第1環(huán)：看房

　　●雷區(qū)虛假廣告宣傳、虛假學位/學區(qū)承諾、制造“售罄”假象、偷換區(qū)位概念

　　●案例

　　今年2月19日，羅湖“太子道”冒雨開盤，這個自稱帶深圳中學學位的小戶型低總價的樓盤，攪起樓市巨浪。但開盤第二日，就有購房者表示根據(jù)“太子道”提供的房屋編碼，并未在羅湖區(qū)教育局基礎(chǔ)教育科網(wǎng)站查詢到深圳中學學位。事后經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“太子道”只屬于深圳中學學區(qū)范圍內(nèi)，并不是所謂深圳中學“學位房”。原則上，每年3月份深圳中學學區(qū)會根據(jù)當年實際情況進行劃片調(diào)整，存在變數(shù)。除了學位房不實，“太子道”還疑似銷售造假，有現(xiàn)場購房者反映，現(xiàn)場售樓人員表示“基本售罄”但后面咨詢竟然還可選購。對此，項目方表示，后續(xù)還可以進行咨詢選購是因為加推。

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　　購房者對于一個樓盤的了解，往往是通過開發(fā)商宣傳，以及售樓人員介紹。但是為了銷售，這里面難免會有一些水分。而在房屋買賣合同里，開發(fā)商往往會注明“所有宣傳均不具備法律效力”或者“以最終審核為準”，所以在簽訂合同之后，維權(quán)非常困難。在這方面的維權(quán)，只能預防。針對開發(fā)商的宣傳承諾，購房者一定要理性看待，抱著“寧可信其無，不可信其有”的態(tài)度。第二，要盡自己所能，去查驗信息，譬如學位信息，去走訪一下學校，走訪一下教育行政部門，走訪相關(guān)的咨詢?nèi)耸烤秃鼙匾?/p>

　　第2環(huán)：選房

　　●雷區(qū)中介索取“喝茶費”、“黃牛黨”高價賣認籌號、房屋被查封、鎖定或抵押

　　●案例

　　“喝茶費”作為深圳特色，幾乎跟樓市的火爆與低迷呈正相關(guān)關(guān)系。在2015年、2016年樓市火爆時，深圳南山一處豪宅的“喝茶費”叫價最高竟達60萬元。去年10月9日，南山“山語?！遍_盤，“喝茶費”現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)。作為“深八條”之后首個開盤的項目，由于有諸多利好，“山語海”迎來“千人選房夜”。但這樣熱鬧的選房場面，也催生“喝茶費”的出現(xiàn)。在開盤現(xiàn)場200米之外，就有兜售“喝茶費”的中介，開價從外場的25萬，到內(nèi)場的15萬、10萬、5萬不等，有中介甚至表示，“不交喝茶費很難選到房的，畢竟別人內(nèi)部認購就認了180多套。”

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　　“喝茶費”、黃牛黨這個東西，肯定是擾亂正常的市場交易秩序的。但是這也是市場催生的一個現(xiàn)場，是一種市場行為。對于“喝茶費”的選擇，最重要是購房者自身需要進行一個預判，付了“喝茶費”能否獲得真實的房源，付了“喝茶費”之后，是否能買到心儀的房子。而且付了“喝茶費”之后，購買的房屋的均價是否合理。從法律層面來說，如果中介利用自己的信息，收“喝茶費”，這種情況購房者可以自行選擇是否付費，但如果開發(fā)商和黃牛聯(lián)手，出賣房源然后與之分成，這屬于違規(guī)。

　　第3環(huán)：認購

　　●雷區(qū)定金與訂金傻傻分不清、變相內(nèi)部認購優(yōu)惠、認購書對房子房號、單價、總價、付款方式等內(nèi)容描述不清、一房多賣、沒有約定定金可以退還的情況

　　●案例

　　從2016年3月起，深圳市就已叫停首付貸和眾籌購房。但2016年5月中，卻有購房者劉女士爆料表示，自己在南山區(qū)半島城邦三期定了一套房，并經(jīng)不住售樓小姐游說，準備使用“首付貸”形式支付首期款。但交了5萬元定金，正當其要進行下一步的時候，卻發(fā)現(xiàn)“首付貸”已經(jīng)被銀行監(jiān)管部門明令禁止。之后，劉女士致電開發(fā)商相關(guān)人員，要求終止購房交易并拿回5萬元定金，卻被一口拒絕。

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　　處于購房的不同時間點，所對應的程序是不一樣的。譬如在認籌階段交付的是訂金，無法律強制約束力，是可以退還的，但是在簽認購書階段，交付的是定金，就是必須要買，不買就承擔一定違約責任。購房者要根據(jù)時段進行判定。

　　第4環(huán)：簽署購房合同

　　●雷區(qū)合同權(quán)責不明晰、合同未約定內(nèi)容不受支持、合同價與真實價格不符、按揭貸款風險自擔、開發(fā)商為自己免責、補充合同暗做手腳、空白條款藏玄機

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　　房屋買賣合同大多數(shù)時候由開放商單方面制定，里面會制定眾多對開發(fā)商有利的條款。而且一旦簽了合同，就一切都以合同為準。對于購房者來說，即使認真審閱合同，發(fā)現(xiàn)問題也很難更改，更何況大多數(shù)購房者缺乏相關(guān)知識，看不懂條款究竟代表著什么。所以對于購房者來說，這方面的維權(quán)是非常無力的。要么接受它的霸王條款，要么不買。而針對這個困局，其實應該從政府開始解決，在制度設(shè)計方面，將合同的補充協(xié)議由現(xiàn)行的備案制改為審查制，由目前的只備案不查看，改為要查看其中是否有違法的、不公平的條款，而針對這些對違法的、不公平的條款是否要進行糾正;此外，將開發(fā)商的合同，納入格式合同監(jiān)管，加重合同提供方的責任承擔，此外也受《深圳經(jīng)濟特區(qū)合同格式條款條例》監(jiān)管，發(fā)生問題時，市場監(jiān)督局可以直接介入，進行查處。

