貓寧公寓聯(lián)合創(chuàng)始人羅立華的感受是，加入深圳長租公寓運(yùn)營大軍的人數(shù)越來越多了。他預(yù)判，2017年是爆發(fā)期的尾巴，2018年深圳長租公寓市場(chǎng)將進(jìn)入收縮期。

　　藍(lán)、紅海的邊界是模糊的，長租公寓運(yùn)營商盈利和虧損的狀態(tài)也會(huì)隨時(shí)切換。從品牌開發(fā)商、房地產(chǎn)服務(wù)商前仆后繼地布局長租公寓來判斷，長租公寓市場(chǎng)應(yīng)是一片藍(lán)海。但這些運(yùn)營機(jī)構(gòu)、資金、人士不計(jì)后果的介入也可能使長租公寓提早變成紅海。

　　深圳長租公寓數(shù)量爆發(fā)

　　端午節(jié)前，深圳本地一名長租公寓運(yùn)營商的創(chuàng)始人在朋友圈炮轟一家龍頭房企不顧成本打價(jià)格戰(zhàn)，“69元一平方米在我們旁邊租的樓，放下裝修成本不說，一間房(約25平方米)租金成本就1700元左右，對(duì)外標(biāo)價(jià)2080元，實(shí)際租1680元?！?/p>

　　這個(gè)公寓在深圳的關(guān)外，寶安區(qū)福永。記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，福永當(dāng)?shù)氐某侵写遛r(nóng)民房單間價(jià)格在1600～2100元之間，長租公寓1680元/間的價(jià)格低于當(dāng)?shù)囟鄶?shù)農(nóng)民房租價(jià)水平。

　　這是當(dāng)下深圳長租公寓市場(chǎng)的現(xiàn)狀，獲取房源的代價(jià)高，但市場(chǎng)租金低，成本和收益水平失衡。這并非長租公寓運(yùn)營商愿意看到的結(jié)果。

　　長租公寓以重裝改造能力、提升居住體驗(yàn)、品牌溢價(jià)力和服務(wù)水平與傳統(tǒng)的二房東模式區(qū)分開，并以圈層性賦予社交功能。

　　深圳首個(gè)長租公寓品牌是在2012年創(chuàng)立的協(xié)縱公寓，房源分布在坂田、羅湖等片區(qū)，房源數(shù)量千套左右。由于并未受到租賃市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)界的重視，深圳長租公寓彼時(shí)處于萌芽狀態(tài)，在此后兩年的發(fā)展接近空白。而同在2012年，YOU+國際青年公寓全國首店在廣州投入運(yùn)營，并因獲得雷軍1億元的融資而引爆地產(chǎn)界的討論。

　　深圳長租公寓市場(chǎng)是從2014年開始的，2015年和2016年是爆發(fā)期。運(yùn)營商們多數(shù)在2015～2016年帶著資金和熱情進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。

　　YOU+就是在2015年進(jìn)入深圳市場(chǎng)的。同期，微家公寓、Warm+公寓、窩巢夢(mèng)公寓、貓寧公寓、V客青年公寓、樂豆公寓等本土品牌相繼出現(xiàn)，它們的規(guī)模從數(shù)十家到上千家不等，資金成本從百萬元到上億元。

　　目前暫未關(guān)于深圳長租公寓房間數(shù)量的官方數(shù)據(jù)。據(jù)深圳最大的青年公寓租賃平臺(tái)合屋統(tǒng)計(jì)，目前全市的長租公寓運(yùn)營商已接近100家。羅立華對(duì)市場(chǎng)存量有過粗略統(tǒng)計(jì)，他告訴記者，“包括有自己運(yùn)營品牌的和沒品牌的，目前深圳長租公寓的數(shù)量約為10萬間?！?/p>

　　數(shù)量爆發(fā)的惡果是，獲取項(xiàng)目的價(jià)格越來越高。而市場(chǎng)租金并無改善，為了搶得客戶，個(gè)別運(yùn)營商不惜虧本經(jīng)營，畢竟相比空置，打折出租的方法相當(dāng)于止損。

　　世聯(lián)行有意成為全國最大的集中式公寓運(yùn)營商。截至2016年末，世聯(lián)行的公寓業(yè)務(wù)已落地全國20個(gè)城市，簽約超過2萬間，其中已開業(yè)運(yùn)營的房間數(shù)近5000間。而世聯(lián)行在深圳市場(chǎng)的應(yīng)用攻略是“謹(jǐn)慎推進(jìn)”。

