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深圳民宿業(yè)迎來(lái)陣痛期 惠州成“外部”最大對(duì)手

2017年2月21日     來(lái)源:深圳商報(bào)      編輯:HeDaoHui      繁體
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近日,《民宿泡沫臨近破滅,資本蜂擁將催生海量“美麗的鬼屋”?》、《民宿大量虧損,是行業(yè)大限已到,還是黎明前的黑暗?》等文章在網(wǎng)絡(luò)廣為流傳。而據(jù)深圳市大鵬新區(qū)民宿協(xié)會(huì)日前發(fā)表的一份大鵬新區(qū)民宿2016年發(fā)展?fàn)顩r的報(bào)告,里面有兩組數(shù)字格外引人關(guān)注。一是深圳民宿
  惠州成為深圳民宿“外部”最大對(duì)手

  高密度帶來(lái)了高競(jìng)爭(zhēng),甚至是惡性競(jìng)爭(zhēng)。

  從事酒店業(yè)7年,從服務(wù)員做到部門經(jīng)理的吳先生,2014年9月在較場(chǎng)尾開(kāi)設(shè)了一家只有9間房的民宿。他告訴記者,在2015年最高峰期,他的營(yíng)業(yè)額是30萬(wàn)元,但支出是31萬(wàn)元。“2015年生意真的不愁做,4月份連續(xù)出現(xiàn)17天包場(chǎng),一間房的價(jià)格都在三四百元?!眳窍壬f(shuō),可是周邊民宿太多,為了搶生意,有的店把房?jī)r(jià)定在100到150元?!熬W(wǎng)上訂了房的客人,看到這家店豎在門口的價(jià)格牌,一進(jìn)我家店就說(shuō)‘你怎么這么黑心啊?’”吳先生無(wú)奈地說(shuō),惡性競(jìng)爭(zhēng)讓他對(duì)前景灰心。

  100到150元的房?jī)r(jià),不合理嗎?專做配套服務(wù)的“宅宅”給我們算了一筆賬,房間清潔費(fèi)是20元,加上水電、房租、人工等雜費(fèi),還要計(jì)算淡旺季差別,較場(chǎng)尾一家民宿平均投入成本是100萬(wàn)……如此計(jì)算下來(lái),一間房的成本最低也需要120元?!斑@個(gè)定價(jià)沒(méi)有合理的利潤(rùn),甚至虧本?!?/p>

  2015年最高峰期也沒(méi)有賺到錢,2016年市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡后,吳先生便果斷轉(zhuǎn)讓民宿。2016年4月,吳先生以60萬(wàn)元轉(zhuǎn)出這家小型民宿。投入30萬(wàn)元,轉(zhuǎn)讓費(fèi)60萬(wàn)元,吳先生的快刀斬亂麻,讓他的投資最后還小有賺頭。

  新區(qū)民宿協(xié)會(huì)抽樣調(diào)查顯示,2016年新區(qū)民宿平均入住率37%,較2015年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)?!拔腋杏X(jué)這個(gè)數(shù)據(jù)有些保守?!痹谀习奈饔拷?jīng)營(yíng)民宿的成先生表示,他與周邊民宿老板交流過(guò),入住率下跌在3成左右。

  成先生告訴記者,很多新入市者無(wú)法適應(yīng)激烈競(jìng)爭(zhēng)。像去年在西涌沙崗村新開(kāi)的一家民宿,維持不到一年就關(guān)門,轉(zhuǎn)讓時(shí)更找不到人接盤,最后只能賤賣家當(dāng),避免血本無(wú)歸。

  除了面對(duì)新區(qū)民宿的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)外,臨近的惠州近年來(lái)是深圳民宿最大的對(duì)手?!?014年,惠州旅游部門多次帶著社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)到較場(chǎng)尾取經(jīng),為推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展引入民宿產(chǎn)業(yè)?!薄安婀北硎荆瑥木嚯x大鵬最近的小桂、十里銀灘,再往東到巽寮灣、雙月灣這兩年相繼開(kāi)起民宿,加上多為本地村民利用自家房屋改建,成本更低,房?jī)r(jià)更便宜,對(duì)深圳民宿沖擊不小。

  業(yè)內(nèi)人士表示,目前惠州大約有民宿600家,成為全省繼深圳之后民宿最多的城市。而深惠兩地民宿總數(shù)加起來(lái)已占全省近82%,競(jìng)爭(zhēng)之大可想而知。

  租客與房東談判天平完全失衡

  根據(jù)大鵬辦事處一項(xiàng)內(nèi)部調(diào)查顯示,現(xiàn)在較場(chǎng)尾375家民宿里有100家正在轉(zhuǎn)手或有意轉(zhuǎn)手。

  2月17日下午,伴著陳皮普洱茶的香氳,“叉公”與同樣堅(jiān)持5年以上的遠(yuǎn)望號(hào)客棧老板,扳著手指數(shù)著2012年至今沒(méi)有換過(guò)老板的較場(chǎng)尾民宿,“不到10家?!?/p>

  經(jīng)營(yíng)壓力除了來(lái)自同行競(jìng)爭(zhēng)外,更重要的是租金飛漲。新區(qū)民宿協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì),民宿業(yè)各類支出平均占比為,房租(含員工宿舍)41%,工資性支出25%,物資采購(gòu)9%,客房相關(guān)9%,訂房平臺(tái)傭金7%,宣傳費(fèi)用3%,各種稅費(fèi)3%,其他3%。

