特色小鎮(zhèn)建設(shè)為房企提供轉(zhuǎn)型路徑 如何“玩轉(zhuǎn)”特色小鎮(zhèn)需深思

• 2017年9月15日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 667 39
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國(guó)家十分重視特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，嚴(yán)禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁整體鎮(zhèn)域開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁搞大規(guī)模的商品住宅開(kāi)發(fā)。而在政策的嚴(yán)加限制之下，以培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為核心的特色小鎮(zhèn)，顯然不是房企的強(qiáng)項(xiàng)。因此如若房企貿(mào)然進(jìn)入特色小鎮(zhèn)行列，很可能將面臨投資虧損或者

　　國(guó)家十分重視特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，嚴(yán)禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁整體鎮(zhèn)域開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁搞大規(guī)模的商品住宅開(kāi)發(fā)。而在政策的嚴(yán)加限制之下，以培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為核心的特色小鎮(zhèn)，顯然不是房企的強(qiáng)項(xiàng)。因此如若房企貿(mào)然進(jìn)入特色小鎮(zhèn)行列，很可能將面臨投資虧損或者項(xiàng)目“爛尾”。

　　自去年7月第一批特色小鎮(zhèn)被公布以來(lái)，特色小鎮(zhèn)概念大熱，也受到了地產(chǎn)商們的追捧。然而建設(shè)過(guò)程中很多問(wèn)題，如不特色，地產(chǎn)化等接連暴露，也受到了住建部的多次警告，一年內(nèi)政策的重大變化也為小鎮(zhèn)的建設(shè)提出了更高的要求。只有梳理政策變化趨勢(shì)，緊跟政策才能建設(shè)成功的特色小鎮(zhèn)。

　　自2016年7月，住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作》的通知之后，特色小鎮(zhèn)概念大熱，也受到了地產(chǎn)商們的追捧，碧桂園、華僑城、綠地等多家企業(yè)紛紛涌入特色小鎮(zhèn)培育大軍中。特色小鎮(zhèn)建設(shè)無(wú)疑為房企提供了轉(zhuǎn)型的路徑，然而建設(shè)過(guò)程中，小鎮(zhèn)建設(shè)房地產(chǎn)化、特色小鎮(zhèn)不特色等問(wèn)題也逐漸凸顯。這不僅成為政策完善的推動(dòng)力，更為開(kāi)發(fā)商如何“玩”特色小鎮(zhèn)提出了更高要求。

　　政策護(hù)航小鎮(zhèn)建設(shè)迎利好

　　57.35%，這是2016年我國(guó)城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，雖然這一數(shù)字在逐年攀升，但是城鎮(zhèn)化率帶來(lái)的問(wèn)題也越來(lái)越多，例如缺乏明晰的戰(zhàn)略規(guī)劃的引導(dǎo)，帶來(lái)了一些新的矛盾和問(wèn)題，主要表現(xiàn)在不少發(fā)展比較快的大城市、特大型城市交通擁堵、空氣污染、房?jī)r(jià)極高，制約了城市的可持續(xù)發(fā)展。出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因，很大程度上是因?yàn)槌擎?zhèn)化在各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中自然形成，而非具有規(guī)劃性、前瞻性，因此新型城鎮(zhèn)化亟待被重視和發(fā)展起來(lái)。

　　在此背景下，由住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》應(yīng)運(yùn)而生。通知中提出了到2020年培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居的特色小鎮(zhèn)的目標(biāo)。通知中要求特色小鎮(zhèn)要形成特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、創(chuàng)建和諧宜居的美麗環(huán)境、彰顯特色的傳統(tǒng)文化。

　　在隨后的2016年8月，住建部村鎮(zhèn)建設(shè)司發(fā)布《關(guān)于做好2016年特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，通知確定了2016年全國(guó)32個(gè)省市自治區(qū)特色小鎮(zhèn)的推薦數(shù)量，合計(jì)共159個(gè)名額。通知指出，候選特色小鎮(zhèn)近五年應(yīng)無(wú)重大安全生產(chǎn)事故、重大環(huán)境污染、重大生態(tài)破壞、重大群體性社會(huì)事件、歷史文化遺存破壞現(xiàn)象。

　　2016年10月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文《關(guān)于加快美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，文中再一次強(qiáng)調(diào)了特色小鎮(zhèn)要堅(jiān)持創(chuàng)新探索、因地制宜，同時(shí)要堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)建鎮(zhèn)、以人為本、市場(chǎng)主導(dǎo)，并提出要最大限度激發(fā)市場(chǎng)主體活力和企業(yè)家創(chuàng)造力，鼓勵(lì)企業(yè)、其他社會(huì)組織和市民積極參與城鎮(zhèn)投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理，成為美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的主力軍。

