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二線城市房價冷熱不均 預(yù)計今年很難再現(xiàn)去年的普漲行情

2017年2月13日     來源:融360      編輯:HeDaoHui      繁體
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從目前趨勢看,預(yù)計今年很難再現(xiàn)去年之前的普漲行情,各城市間會延續(xù)分化態(tài)勢。其中:一線城市房價預(yù)計小幅盤整;二線城市房價將冷熱不均。而天津、武漢、鄭州、成都、西安等二線城市仍被看好;三四線城市去庫存任重道遠(yuǎn),但長三角、珠三角、成渝(臨近成都)和長江中游
  我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化原因何在

  1.房屋供需和土地價格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因

  地方政府土地規(guī)??刂剖怯绊懛课莨┙o的最主要因素,需求盡管無法精確統(tǒng)計和計算,但長期來講和各城市人口數(shù)密切相關(guān),因此,衡量各城市住宅的供需情況,大體上可以用推出拍賣的住宅用地面積和常住人口之間的比例(平均土地供給比例)這一指標(biāo)來衡量。

  比較2008-2016年一二三線城市的平均土地供給比例,一線城市的平均土地供給比例僅為1.97,二線城市為5.3,三線城市為4.1??梢钥闯鲆痪€城市的住宅供需相對緊缺,而二三線城市的供給相對寬裕。其中,三線城市房地產(chǎn)的供需狀況并不比二線城市更為寬松,我們認(rèn)為主要原因是很多三四線城市沒有公布拍賣土地面積導(dǎo)致樣本不全面,即主要是由于樣本受限導(dǎo)致數(shù)據(jù)不能完全反映三四線城市的實際庫存情況。

  二三線城市住宅價格的分化不能完全由供需解釋,進(jìn)一步比較各城市土地拍賣價格,可以發(fā)現(xiàn)房價與土地拍賣價格高度相關(guān)。如三線城市中的舟山,盡管供需相對寬松,但其土地價格偏高,也推動其房價相對高企。

  2.流動性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力

  近年來中國市場中流通的貨幣量增速很快。截至2016年11月末,M2余額約153萬億元,比1979年底M2(1339億元),增長了1000多倍。從M2/GDP來看,該比例逐年攀升,1996年首次突破1,2015年首次突破2,達(dá)2.03。因此,不容忽視的是,中國近年來的流動性非常充裕,但對大量資金而言,可配置的高收益安全資產(chǎn)非常有限。

  于是,大量資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)多年來只漲不跌的一線城市房地產(chǎn)市場。近十年來,一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍,而房價漲幅超過5倍,租售比從5%一路下降到不到2%,也就是說房價的漲幅是房租漲幅的2-3倍??梢?,資金的資產(chǎn)配置需求是一線房價持續(xù)暴漲的重要推力,否則的話,一線城市的租金水平也應(yīng)該與房價同幅度上漲。當(dāng)一線城市再次因房價上漲而限購時,這種需求接著就溢出到部分二線城市,這是2016年部分二線城市房價快速上漲的一個重要原因。因此,流動性充裕背景下,資產(chǎn)配置動機促使資金去發(fā)掘供需相對緊張、未來更有上漲**的城市,進(jìn)一步加劇了各城市間房地產(chǎn)市場的分化。

  不同區(qū)域未來房價會呈現(xiàn)怎樣的走勢

  1.預(yù)計2017年房地產(chǎn)市場難再現(xiàn)2016年的普漲行情,但也不會出現(xiàn)普跌

  未來可能引起房價普跌的變數(shù)在于會引起市場風(fēng)險偏好變化的事件。對比國際和我國住房市場生態(tài)差異以及其房價下跌的教訓(xùn),下列三種情況最有可能引發(fā)房價普跌。

  一是貨幣政策大幅收緊。結(jié)合日本和美國的經(jīng)驗教訓(xùn),貨幣政策如果較大幅度收緊,可能就會改變樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期。2016年出現(xiàn)的房價上漲,一個重要原因是央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟而實施了寬松的貨幣環(huán)境,未來一旦貨幣政策收緊,隨著貨幣環(huán)境變化,房市預(yù)期也將發(fā)生改變。

  去年中央經(jīng)濟工作會議提出,“房子是用來住的、不是用來炒的”。其核心是要“穩(wěn)”:既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。因此,盡管隨著美聯(lián)儲宣布加息推動全球流動性寬松周期基本結(jié)束,中國貨幣政策也更加強調(diào)“穩(wěn)健”,預(yù)計我國貨幣政策不會主動進(jìn)行大幅度轉(zhuǎn)向,即使在匯率貶值、跨境資金流出壓力下,貨幣政策也會盡量避免對房市產(chǎn)生過大影響。

  二是房產(chǎn)稅正式推出。日美韓各國有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等,持有成本要遠(yuǎn)高于中國。所以,受房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等影響,當(dāng)前日本人和美國人希望通過投資房產(chǎn)增值的積極性不高。我國一旦明確開征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策,預(yù)計住房有效需求將明顯減少,難保不會導(dǎo)致房價向下逆轉(zhuǎn)。但從當(dāng)前實際情況來看,房產(chǎn)稅的推出基礎(chǔ)條件還不成熟,預(yù)計2017年推出房產(chǎn)稅的可能性很小。

  三是經(jīng)濟增速超預(yù)期下行。從日美等國的經(jīng)驗可以看出,經(jīng)濟增速超預(yù)期下行將從整體上引致房價進(jìn)入下跌通道。從我國經(jīng)濟運行情況來看,盡管當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力依然較大,但超預(yù)期下行的可能性也比較小。綜上,我們認(rèn)為至少在2017年不會出現(xiàn)房價普跌現(xiàn)象。

  但美聯(lián)儲加息意味著全球流動性寬松周期基本結(jié)束,過去一年的寬松貨幣信貸環(huán)境難以持續(xù),且房市調(diào)控政策在收緊,房市面臨的內(nèi)外部環(huán)境決定了2017年房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)2016年的普漲行情。

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