買學(xué)位房簽了合同，才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已被查封;貸款時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋樓齡長(zhǎng)無(wú)法做公積金貸款……近日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)(下簡(jiǎn)稱“協(xié)會(huì)”)發(fā)布《2016年存量房交易糾紛調(diào)處工作簡(jiǎn)報(bào)》。發(fā)布的信息顯示，2016年該協(xié)會(huì)全年受理消費(fèi)者投訴糾紛同比上升74%。其中，認(rèn)為中介公司未盡告知義務(wù)的糾紛宗數(shù)最多，還有部分糾紛是因消費(fèi)者自身評(píng)估能力及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足所致，比如資金準(zhǔn)備不足、對(duì)貸款審批額度預(yù)計(jì)不足、對(duì)購(gòu)房資格條件評(píng)估不足出現(xiàn)偏差等。

　　協(xié)會(huì)提醒消費(fèi)者，在交易前應(yīng)多了解房產(chǎn)交易流程及注意事項(xiàng)，應(yīng)選擇辦理了工商注冊(cè)和房地產(chǎn)中介資質(zhì)的正規(guī)中介公司提供中介服務(wù)。在簽訂房屋買賣合同前，一定要要求業(yè)主或中介機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)查冊(cè)證明，仔細(xì)查閱查冊(cè)資料，清楚了解房屋自然狀況及權(quán)屬狀況。

　　涉未告知義務(wù)糾紛最多

　　中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，去年全年共受理消費(fèi)者投訴糾紛87宗，較2015年上升74%。

　　糾紛主要集中在：認(rèn)為中介公司擅自制作、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容;認(rèn)為中介公司隱瞞房屋情況，未盡告知義務(wù);由于交易一方履約意識(shí)不足，或交易出現(xiàn)問(wèn)題后雙方不愿讓步等導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行等。其中，認(rèn)為中介公司未盡告知義務(wù)的糾紛宗數(shù)最多，占糾紛總量的37.9%。

　　還有一部分糾紛是因消費(fèi)者自身評(píng)估能力及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足所致，如：資金準(zhǔn)備不足、對(duì)貸款審批額度預(yù)計(jì)不足、對(duì)購(gòu)房資格條件評(píng)估不足等，導(dǎo)致交易無(wú)法完成。

　　案例1：裝修未被納入評(píng)估價(jià)值 按揭貸款額度低房子買不成

　　2016年6月，李小姐將市郊的房屋出售，計(jì)劃在市中心重新置業(yè)。某中介公司向其推薦了天河區(qū)一套房屋，據(jù)業(yè)主王某介紹，房屋新購(gòu)置不到半年，裝修花費(fèi)近40萬(wàn)元，且房屋附帶一個(gè)50平方米的天臺(tái)，面積未計(jì)入房產(chǎn)證。李小姐對(duì)該房屋十分滿意;雙方經(jīng)反復(fù)磋商，最終以288萬(wàn)元的價(jià)格簽訂合同，李小姐支付了10萬(wàn)元定金。

　　其后李小姐在辦理銀行按揭手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，銀行僅同意按評(píng)估價(jià)230萬(wàn)元的六成(即138萬(wàn)元)審批按揭貸款額度，而自己手頭除需支付首期款(86萬(wàn)元)外的剩余資金，不足以補(bǔ)齊64萬(wàn)元的差額。直至合同約定交易的期限，李小姐仍未能籌措到足夠資金。

　　無(wú)奈之下，李小姐只好與業(yè)主協(xié)商解除合同，最終業(yè)主王某退還了部分定金3萬(wàn)元;李小姐認(rèn)為中介未告知該房屋準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)值，存在過(guò)失，不愿支付中介服務(wù)費(fèi)，后中介向市仲裁委提起訴訟，經(jīng)仲裁委判決，認(rèn)為中介公司已促成買賣雙方成交，故判決李小姐應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。

　　案例 分析

　　銀行受理按揭業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)委托第三方評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，本案中因原業(yè)主裝修折舊期限較短，難以計(jì)入評(píng)估價(jià)格，附帶平臺(tái)沒(méi)有權(quán)屬，也不能納入評(píng)估范圍，從而出現(xiàn)評(píng)估價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格，銀行同意貸款額度低于買家預(yù)估金額的情況。根據(jù)《合同法》，李小姐因無(wú)能力繼續(xù)履行合同屬于違約，本應(yīng)無(wú)權(quán)要求返還定金。消費(fèi)者可對(duì)比同樓盤或同地段房?jī)r(jià)，必要時(shí)提前咨詢專業(yè)人士，對(duì)房屋進(jìn)行估值。