　　深圳并非世聯(lián)行布局長租公寓業(yè)務(wù)的理想城市，相比之下，同為一線城市的廣州更具發(fā)展機(jī)會(huì)。世聯(lián)行總經(jīng)理朱敏告訴記者，在深圳發(fā)展長租公寓的難處在于集中式物業(yè)很少，房源獲取成本很高，而廣州拿房成本是深圳的一半，而租金卻相差不大。

　　整合期的擔(dān)憂

　　廣深之間，長租公寓發(fā)展的土壤差異同樣體現(xiàn)在萬科的業(yè)務(wù)布局上。

　　萬科公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)稱為“泊寓”。但就泊寓而言，其于廣州市場(chǎng)的發(fā)展遠(yuǎn)比深圳出色。廣州萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，泊寓目前在廣州開業(yè)項(xiàng)目16個(gè)，籌建中項(xiàng)目17個(gè)，房源數(shù)據(jù)超過萬套，市場(chǎng)占有率第一;而在深圳，泊寓目前僅開張了科技園店、福永店、坂田星火店三個(gè)項(xiàng)目。

　　公寓獲取途徑大體分為城中村農(nóng)民房、村委統(tǒng)建的小產(chǎn)權(quán)房或股份公司物業(yè)、廠房、幫政府代建、跟一些有物業(yè)的公司合作五種，運(yùn)營商可根據(jù)不同城市的特點(diǎn)靈活適應(yīng)。

　　在深圳，城中村農(nóng)民房和廠房是運(yùn)營商最常見的房源獲取途徑，但去年末開始，廠房改公寓的大門已經(jīng)被半掩上。至今年1月，寶安區(qū)正式印發(fā)整治廠房改公寓的通知，在區(qū)范圍內(nèi)打擊相關(guān)行為。

　　深圳市內(nèi)多名長租公寓運(yùn)營人士表示了擔(dān)憂，一旦廠房改公寓的整治行動(dòng)從寶安延伸到其他區(qū)，行業(yè)將遭受重創(chuàng)。一名在深圳擁有長租公寓房源將近千套的運(yùn)營商表示，“現(xiàn)在不敢盲目擴(kuò)張，有部分原因是出于政策風(fēng)險(xiǎn)的考慮?！?/p>

　　而另一部分原因是出于對(duì)回報(bào)周期和空置率的擔(dān)憂。

　　在全國范圍內(nèi)，據(jù)世聯(lián)行以純租金差計(jì)收入的情況所進(jìn)行的測(cè)算，運(yùn)營一間公寓的稅前利潤率在其運(yùn)營第一年預(yù)計(jì)會(huì)虧損30%～40%，第二年可基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，第三年開始逐步盈利，而單個(gè)十年以上公寓項(xiàng)目的平均稅前利潤可以接近15%。

　　廣州泊寓總經(jīng)理張成皓告訴記者，“目前計(jì)算回正的時(shí)間較長，一般項(xiàng)目在6到7年左右?！绷_立華表示，在深圳，3.5年至4年的回報(bào)周期較為理想。

　　但理想的回報(bào)周期不易實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樯钲陂L租公寓的空置率正在上升。羅立華說，“我見到的最高空置率的公寓大概為53%?！?/p>

　　如果空置率持續(xù)升高，出租率無法改善，公寓將難以實(shí)現(xiàn)盈利?！斑\(yùn)營商一般以租賃方式獲取房源，跟房東簽約5年(行業(yè)內(nèi)多數(shù)是5～10年)，合約期內(nèi)，即使虧本了公寓還是得繼續(xù)，但運(yùn)營方不會(huì)再投入資金維護(hù)，這樣會(huì)導(dǎo)致設(shè)施壞了但運(yùn)營商不維修損害租客居住環(huán)境的事情出現(xiàn)，之后出租率會(huì)再下降，陷入惡性循環(huán)?！?/p>

　　在此期間，終止虧損的方法是被第三方收購。

　　世聯(lián)行董事長陳勁松認(rèn)為，現(xiàn)在是長租公寓的碎片整合期。目前最大規(guī)模的公寓也無法做到全國性，而是有選擇地分布在幾個(gè)城市。而行業(yè)整合的速度將取決于大大小小二房東們的瘋狂程度。