(1)預(yù)計(jì)一線城市房?jī)r(jià)可能小幅盤整，全年總體上仍會(huì)小幅上漲

　　由于一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢(shì)仍在繼續(xù)吸引人口流入，一線城市住房的消費(fèi)性需求依然堅(jiān)挺。綜合今年政策收緊對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的影響，預(yù)計(jì)一線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)小幅盤整，全年總體上仍會(huì)小幅上漲，其中，深圳和廣州作為第二梯隊(duì)，房市總體表現(xiàn)要弱于京滬。

　　(2)預(yù)計(jì)二線城市房?jī)r(jià)將冷熱不均

　　不同于一線城市相對(duì)更為整齊劃一，二線城市之間情況差異較大，房?jī)r(jià)冷熱不均情況將會(huì)出現(xiàn)。未來(lái)二線各城市房地產(chǎn)走勢(shì)主要取決于各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、對(duì)流動(dòng)人口的吸引力，同時(shí)也要考慮前期房?jī)r(jià)上漲對(duì)各城市房?jī)r(jià)的透支情況。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)一定程度上取決于城市對(duì)人口的吸引力。從長(zhǎng)周期來(lái)看，住房?jī)r(jià)值仍主要體現(xiàn)在其居住屬性，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素在于人口，無(wú)論是資源的凝聚還是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終都將體現(xiàn)為人口的聚集，人口規(guī)模決定了城市住房需求的總量，因此房?jī)r(jià)走勢(shì)一定程度上取決于城市對(duì)人口的吸引力。

　　從2011-2015年主要一二線城市新增常住人口數(shù)量可以看出，天津、北京、合肥、重慶、上海和深圳在過(guò)去五年是全國(guó)人口流入最多的城市，人口競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。可以看出，天津已超越北京、上海、深圳等一線城市，成為近五年人口增長(zhǎng)最多的城市。這主要源于天津仍處于城市擴(kuò)張期，同時(shí)受益于京、津、冀城市群規(guī)劃的利好。合肥則由于近年來(lái)大力投入第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，交通設(shè)施也不斷完善，商業(yè)、娛樂(lè)區(qū)也在逐步成型，推動(dòng)合肥常住居民數(shù)量陡增。

　　另一個(gè)發(fā)生顯著變化的城市是重慶，重慶常住人口由2001-2010年年均增長(zhǎng)3.6萬(wàn)上升至近五年年均增長(zhǎng)26.3萬(wàn)，這也在一定程度上反映出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致中西部人口出現(xiàn)回流現(xiàn)象。而鄭州、武漢、廣州、蘇州、成都、石家莊處于第二梯隊(duì)，年均新增常住人口在10-20萬(wàn)之間。這12個(gè)城市是目前全國(guó)人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，城市競(jìng)爭(zhēng)力正在不斷增強(qiáng)。

　　城市發(fā)展**從根本上決定了一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)?？紤]城市發(fā)展，要放在國(guó)家對(duì)城市的規(guī)劃框架下來(lái)進(jìn)行。因此，未來(lái)城市群的發(fā)展方向值得關(guān)注。國(guó)務(wù)院提出將在“十三五”期間建設(shè)19個(gè)城市群，包括：京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、山東半島、海峽西岸、東北地區(qū)、中原地區(qū)、長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、關(guān)中平原、北部灣、晉中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、蘭州——西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群。

　　僅從城市發(fā)展**來(lái)看，我們重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣和關(guān)中平原十大城市群的首位城市，包括上海、廣州、深圳、北京、濟(jì)南、青島、福州、武漢和長(zhǎng)沙、成都、重慶、鄭州、南寧、西安。另外，長(zhǎng)三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)，未來(lái)的房地產(chǎn)有進(jìn)一步升值的空間。

　　2016年房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)高的城市房?jī)r(jià)空間可能已被透支。梳理2016年前11月各城市二手住宅價(jià)格增速，深圳、合肥、北京名列前三，同比增速在30%以上;上海、廈門、南京、廣州緊隨其后，同比增速在20%以上;天津、杭州、鄭州、武漢、石家莊同比增速也超過(guò)了10%?？梢钥闯觯€城市中，合肥、廈門和南京房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)20%，這幾個(gè)城市的共同特點(diǎn)是人口持續(xù)流入，尤其是近幾年小學(xué)在校生人數(shù)快速增長(zhǎng)，領(lǐng)先全國(guó)。

　　同時(shí)，這幾個(gè)城市均位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)、珠三角地區(qū)，過(guò)去幾年價(jià)格被低估也造就了此類城市在2016年樓市的火熱，成為房企爭(zhēng)相布局的城市。我們認(rèn)為，2016年房?jī)r(jià)的快速上漲一方面源于城市基本面向好，而更重要的是寬松的貨幣環(huán)境，但2017年政策收緊成為必然，因此房?jī)r(jià)快速上漲動(dòng)力已然不足，而房企過(guò)去一年在熱點(diǎn)城市銷售業(yè)績(jī)突出，在慣性的驅(qū)使下，拿地投資大概率將保持高位運(yùn)行。這些城市價(jià)格過(guò)快上漲透支了大量需求并且超出當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力，市場(chǎng)積聚了一定風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)2017年如果房地產(chǎn)出現(xiàn)量?jī)r(jià)調(diào)整，這幾個(gè)城市也將先于其他城市出現(xiàn)。