房企：百億現(xiàn)金流成常態(tài) 萬(wàn)億債務(wù)將到期

• 2017年9月1日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1287 84
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房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，融資渠道收緊，都將逐漸對(duì)企業(yè)的資金鏈帶來(lái)考驗(yàn)。而根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，截至今年年中，128家房企的中短期負(fù)債比例達(dá)到7成，這也意味著，房企的償債高峰期將很快到來(lái)，資金狀況也將受到考驗(yàn)。

　　據(jù)媒體綜合房企半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至今年上半年末，上市房企的現(xiàn)金狀況較為充裕，手握的現(xiàn)金規(guī)模普遍高于去年年末。其中，萬(wàn)科、恒大、碧桂園三家“第一梯隊(duì)”房企的現(xiàn)金（及等價(jià)物）均超過(guò)千億。

　　考慮到上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，大部分企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)錄得明顯增長(zhǎng)，這種情況并不令人意外。與此同時(shí)，房企在融資窗口期補(bǔ)充資金并進(jìn)行長(zhǎng)短債切換，也給現(xiàn)金流帶來(lái)一定的補(bǔ)充。

　　按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)正迎來(lái)近幾年來(lái)的現(xiàn)金流高點(diǎn)，手握數(shù)百億現(xiàn)金已成大中型房企的常態(tài)。

　　但這種資金充裕的狀況恐怕很難持續(xù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，融資渠道收緊，都將逐漸對(duì)企業(yè)的資金鏈帶來(lái)考驗(yàn)。而根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，截至今年年中，128家房企的中短期負(fù)債比例達(dá)到7成，這也意味著，房企的償債高峰期將很快到來(lái)，資金狀況也將受到考驗(yàn)。

　　百億現(xiàn)金流成常態(tài)

　　根據(jù)中報(bào)，截至今年6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金1075.6億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和（501.4億元）；凈負(fù)債率僅19.61%，繼續(xù)保持在行業(yè)低位。這一現(xiàn)金規(guī)模還高于去年年末870.3億元的水平。

　　截至今年年中，港股上市的碧桂園現(xiàn)金余額為1201.3億元，較去年同期增長(zhǎng)143%。按照該公司的說(shuō)法，碧桂園另有2219.7億元銀行授信額度未用。

　　恒大的公告則顯示，在年中節(jié)點(diǎn)上，“現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物”為1644億元。但低于去年年末1984億元的水平。有分析認(rèn)為，這是由于恒大在上半年償還了1129億元的永續(xù)債所致。

　　這三家房企上半年的銷售規(guī)模均在2400億以上，且毛利率都有所提升?！霸鍪沼衷隼钡谋憩F(xiàn)，使得半年報(bào)極為亮眼，也被認(rèn)為是造成現(xiàn)金流充裕的主因。

　　“第一軍團(tuán)”的表現(xiàn)，在某種意義上可視作大中型房企的縮影。由于銷售旺盛，且在融資市場(chǎng)表現(xiàn)積極，上半年大中型房企的現(xiàn)金流普遍充裕。即使部分企業(yè)在土地市場(chǎng)“一擲千金”，也并未給資金鏈帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響。

　　就“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”這一指標(biāo)而言，今年上半年，龍湖為226億元、旭輝為250億元、金茂181億元。而這三家企業(yè)的“應(yīng)收賬款”分別為149億、146億、28.9億。若再算上銀行授信的規(guī)模，這些大型房企幾乎沒(méi)有資金壓力。

　　“房企迎來(lái)了現(xiàn)金流的高點(diǎn)，今年年中的資金狀況甚至好于去年年末。”上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

　　統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)商品房銷售額59152億元，同比增長(zhǎng)21.5%。業(yè)界普遍認(rèn)為，雖然有樓市調(diào)控影響，但全年的銷售規(guī)模仍有可能超過(guò)去年，再創(chuàng)歷史新高。在銷售的帶動(dòng)下，上半年房企到位資金增速為11.2%，繼續(xù)維持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

　　但隨著行業(yè)分化的加劇，有部分房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，其資金狀況也不容樂(lè)觀。

　　在統(tǒng)計(jì)的143家A股上市房企中，上半年有78家房企的“經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”為負(fù)，這被認(rèn)為是銷售不暢、融資低迷、拿地支出過(guò)大等因素所致。這其中以中小企業(yè)為主，部分企業(yè)已深陷盈利泥潭。

　　萬(wàn)億債務(wù)將到期

　　就整個(gè)行業(yè)而言，資金狀況處于階段性高點(diǎn)已成為業(yè)界共識(shí)。盡管尚不會(huì)危及資金鏈，但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于銷售、融資的環(huán)境雙雙不佳，不排除資金狀況惡化的可能。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月單月，全國(guó)商品住宅銷售面積10085萬(wàn)平方米，環(huán)比6月的16834萬(wàn)平方米，下滑40.1%；當(dāng)月商品住宅銷售額7789億元，環(huán)比下滑38.4%。這兩組數(shù)據(jù)均創(chuàng)下今年3月以來(lái)的新低。

　　這種下滑有傳統(tǒng)淡季的因素，也有企業(yè)做高6月業(yè)績(jī)（為半年報(bào)增彩）的影響，但從最近幾個(gè)月的走勢(shì)來(lái)看，月銷售規(guī)模呈現(xiàn)出總體下滑的趨勢(shì)。因此，雖然大型房企的貨值普遍充裕，但這些存貨能否變成現(xiàn)金，仍要取決于市場(chǎng)狀況。

　　北京某房企人士向記者表示，政策層面沒(méi)有松動(dòng)的跡象，市場(chǎng)也處于高點(diǎn)后的下行趨勢(shì)。下半年的業(yè)績(jī)主要取決于“金九銀十”的市場(chǎng)表現(xiàn)，年末翹尾的可能性不大。

　　事實(shí)上，在年初制定銷售目標(biāo)時(shí)，大部分房企將業(yè)績(jī)重心放在了上半年，說(shuō)明對(duì)下半年的市場(chǎng)下行已有心理準(zhǔn)備。

　　融資層面的環(huán)境也不容樂(lè)觀。根據(jù)公開(kāi)消息，今年以來(lái)，房企的發(fā)債融資規(guī)模比去年同期下滑超過(guò)7成。從資金成本上看，國(guó)內(nèi)發(fā)債的成本從去年的5%左右，提升到6%-7%的水平。海外融資成本更高，部分房企的發(fā)債利率甚至超過(guò)10%。且近一段時(shí)間以來(lái)，海外融資已經(jīng)成為房企的主要渠道。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，在最近半年多的調(diào)控期內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)有五十多個(gè)城市出臺(tái)了超過(guò)160多次調(diào)控政策，并逐漸影響到銷售。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果調(diào)控持續(xù)，甚至有可能出現(xiàn)違約。

　　據(jù)悉，上半年雖有部分企業(yè)將短期債務(wù)置換為長(zhǎng)債，但就整個(gè)行業(yè)而言，債務(wù)壓力仍會(huì)很快到來(lái)。根據(jù)wind的統(tǒng)計(jì)，截至今年年中，128家房企的長(zhǎng)期債務(wù)比例為30.85%，中短期負(fù)債比例則接近7成，這也意味著，房企的償債高峰期即將到來(lái)。

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