　　第5環(huán)：交房

　　●雷區(qū)逾期交房、房產(chǎn)證“難產(chǎn)”、未出示“五證兩書”、規(guī)劃變更、面積縮水、產(chǎn)權(quán)年限“縮水”、巧立名目亂收費

　　●案例

　　經(jīng)過漫長的看房、選房、簽約環(huán)節(jié)，購房者都以為這條買房之路快要迎來曙光，但是事實上在交房環(huán)節(jié)，也有眾多危險埋伏在途中。逾期交樓、違約不按合同賠償、被曝欠工程款、房屋質(zhì)量問題多……位于龍華的卓能雅苑問題就一直沒停過。據(jù)了解，2016年前11個月，關(guān)于卓能雅苑開發(fā)商、業(yè)主、施工方之間的糾紛已不下50起。但引爆業(yè)主積怨的，還是逾期交樓、無法拿到房產(chǎn)證。

　　按照卓能雅苑的業(yè)主和開發(fā)商簽訂的合同，開發(fā)商應于2016年9月30日前交樓。但直到10月25日，經(jīng)過多方溝通，業(yè)主才拿到入伙通知書。由于開發(fā)商并未履約向業(yè)主提供由深圳市地籍測繪大隊出具的預售面積測繪報告和竣工面積測繪報告等多份文件，眾多業(yè)主即使拿到入伙通知書也無法裝修、無法辦理房產(chǎn)證。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示，“在11月1日的協(xié)調(diào)會上了解到，卓能雅苑當時確實還沒拿到竣工面積測繪報告?！笔幸?guī)土委龍華管理局處也證實，該開發(fā)商當時還未拿到規(guī)劃驗收合格證。

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　　根據(jù)房屋買賣合同，延期交房、房產(chǎn)證難產(chǎn)等等問題，若是由于開發(fā)商責任，購房者是可以依法追究違約責任的。但是有很多情況下，本應是先驗房再交房，但開發(fā)商為了避免房子交不出去，就違反相關(guān)規(guī)定，讓購房者先簽署收樓意見書，先把手續(xù)辦了，然后再驗房。但是到了這個時候，即使發(fā)現(xiàn)問題也無法追究開發(fā)商責任。

　　第6環(huán)：裝修

　　●雷區(qū)房屋漏水、用材劣質(zhì)、偷工減料、隱性收費項目

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　　裝修環(huán)節(jié)涉及的這些問題，多半出現(xiàn)在開發(fā)商帶裝修的情況下。這種糾紛有兩種情況，第一是開發(fā)商賣的房子就是帶裝修的，由開發(fā)商負責裝修，在這種情況下，如果裝修不合格，或者裝修出現(xiàn)問題，由開發(fā)商負責，購房者可根據(jù)合同對開發(fā)商追究責任。還有一種是，開發(fā)商引入第三方裝修，譬如開發(fā)商賣房，在與購房者簽訂合同時，合同寫明毛坯房交房，在此之外另簽一份委托裝修協(xié)議，將裝修委托給第三方裝修公司，裝修費用由開發(fā)商裹在房價里，或者費用剝離但其實多數(shù)時候仍由開發(fā)商出，在這種情況下，如果裝修出現(xiàn)問題，就不能找開發(fā)商維權(quán)了，因為實際上是你委托裝修公司進行裝修，裝修主體是你，維權(quán)需要另找裝修公司，雖然大多數(shù)時候，這個裝修公司是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司。

　　　　觀點

　　仔細閱讀合同最好有法律界人士相伴

　　深圳市職業(yè)技術(shù)學院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺：開發(fā)商跟購房者間的消費糾紛確實不少，其主要原因有幾個方面：一、房子作為一個商品來講有復雜的一面，出現(xiàn)問題的概率比較大;二、房子是比較貴重的商品，所以為避免損失，消費者會據(jù)理力爭;三、當房子遭遇市場降價時，消費者會想方設(shè)法把房子退掉，因此會盡可能在房子中找出質(zhì)量問題來，這也是讓人感覺房子質(zhì)量問題比較多的原因之一，但事實上，因為建造技術(shù)、開發(fā)商投入等問題，房子有質(zhì)量問題是普遍存在的現(xiàn)象，片面地去理解為某一方的責任不太公平。

　　對于海外置業(yè)，消費者或要承擔更大的質(zhì)量方面的風險。因為異地質(zhì)量標準不同，同時開發(fā)商也無法了解消費者的經(jīng)濟情況，一旦出現(xiàn)問題就很難處理，尤其要考慮的是，其背后是海外法律法規(guī)與國內(nèi)不同的問題，對于消費者來說，某些信息是相對閉塞，消費者會被變得非常被動。所以如果海外置業(yè)，建議選擇大開發(fā)商的產(chǎn)品。

　　此外，在消費者權(quán)益保證方面，建議消費者在購房過程中要仔細閱讀合同，最好有法律界人士來做專業(yè)鑒定，避免合同中隱藏有陷阱。

　　其實，任何的買賣行為都是一種契約行為，而遵守契約做到幾個方面：一是市場競爭很重要，在公平的市場競爭上欺詐行為會變少;二是，要有健全的法律法規(guī)，讓賣方違法成本變高，使得經(jīng)營者知法守法;三是，政府要引導，形成良好的社會風氣;四是政府部門在執(zhí)法過程中，需要公平公正。