  租金占支出比例在較場(chǎng)尾片區(qū)更高。民宿小鎮(zhèn)名聲在外,房東們對(duì)租金的期望值也隨之攀升?!?012年下半年民宿開(kāi)始猛增,房租就變成了‘海鮮價(jià)’?!薄安婀敝钢x自家客棧不遠(yuǎn)的一棟粉紅房子說(shuō),當(dāng)時(shí)自己代一位朋友談租金,第一天房東說(shuō)3500元,第二天就變成4000元,第三天5000元,又過(guò)了兩天變成6000元?!拔遗笥堰€在猶豫,我馬上帶著18000元租金和押金直接幫他先租下來(lái)?!辈婀f(shuō),2014年開(kāi)始,不僅房東開(kāi)始要“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”,更出現(xiàn)了房東毀約的情況。

  “宅宅”也說(shuō),民宿行業(yè)高速發(fā)展,導(dǎo)致租客與房東談判的天平完全失衡?!懊袼扌袠I(yè)不是暴利行業(yè),還要面臨租金飛漲和租期短(普遍5至8年)的壓力,導(dǎo)致行業(yè)波動(dòng)很大?!?/p>

  較場(chǎng)尾民宿協(xié)會(huì)首任會(huì)長(zhǎng)李樂(lè)業(yè)說(shuō),2011年,較場(chǎng)尾海邊第一排的民房租金只是3000元左右,而2016年最少在兩三萬(wàn)元,最高達(dá)7萬(wàn)元。因此,旺季高峰期,較場(chǎng)尾一線海景房不少都在800到1000元,幾乎與市區(qū)一些五星級(jí)酒店相當(dāng)。

  房租高漲,還導(dǎo)致整個(gè)片區(qū)消費(fèi)水漲船高。2015年,住客在較場(chǎng)尾平均消費(fèi)600至800元。2016年,這個(gè)數(shù)字還在增加。租金壓力也導(dǎo)致一些海鮮餐廳出現(xiàn)了不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)行為。大鵬辦事處進(jìn)行專項(xiàng)整治,對(duì)13家失信失當(dāng)?shù)暮ur餐廳采取強(qiáng)制停水停電,清空、拆除海鮮池17處。

  大部分業(yè)者持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度

  網(wǎng)文稱,目前民宿業(yè)面臨“死胡同”,歸結(jié)于眾籌等模式興起,狂熱資本的投入導(dǎo)致數(shù)量瘋漲。

  記者了解到,大鵬新區(qū)投資民宿資金來(lái)源中自有資金占比高達(dá)72%,熟人眾籌占11%,社會(huì)眾籌占1%,親友借款占9%,商業(yè)貸款占5%,機(jī)構(gòu)投資占1%,其他占1%。新區(qū)民宿行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李超認(rèn)為,這說(shuō)明,大鵬新區(qū)絕大部分民宿是自有資金開(kāi)辦的,這與全國(guó)民宿特別是浙江、大理、麗江等地民宿基金、民宿資本蜂擁介入、布局形成巨大差異。

  “總體來(lái)說(shuō),新區(qū)有20%民宿運(yùn)作良好,但如果按照全成本核算,盈利的只有10%。”李超表示,經(jīng)歷了2014、2015兩年民宿投資火熱期后,投機(jī)資本通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲利、房屋承租年限過(guò)短和租金翻倍增長(zhǎng),導(dǎo)致2016年民宿經(jīng)營(yíng)者成本急劇增加,多數(shù)民宿出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難,嚴(yán)重虧損。

  另外,民宿業(yè)態(tài)無(wú)規(guī)劃,準(zhǔn)入門檻太低,數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快,部分投機(jī)者互相模仿、抄襲跟風(fēng),難以體現(xiàn)自己的特色與品牌,局部市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)白熱化導(dǎo)致民宿行業(yè)整體盈利能力較弱?!霸谥槿沁@么龐大的市場(chǎng)里,深圳都沒(méi)能出現(xiàn)一家滿房超過(guò)300天,全國(guó)叫得響的民宿,或許才是更值得我們深思的問(wèn)題?!?/p>

  2017年對(duì)于民宿行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要,春節(jié)長(zhǎng)假,較場(chǎng)尾片區(qū)的房?jī)r(jià)和入住率普遍較去年春節(jié)下跌10%。

  目前,較場(chǎng)尾海濱已開(kāi)始圍擋修筑海濱棧道,今年旺季游客可能無(wú)法直接從此處下海。大鵬辦事處已準(zhǔn)備借環(huán)龍岐灣4A景區(qū)創(chuàng)建之際,推出較場(chǎng)尾管理升級(jí)改造,對(duì)整個(gè)片區(qū)進(jìn)行圍合,并限制入內(nèi)最高人數(shù)在8000人。盡管這些政策從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看利于片區(qū)發(fā)展,但短期內(nèi)會(huì)造成一定影響。

  在記者的調(diào)查中,大部分民宿業(yè)者對(duì)于目前所經(jīng)歷的“陣痛期”持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。入住率不高,資本不充裕的民宿老板表示,自己會(huì)堅(jiān)守,希望成為大浪淘沙下的“金子”。而像叉叉納里這樣去年入住率仍保持在74%高位的品牌民宿,已經(jīng)開(kāi)始向外布局,分散風(fēng)險(xiǎn)?!安婀北硎?,自己已在珠海開(kāi)設(shè)了5家民宿,交給自己的哥哥打理。距離他家不遠(yuǎn)的翠鳥(niǎo)客棧也早已在葵涌辦事處官湖片區(qū)開(kāi)設(shè)了分店。

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