　　案例2：買“學(xué)位房”未查冊(cè) 過(guò)戶才發(fā)現(xiàn)房被查封

　　2016年10月，陳某通過(guò)某中介公司介紹，看中了天河區(qū)一套“學(xué)位房”，該房屋屬?gòu)埬?、方某共有。?dāng)晚，中介公司通知業(yè)主張某、方某與買家陳某簽訂合同，業(yè)主張某臨時(shí)有事未能到場(chǎng)，因擔(dān)心學(xué)位房緊俏被其他人買走，陳某在查驗(yàn)房產(chǎn)證后，與業(yè)主方某簽署了《房屋買賣合同》，并向方某支付定金10萬(wàn)元，向中介公司支付了5萬(wàn)元中介費(fèi)。第二天上午，張某在合同上補(bǔ)簽名。當(dāng)天下午，中介公司協(xié)助陳某到房管部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)查冊(cè)，卻發(fā)現(xiàn)該交易物業(yè)在當(dāng)天上午剛被法院查封。陳某要求中介公司立即聯(lián)系業(yè)主，取消交易并退回定金，同時(shí)要求中介公司退還中介費(fèi)。

　　業(yè)主表示，房子是因?yàn)閿喙┒徊榉?，簽約時(shí)確實(shí)不知道已被查封;如能還清銀行貸款，可以繼續(xù)交易，但需要時(shí)間辦理。陳某認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，堅(jiān)持要求退還定金及解除合同。

　　經(jīng)多次協(xié)商，業(yè)主退還定金給陳某并解除合同。中介公司則認(rèn)為其促成交易前房屋是沒(méi)有查封的，故不同意退回中介費(fèi)。

　　案例 分析

　　協(xié)會(huì)分析認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如在促成交易前，中介機(jī)構(gòu)未按規(guī)定履行查驗(yàn)、告知等義務(wù)的，執(zhí)業(yè)人員最高可罰款3萬(wàn)元，情節(jié)嚴(yán)重的，還可吊銷執(zhí)業(yè)資格證書(shū)。消費(fèi)者在簽訂合同前，一定要要求業(yè)主或中介機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)查冊(cè)證明，清楚了解房屋自然狀況及權(quán)屬狀況。此外，約定中介服務(wù)費(fèi)用時(shí)，可采取分段支付形式，并在合同或協(xié)議中列明。

　　案例3：辦按揭才發(fā)現(xiàn)樓齡太長(zhǎng) 申請(qǐng)貸款年限受影響

　　2016年9月，某中介公司向林女士推薦了位于越秀區(qū)的一套樓梯樓房屋?？礃沁^(guò)程中業(yè)主高某告知林女士其不是該房屋一手業(yè)主，根據(jù)1998年購(gòu)買該房屋時(shí)的印象，樓齡應(yīng)在1995年前后，雙方最終確定以325萬(wàn)元的價(jià)格簽了交易合同，林女士支付8萬(wàn)元定金給業(yè)主，及支付部分中介費(fèi)3萬(wàn)元。

　　之后，林女士委托按揭公司辦理按揭手續(xù)，卻被告知經(jīng)產(chǎn)權(quán)查冊(cè)，該房屋建筑時(shí)間是1990年，無(wú)法申請(qǐng)20年的公積金貸款，僅可申請(qǐng)15年的商業(yè)貸款。由于商業(yè)貸款年限短、利息高，月供比原計(jì)劃高出不少，林女士無(wú)法承受。經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，業(yè)主同意解除合同并退回部分定金4萬(wàn)元。林女士認(rèn)為在委托中介公司尋找房源時(shí)，就已告訴自己要辦理20年的公積金貸款，簽約時(shí)經(jīng)紀(jì)人楊某又承諾一定可以辦理，如今被迫解約中介公司有很大責(zé)任，故要求退還中介費(fèi)及賠償損失的定金。而中介公司認(rèn)為林女士現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)過(guò)房屋及房產(chǎn)證，且公司從未做過(guò)一定可辦理20年公積金貸款的書(shū)面承諾，現(xiàn)在無(wú)法交易不是中介公司的責(zé)任，故不愿退還中介費(fèi)及賠償定金。多次協(xié)商無(wú)果，林女士狀告中介公司。

　　案例分析

　　協(xié)會(huì)分析認(rèn)為，公積金貸款對(duì)房屋建筑結(jié)構(gòu)、建筑時(shí)間的要求較商業(yè)貸款更高。購(gòu)房人如需按揭購(gòu)房，建議認(rèn)真核實(shí)房屋建筑結(jié)構(gòu)、建筑時(shí)間等信息，對(duì)于房產(chǎn)證中未記載的信息，可前往房管部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)查冊(cè)，切勿在未核實(shí)的情況下簽署合同。根據(jù)《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，中介公司應(yīng)當(dāng)在簽約前協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)查冊(cè)，以進(jìn)一步核實(shí)房屋各項(xiàng)自然狀況及權(quán)屬狀況等，以避免糾紛。