樓市大消息 事關(guān)各城市 住建部最新通知 城中村改造行業(yè)市場機(jī)遇分析報告

• 李波 2024年2月28日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1135 73
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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃。各地要科學(xué)編制規(guī)劃，認(rèn)真組織實施，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃。各地要科學(xué)編制規(guī)劃，認(rèn)真組織實施，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場大起大落。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制的重要抓手。各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，準(zhǔn)確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃。

按照要求，住房發(fā)展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位，測算房地產(chǎn)項目合理融資需求。保障性住房要進(jìn)一步明確供應(yīng)套數(shù)和戶型結(jié)構(gòu)。

要將房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時間等納入目標(biāo)管理。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當(dāng)方式向社會公布當(dāng)年住房發(fā)展年度計劃有關(guān)情況。

完成改造的老舊小區(qū)，少有樓棟外立面整體翻新、小區(qū)內(nèi)大面積種草種樹等“外觀改造”，更多是解決路不平、房頂漏、下水堵、停車難、隱患多等居民生活中遇到的難題。

“相較于老舊小區(qū)‘面子新’，我們更注重‘里子實’?！焙樯絽^(qū)和平街道新綠美地社區(qū)居委會黨委書記李雅琴說，確定納入改造的老舊小區(qū)名單后，社區(qū)就和參建單位、小區(qū)物業(yè)圍繞“怎么改，改哪些”來走訪群眾、搜集意見，項目方案公示確定后再啟動改造，“真正讓老舊小區(qū)改造，改在居民最需要的地方”。

在位于武漢市洪山區(qū)中鐵花園社區(qū)的忠誠花苑小區(qū)，小區(qū)業(yè)主張?zhí)煺推渌用褚黄鹎謇砦蓍芟碌谋?，避免砸傷行人。“這兒是武漢市首批商品房小區(qū)，當(dāng)時樓頂裝飾的琉璃瓦松動脫落隱患大，還有電動車停不下、充電難等問題。”張?zhí)煺f，這些大家長期反映的問題在老舊小區(qū)改造中都得到了解決。

為確保城中村改造行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價值，我們研究團(tuán)隊通過上市公司年報、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗證等多渠道開展數(shù)據(jù)采集工作，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個側(cè)面綜合了解城中村改造行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，創(chuàng)新前沿?zé)狳c(diǎn)，進(jìn)而賦能城中村改造從業(yè)者搶跑轉(zhuǎn)型賽道。

2021年“十四五”規(guī)劃首次提出了城市更新[1]行動，城中村改造是本輪城市更新的重要組成部分。2021年3月，我國明確了“十四五”時期的城市更新目標(biāo)：“完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造;基本完成大城市老舊廠區(qū)改造;改造一批大型老舊街區(qū);因地制宜改造一批城中村?！?/p>

城中村指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”，也泛指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

2023年4月28日，中央政治局會議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月21日，國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步細(xì)化了具體工作要求。

一方面，據(jù)住建部，目前廣州市城中村面積占廣州的1/10，其中常住人口占全市常住人口的35%左右;2017年北京有城中村952個，常住人口370萬(占全市2194萬常住人口的17%);2015年鄭州中心城區(qū)建成區(qū)共有124個行政村，村民人口約30萬(占全市957萬常住人口的3.1%);2020年，哈爾濱市確認(rèn)中心城區(qū)共有77片城中村，涉及土地面積184平方公里(占全市的1.8%)。

因此，一個城市人口數(shù)量越多，城市發(fā)展過程中遺留的待改造城中村占比通常越高，城中村改造可以為特大超大城市區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展更好地賦能。

另一方面，根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為38.6平方米，而《2021年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》顯示2021年我國進(jìn)城農(nóng)民工人均居住面積僅為21.7平方米，“新市民”居住問題較為突出。尤其是一二線城市的房價較高，通過“新市民”購房改善居住條件面臨較大困難。

城中村改造行業(yè)市場機(jī)遇分析

城中村改造的本質(zhì)是重新開發(fā)利用利用率低的土地，產(chǎn)生增值收益，使得原住居民等獲得更合理的價值分配。早在10年前，十八屆三中全會就提出集體建設(shè)用地與國有土地要“同等入市、同權(quán)同價”。

目前我國居民擁有的國有土地上建造的房屋可以交易，而農(nóng)民在集體土地上建造的房屋則仍然不能交易(只能與本村村民交易)。

房產(chǎn)不能“同等入市、同權(quán)同價”，這是農(nóng)民財產(chǎn)性收入低的重要原因。2020年12月，習(xí)近平總書記在全國農(nóng)村工作會議上指出，“今后十五年是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制的窗口期”?！俺侵写甯脑臁笨梢猿浞掷棉r(nóng)村建設(shè)用地，逐漸破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，讓農(nóng)民財富倍增，是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要一環(huán)。

例如，2023年3月23日廣州出臺《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施的通知》(簡稱“做地10條”)，放棄了土地開發(fā)一二級聯(lián)動的城市更新模式，除重點(diǎn)城市更新片區(qū)還可以豁免采用土地開發(fā)一二級聯(lián)動外，其他地區(qū)可采取做地+土儲的城市更新模式，即一級開發(fā)后土地必須收儲，進(jìn)行招拍掛之后才能進(jìn)入二級開發(fā)。并且，做地主體限定在越秀集團(tuán)、廣州建筑、廣州地鐵等全資國企。

改造方式方面，城中村改造涉及農(nóng)村集體用地和房屋，可選擇拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等方式，強(qiáng)調(diào)要把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。棚改則多通過大規(guī)模拆除新建改造國有建設(shè)用地上的危舊住房、破房爛院等。

想要了解更多城中村改造行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報告《2024-2029年中國城中村改造行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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  2024-2029年中國城中村改造行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  城中村改造行業(yè)研究報告主要分析了城中村改造行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、市場特點(diǎn)等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

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