2016年不僅一二線，而且三四線城市去庫存超預(yù)期。2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議把化解房地產(chǎn)庫存列為2016年五大任務(wù)之一。2016年全國商品房銷售面積增速達(dá)22.5%，較2015年加快16個百分點。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個百分點;二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個百分點;三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。由于房地產(chǎn)庫存主要集中在三四線城市，不僅一二線、而且三四線城市去庫存超預(yù)期。

　　三四線城市分化明顯，浙閩粵瓊等地區(qū)三四線城市商品房銷量火爆，遼黑陜蒙新等銷量低迷甚至負(fù)增長。銷售火爆的三四線城市主要分為三類：其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購及高房價的溢出效應(yīng)，以及去庫存政策。比如，珠三角區(qū)域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上;長三角的嘉興、湖州、鎮(zhèn)江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上;京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上;廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%;合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。其二，傳統(tǒng)農(nóng)民工主要輸出區(qū)域、且自身資源環(huán)境條件較好的三四線城市，受益于去庫存政策刺激+農(nóng)民工回流或農(nóng)民進(jìn)城購房，加之基數(shù)小影響。比如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽等，江西的萍鄉(xiāng)、宜春、吉安，安徽的阜陽、安慶，四川的內(nèi)江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。其三，自然環(huán)境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費升級、旅游度假需求增加，和全國多數(shù)地區(qū)的霧霾環(huán)境壓力，加之去庫存政策刺激和基數(shù)小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計增幅多超過60%。

　　人口總體向大都市圈遷移，三四線分化持續(xù)。我們在《房地產(chǎn)周期研究》、《人口遷移的國際規(guī)律與中國展望：城市的勝利》、《控不住的人口：從國際經(jīng)驗看北京上海等超大城市人口發(fā)展趨勢》等多篇報告里研究了美國、日本、韓國等先行經(jīng)濟(jì)體人口遷移及城市化發(fā)展經(jīng)驗。國內(nèi)外經(jīng)驗表明，人口遷移的第二個階段是從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，部分三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級，及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。

　　2017年三四線去庫存超預(yù)期，補庫存有助于地產(chǎn)投資改善。在狹義庫存方面，2016年末全國商品房待售面積(現(xiàn)房庫存)為6.95億平方米，較2015年末下降3.2%;以待售面積/12月均現(xiàn)房銷售面積計算，2016年末全國商品房可售庫存去化周期為19.5個月，較2015年末下降5.6個月。在廣義庫存方面，以累計新開工面積減去累計銷售面積計算，并扣除非住宅的自持部分(假定比例為30%)，2016年末全國商品房廣義庫存為43.2億平方米，較2015年末下降1.3%;去化周期為32.9個月，下降7.9個月。考慮到一線、部分二三四線補庫存，這將拉動土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)投資，上調(diào)2017年全國房地產(chǎn)投資增速至4%、上半年5%，同時家電、建筑建材、裝修等行業(yè)也將受益。

　　1 地產(chǎn)銷量火爆的三四線城市是哪些?

　　1.1 2016年三四線城市整體銷量火爆

　　2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議把化解房地產(chǎn)庫存列為2016年五大任務(wù)之一，這意味著房地產(chǎn)去庫存正式上升為國家戰(zhàn)略。具體政策主要包括：其一，支持、引導(dǎo)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城買房。其二，推進(jìn)棚改貨幣化安置去庫存。2016年是棚改三年計劃(總1800萬套)的第二年，全國棚改開工606萬套，棚改貨幣化安置比例達(dá)48.5%，較2015年提高18.6個百分點。其三，推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展去庫存。其四，發(fā)展跨界地產(chǎn)。其五，實施有效用地調(diào)節(jié)政策。

　　由于房地產(chǎn)庫存主要集中在三四線城市，去庫存政策的因城施策色彩明顯。2016年全國商品房銷售面積增速達(dá)22.5%，為2010年以來最高值，較2015年提升16個百分點。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個百分點;二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個百分點;三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。

　　1.2 三四線城市銷量分化明顯：都市圈周邊+部分農(nóng)民工回流地區(qū)

