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丁長(zhǎng)峰以約80億元人民幣出售瑞虹新城 傳言中萬丈資本"捕金"身影

2017年3月14日     來源:互聯(lián)網(wǎng)      編輯:WangWanZhen      繁體
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關(guān)于瑞安想要再次出售上海商業(yè)資產(chǎn)的消息就已經(jīng)不脛而走。

稍稍沉寂一段時(shí)間之后,羅康瑞出售資產(chǎn)的消息又從港島傳來。

丁長(zhǎng)峰

3月13日香港市場(chǎng)消息,瑞安房地產(chǎn)和一買家簽署諒解備忘錄,以約80億元人民幣出售其在上海的商住混合項(xiàng)目瑞虹新城50%的股份,而該潛在買家有可能為萬科。

對(duì)此,瑞房對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回復(fù)稱,關(guān)于市場(chǎng)傳言,不予置評(píng)。然而,據(jù)了解,早于2016年股東大會(huì)之后,關(guān)于瑞安想要再次出售上海商業(yè)資產(chǎn)的消息就已經(jīng)不脛而走。

而在2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上,羅康瑞雖然沒有透露具體的項(xiàng)目信息,但也沒有否認(rèn)這一傳言,并且表示如若該項(xiàng)目成功引入合作伙伴,那么瑞房將有望達(dá)成負(fù)債率下降至50%的目標(biāo)。由此可見,上述消息并非空穴來風(fēng)。

若消息確切,那么在瑞安“適時(shí)出售資產(chǎn)”不變的發(fā)展基調(diào)的背后將牽引出關(guān)于萬科在資本市場(chǎng)捕金的更為動(dòng)人故事,“不排除這將是瑞安再度牽手萬丈資本的可能性”,一業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。

據(jù)悉,萬丈資本是萬科集團(tuán)全資直屬的存量資產(chǎn)管理平臺(tái),是萬科集團(tuán)白銀時(shí)代戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心環(huán)節(jié)之一,該平臺(tái)憑借金融與投資業(yè)務(wù),盤活存量物業(yè)以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

在過去成立后的兩年里,萬丈資本相繼以57.9億元和23.75億元收購(gòu)了瑞安上海企業(yè)天地3號(hào)樓以及上海中區(qū)廣場(chǎng),此次與瑞安再度攜手,這將是丁長(zhǎng)峰執(zhí)掌萬丈資本在存量市場(chǎng)“捕金”以來的第三個(gè)大宗并購(gòu)案。

瑞虹新城轉(zhuǎn)售傳言

瑞虹新城位于上海虹口區(qū),毗鄰北外灘,是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)最大商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目之一,也是上海最大的舊改項(xiàng)目之一。

該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)170萬平方米,涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商業(yè)以及55萬方瑞虹天地商業(yè)綜合體等各種業(yè)態(tài),在過去的長(zhǎng)達(dá)十幾年的開發(fā)中,瑞安已經(jīng)相繼推出了六期住宅、四個(gè)片區(qū)的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商業(yè)板塊中的星星堂和月亮灣。

事實(shí)上,在瑞安近幾年顯得暗淡的業(yè)績(jī)中,瑞虹新城是其中難得的亮麗色彩。瑞安2016年半年報(bào)顯示,瑞虹新城最新推出的六期住宅(亦稱為“怡庭”)在2015年10月和2016年2月的兩次推盤中均大獲市場(chǎng)青睞,分別創(chuàng)收27億元 和35億元,其中27億元的金額超過了瑞安在2015年前5個(gè)月物業(yè)銷售的總和。

而截至2016年6月末,瑞虹坊四個(gè)片區(qū)合計(jì)4.5萬方的零售商業(yè)出租率為100%,星星堂1.9萬方的零售商業(yè)面積出租率也高達(dá)92%。

但在銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的情況之下,羅康瑞此次依然將項(xiàng)目次核心資產(chǎn)80億元出售50%股權(quán)也并非那么難以理解。

受限于瑞安大體量舊城開發(fā)的模式,羅康瑞此前公開表態(tài)時(shí)就強(qiáng)調(diào),公司資產(chǎn)總值1110億元,當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售以此提供盈利貢獻(xiàn)或置換高回報(bào)項(xiàng)目。因?yàn)槿鸱坑?4%的資產(chǎn)集中在投資物業(yè)領(lǐng)域,用羅康瑞自己的話來說,“如果不賣商業(yè)地產(chǎn),基本上不可能提升周轉(zhuǎn)率”,而瑞虹新城就涵蓋了大部分的商業(yè)部分。

此外,業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析表示:“瑞虹新城開發(fā)已經(jīng)十幾年了,隨著項(xiàng)目的推動(dòng),拆遷成本將繼續(xù)走高,瑞安選擇出讓項(xiàng)目部分股權(quán)既可以獲得資金以緩解資金壓力,同時(shí)也可以做輕其龐大的資產(chǎn)”。

