深圳住宅市場預(yù)計(jì)將盤整到第三季度完結(jié)？

• 2017年8月14日 FanTianQing來源：騰訊新聞 410 20
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自去年10月份公布房地產(chǎn)調(diào)控“深八條”以來，深圳房價(jià)得到有效抑制，一手住宅成交均價(jià)連續(xù)十個(gè)月環(huán)比下跌。一手住宅成交均價(jià)為54,446元/㎡，環(huán)比微跌0.08%，為一年以來的最低位，延續(xù)此前趨勢月度環(huán)比“十連跌”。

　　一手住宅市場：價(jià)格十連跌，嚴(yán)重失真

　　自去年10月份公布房地產(chǎn)調(diào)控“深八條”以來，深圳房價(jià)得到有效抑制，一手住宅成交均價(jià)連續(xù)十個(gè)月環(huán)比下跌。一手住宅成交均價(jià)為54,446元/㎡，環(huán)比微跌0.08%，為一年以來的最低位，延續(xù)此前趨勢月度環(huán)比“十連跌”。今年均價(jià)波瀾不驚，仿佛用尺劃出來的一般，首先，我們得承認(rèn)政策的威力。

　　受“深八條”與《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》（深規(guī)土〔2017〕6號）政策的影響，商品住房和商務(wù)公寓申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，新增供應(yīng)明顯減少。一手住宅成交均價(jià)在調(diào)控政策作用下將進(jìn)退兩難，嚴(yán)重失真。

　　7月份一手住宅成交20.3萬平方米，環(huán)比下跌30.4%。90平方米以下小戶型是成交主力，占上月一手住宅總成交量68%。本月熱銷樓盤包括安托山花園、壹成中心花園、寶亭錦園、奧園.翡翠東灣花園等。深圳住宅庫存去化周期為18.3個(gè)月，繼續(xù)向好，預(yù)計(jì)下個(gè)月一手住宅庫存去化周期將進(jìn)入12～18個(gè)月的調(diào)控目標(biāo)范圍內(nèi)。一手商品住宅可售面積約為330萬平方米，處于一年來的低位。

　　存量住宅市場：價(jià)量齊跌，弱勢盤整

　　與新房成交均價(jià)相比，更具指標(biāo)意義的世聯(lián)EVS深圳存量住宅成交均價(jià)為50,218元/㎡，環(huán)比下降0.5%，仍然在盤整中。

　　存量市場成交活躍，存量住宅成交48.9萬平方米，環(huán)比下跌9.5%。存量住宅成交量是新建住宅的2.4倍，為市場絕對主力，主要成交戶型為60～90平方米，剛需入市的積極性較年初有所提高。

　　估價(jià)師研判

　　不斷收緊的限購政策是中央政府控制樓市釋放的重要信號，同時(shí)也對貸款也有收緊。隨著流動(dòng)性收縮以及金融去杠杠調(diào)控的推進(jìn)，目前一線城市年內(nèi)多次收緊房貸政策。 在金融去杠桿大環(huán)境下，樓市利率上調(diào)已是大勢所趨，房企融資環(huán)境在逐步惡化，今年房地產(chǎn)市場不容樂觀。

　　深圳新增、存量住宅均價(jià)量齊跌，市場總體仍然在弱勢盤整中。去年10月份公布房地產(chǎn)調(diào)控“深八條”以來，深圳房價(jià)得到有效抑制。從表面看，深圳商品住房去庫存進(jìn)行得非常完美。為了抑制市場的上漲，樓市調(diào)控從過去的“減法”開始疊加長效機(jī)制。深圳等城市紛紛出臺(tái)新的土地供應(yīng)計(jì)劃，加大居住用地未來的供地力度。此外，加強(qiáng)住房租賃市場的培育，也是建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的關(guān)鍵一環(huán)，廣州市“租購?fù)瑱?quán)”新政并非個(gè)案。

　　下半年房地產(chǎn)政策仍是“嚴(yán)控”格局，預(yù)計(jì)深圳住宅市場將盤整到第三季度完結(jié)。在英國智庫Zyen集團(tuán)發(fā)布“全球金融中心指數(shù)”排名中，深圳國內(nèi)排名僅次于香港和上海，離“全球性金融中心”已越來越近。7月1日，大灣區(qū)頂層設(shè)計(jì)《深化粵港澳合作推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》在香港簽署，粵港澳大灣區(qū)上升成為國家戰(zhàn)略。粵港澳三地將完善創(chuàng)新合作機(jī)制，促進(jìn)互利共贏合作關(guān)系，共同將粵港澳大灣區(qū)建設(shè)成為更具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)、宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈和內(nèi)地與港澳深度合作的示范區(qū)，打造可媲美紐約、東京的世界級大都市圈的國際一流灣區(qū)和世界級城市群。

　　中長期而言，深圳作為世界級大都市圈的核心城市，國際金融中心及科技創(chuàng)新中心輪廓逐漸顯現(xiàn)，住房需求旺盛，其核心地段的物業(yè)始終是最堅(jiān)挺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

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