　　從地區(qū)看，全國分化明顯，浙閩粵瓊等地區(qū)三四線城市商品房銷量火爆，遼黑陜蒙新等地區(qū)銷量低迷甚至負(fù)增長?？鄢欢€城市后，2016年商品房銷售面積增速位居前列的是西藏、海南、浙江、安徽、江西、吉林、廣東、江蘇等地;而增速靠后的則是遼寧、黑龍江、新疆、陜西、內(nèi)蒙古等地。需要注意的是，在2015年全國商品房銷量整體低迷的情況下，廣東、浙江等地2015年商品房銷售面積增速仍在20%以上，江西、江蘇、湖南、廣西、貴州、四川等地在10%以上;顯然，這對其2016年的銷量增速存在影響。綜合2015-2016年的情況看，三四線城市商品房銷量增幅居前的地區(qū)是浙江、江西、廣東、海南等，增幅達(dá)50%以上;而遼寧、黑龍江、陜西、寧夏、新疆等地區(qū)銷量低迷，甚至為負(fù)增長。

　　從貢獻(xiàn)看，2015-2016年廣東、江蘇、浙江、河南四省三四線城市商品房銷售面積的增量對總體增量的貢獻(xiàn)合計達(dá)51.7%;加上安徽、湖南兩省，貢獻(xiàn)合計達(dá)66.3%;再加上江西、山東、四川、貴州，貢獻(xiàn)合計達(dá)81.4%。

　　從地級市層面看，三四線城市地產(chǎn)銷量分化更加明顯。根據(jù)我們從地方政府網(wǎng)站上搜集的數(shù)據(jù)整理，在大陸363個地區(qū)中(含部分省直轄縣及縣級市，未剔除一二線城市)，2015-2016年有56個地級以上地區(qū)商品房銷售面積累計增幅在65%以上，其中有17個超過100%;有64個地區(qū)在40%-65%之間，有90個地區(qū)在20%-40%之間，有64個地區(qū)在0-20%之間，有89個地區(qū)在0%以下。

　　銷售火爆的三四線城市主要分為如下三類：其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購及高房價的溢出效應(yīng)，以及去庫存政策。比如，珠三角區(qū)域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上;長三角的嘉興、湖州、鎮(zhèn)江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上;京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上;廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%;合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。其二，傳統(tǒng)農(nóng)民工主要輸出區(qū)域、且自身資源環(huán)境條件較好的三四線城市，受益于去庫存政策刺激+農(nóng)民工回流或農(nóng)民進(jìn)城購房，加之基數(shù)小的影響。比如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽等，江西的萍鄉(xiāng)、宜春、吉安，安徽的阜陽、安慶，四川的內(nèi)江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。其三，自然環(huán)境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費升級、旅游度假需求增加，和全國多數(shù)地區(qū)的霧霾環(huán)境壓力，加之去庫存政策刺激和基數(shù)小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計增幅多超過60%，甚至超過200%。

　　2 如何看待三四線地產(chǎn)銷量火爆：人口遷移趨勢未改，未來三四線分化持續(xù)

　　2.1 國內(nèi)外經(jīng)驗表明人口向大都市圈遷移趨勢

　　國際經(jīng)驗表明，人口遷移的第二個階段是從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加。我們在《房地產(chǎn)周期研究》、《人口遷移的國際規(guī)律與中國展望：城市的勝利》、《控不住的人口：從國際經(jīng)驗看北京上海等超大城市人口發(fā)展趨勢》等多篇報告里研究了美國、日本、韓國等先行經(jīng)濟(jì)體人口遷移及城市化發(fā)展經(jīng)驗。人口遷移存在兩個階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。第二階段，當(dāng)城市化處于中后期時，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。

　　國內(nèi)人口遷移趨勢也表明，在城市化進(jìn)入中后期后，人口在向大都市圈及部分二線核心城市遷移。在2010年之前的快速城市化進(jìn)程中，中西部地區(qū)人口長期主要向東部地區(qū)的長三角、珠三角及京津地區(qū)集聚;但2011以來，在東部地區(qū)的外來務(wù)工人員部分回流中西部地區(qū)，人口主要遷入大都市圈和部分二線核心城市。雖然人口向大都市圈及部分核心城市遷移集聚速度整體放緩，但趨勢未改;而三四線樣本城市從之前少量凈遷入變?yōu)閮暨w出，人口更多依賴自然增長。

　　雖然近期北京、上海由于人口調(diào)控人口增長放緩、甚至負(fù)增長，但我們在報告《控不住的人口：從國際經(jīng)驗看北京上海等超大城市人口發(fā)展趨勢》談到“城市功能區(qū)”概念，即超越行政邊界看待城市。在人口強力調(diào)控下，北京、上海行政區(qū)域內(nèi)的人口可能在短期增長放緩，但在其周邊行政區(qū)域的人口增長會很快，比如北京周邊的廊坊市三河市燕郊鎮(zhèn)從2010年的29.2萬人快速增至2015年的約75萬人。并且，天津、深圳、廣州或部分受益于北京上海人口強力調(diào)控，近幾年人口大幅增長。