據(jù)瑞房2016年半年報(bào)顯示,截至2016年6月末,瑞虹新城除了已經(jīng)開發(fā)的部分,還正在進(jìn)行第10、第1及第7號(hào)地塊的拆遷工程,其中第1及第7號(hào)地塊將發(fā)展為高級(jí)公寓住宅,而第10號(hào)地塊則發(fā)展成包括兩幢甲級(jí)辦公樓及一個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)的商業(yè)綜合項(xiàng)目,三宗地塊的拆遷成本合計(jì)為115.3億元。除此以外,該項(xiàng)目還剩余23萬平方米的建筑面積待確定拆遷計(jì)劃和時(shí)間表。

不過值得注意的是,在2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上,羅康瑞已透露,預(yù)計(jì)合作的項(xiàng)目“我們不是將項(xiàng)目全部出售,而是安排怎樣和其他企業(yè)合作開發(fā)?!?/p>

他更進(jìn)一步地指出:“如果上海項(xiàng)目成功引入合作伙伴,那么瑞安房地產(chǎn)的負(fù)債率將由當(dāng)前的75%下降至50%。這一負(fù)債水平也是羅康瑞先前希望瑞房在2017年能夠達(dá)成的目標(biāo)?!?/p>

萬丈資本“捕金”身影

“不排除這是瑞安再度牽手萬丈資本的可能性”,一業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。

據(jù)悉,萬丈資本是萬科集團(tuán)全資直屬的存量資產(chǎn)管理平臺(tái),是萬科集團(tuán)白銀時(shí)代戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心環(huán)節(jié)之一,該平臺(tái)憑借金融與投資業(yè)務(wù),盤活存量物業(yè)以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

在具體的操作上,萬丈資本主要結(jié)合PE及地產(chǎn)公司的做法。其中前端通過基金式的主動(dòng)化管理,實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng);后端通過資產(chǎn)管理,獲取資管費(fèi)用,在退出時(shí)獲得項(xiàng)目回報(bào)。

但丁長(zhǎng)峰此前對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,萬丈資本不只是PE,“它是基于原來萬科這個(gè)大平臺(tái),而不是像黑石、光大安石等機(jī)構(gòu)立足在資本的角度,色彩上有很大區(qū)別??梢岳斫鉃樗且粋€(gè)地產(chǎn)公司里面孕育出來的、類似于基金的、主要針對(duì)存量資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的平臺(tái)。”

事實(shí)上,萬丈資本的設(shè)立既是萬科在資本領(lǐng)域真正的開端,也是萬科在利潤(rùn)下滑中承載探索商業(yè)物業(yè)金融化的平臺(tái)。

“我們給萬丈資本設(shè)定的目標(biāo)是未來能夠成為像Blackstone這樣的全能型的選手,將來能夠管基金、管REITs,管很多東西。萬科認(rèn)為未來存量資產(chǎn)管理可能是一項(xiàng)更大的生意,所以愿意在這一塊提前做好安排。”

據(jù)了解,在萬丈資本成立的兩年里,2015年12月,萬丈資本聯(lián)手香港李錦記斥資57.9億收購(gòu)瑞安上海企業(yè)天地3號(hào)樓,于2016年2月順利完成資產(chǎn)交割,這是萬丈資本成立以來的首例大宗商業(yè)地產(chǎn)交易,也是首次與瑞安牽手。

此外,時(shí)隔幾個(gè)月,萬科于2016年10月28日披露,其透過萬丈資本間接全資子公司C Plaza Co., Ltd.,從凱雷集團(tuán)手中收購(gòu)位于上海黃陂北路中區(qū)廣場(chǎng)的100%權(quán)益,并為交易所涉及的港幣14.72億元、人民幣5850萬元貸款提供財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。

因而,如若此次與瑞安再度攜手,這將是丁長(zhǎng)峰著手萬丈資本在存量市場(chǎng)“捕金”以來的第三個(gè)大宗并購(gòu)案。

值得注意的是,疑似萬丈資本的此番收購(gòu)發(fā)生在大量國(guó)內(nèi)外資金涌入上海地產(chǎn)投資市場(chǎng)的背景下。實(shí)際上,商業(yè)物業(yè)作為上海市場(chǎng)的重要組成,歷來受到投資者追逐。早在2012年,上海寫字樓成交就占據(jù)各類物業(yè)73%份額。

2016年前三季度,包括光大安石、國(guó)華人壽、上海人壽、中融鼎新、崇邦、中國(guó)人壽等資本先后在上海買下商場(chǎng)或?qū)懽謽恰?/p>

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究總監(jiān)周志鋒此前在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)指,萬丈資本等公司熱衷于上海地產(chǎn)投資市場(chǎng),首先是由于國(guó)內(nèi)貨幣政策相對(duì)寬松,引發(fā)資產(chǎn)配置荒,不動(dòng)產(chǎn)配置因而成為重要方向;其次,上海的商業(yè)物業(yè)較北京等城市流動(dòng)性高,可供交易機(jī)會(huì)也較多,因此受資本歡迎。

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