缺乏等深層次問(wèn)題逐漸破解。隨著新型城鎮(zhèn)化縱深推進(jìn),流動(dòng)人口向中心城市聚集,住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民、青年人等群體住房問(wèn)題,助力房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡等方面發(fā)揮更為重要的作用。

住房租賃市場(chǎng)前景廣闊,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)?;?、機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化發(fā)展,有利于提升服務(wù)水平,穩(wěn)定租賃關(guān)系,規(guī)范市場(chǎng)主體行為。隨著政策紅利持續(xù)釋放,我國(guó)住房租賃市場(chǎng)取得較快發(fā)展,并進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)住房租賃行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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