　　今年4月，住建部再次提出，各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、建設(shè)銀行各分行要充分認(rèn)識(shí)商業(yè)金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要意義，堅(jiān)持用新發(fā)展理念統(tǒng)籌指導(dǎo)小城鎮(zhèn)建設(shè)，加強(qiáng)組織協(xié)作，創(chuàng)新投融資體制，加大金融支持力度，確保項(xiàng)目資金落地，全面提升小城鎮(zhèn)建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。

　　開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型小鎮(zhèn)承接城市發(fā)展功能

　　對(duì)特色小鎮(zhèn)的提出，有業(yè)內(nèi)人士肯定道，隨著城鄉(xiāng)資源和要素的雙向流動(dòng)，具有歷史文化、鄉(xiāng)村風(fēng)貌、民族風(fēng)情、青山綠水、傳統(tǒng)建筑等的特色小鎮(zhèn)，正越來(lái)越顯示出宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)勢(shì)，承接了城市發(fā)展的新動(dòng)能。同時(shí)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)也是經(jīng)濟(jì)融合和共享發(fā)展的需要。特色小鎮(zhèn)能承載互聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化、大健康、環(huán)保、時(shí)尚、民宿等產(chǎn)業(yè)，能擴(kuò)大就業(yè)和吸引農(nóng)村人口、城市人口居住，是聚集新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新興基地。

　　在政策的大力鼓勵(lì)下，特色小鎮(zhèn)建設(shè)正以燎原之勢(shì)在全國(guó)蔓延開(kāi)來(lái)。其中，房地產(chǎn)企業(yè)成為了特色小鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍。碧桂園、華僑城、綠地等品牌房企紛紛開(kāi)始濃墨重彩地描繪特色小鎮(zhèn)的未來(lái)。在開(kāi)發(fā)商的筆下，特色小鎮(zhèn)打上了智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、汽車小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)等不同標(biāo)簽。

　　實(shí)際上，從建設(shè)主體的角度來(lái)說(shuō)，擁有資金優(yōu)勢(shì)、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的不二人選，特色小鎮(zhèn)之于開(kāi)發(fā)商也是轉(zhuǎn)型的較好選擇。此外，特色小鎮(zhèn)既能解決開(kāi)發(fā)商拿地難的問(wèn)題，也能在發(fā)展中得到政策的鼓勵(lì)。以環(huán)京市場(chǎng)為例，隨著北京非首都功能的疏解，坐落環(huán)京的特色小鎮(zhèn)承接產(chǎn)業(yè)功能是國(guó)家政策所引導(dǎo)和鼓勵(lì)的，在樓市調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)厲的當(dāng)下，這也是開(kāi)發(fā)商們所期盼的。

　　為了將苗頭扼殺在襁褓，政策已經(jīng)開(kāi)始設(shè)防。2017年5月26日，住建部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，要求第二批300個(gè)國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)在6月30日前申報(bào)完成。這是繼去年10月公布了首批127個(gè)全國(guó)特色小鎮(zhèn)名單后，住建部再次在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)的推薦工作。

　　這份通知中明確要求，對(duì)存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，小鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實(shí)際，盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過(guò)度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過(guò)大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問(wèn)題的建制鎮(zhèn)不得推薦。

　　六項(xiàng)條件為小鎮(zhèn)發(fā)展劃線

　　然而，在“無(wú)地產(chǎn)、不小鎮(zhèn)”的現(xiàn)實(shí)之下，特色小鎮(zhèn)建設(shè)也出現(xiàn)了地產(chǎn)化的苗頭。例如有些地區(qū)將小鎮(zhèn)理解為簡(jiǎn)單的城鎮(zhèn)建設(shè)，看做了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)，大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。有些房企也只是為了獲取大量的低價(jià)土地，從而讓自己的錢(qián)袋子更滿。

　　針對(duì)這一現(xiàn)象，住建部于今年5月發(fā)出第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知時(shí)，對(duì)于申報(bào)的條件做出了明確的6項(xiàng)要求，其中，特色和產(chǎn)業(yè)位列前兩位，首先要求具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和特色資源，能較快發(fā)展起來(lái)，其次要求實(shí)施并儲(chǔ)備了一批質(zhì)量高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　此外，北京市發(fā)改委也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)和規(guī)范功能性特色小城鎮(zhèn)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知中明確，嚴(yán)禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁整體鎮(zhèn)域開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁搞大規(guī)模的商品住宅開(kāi)發(fā)。

　　不過(guò)，除了明確特色小鎮(zhèn)“去房地產(chǎn)化”外，現(xiàn)有政策也有值得補(bǔ)充的地方。在此前的一次特色小鎮(zhèn)的專題研討會(huì)中，政府官員、學(xué)者和企業(yè)家對(duì)于政策的不完善也曾提出過(guò)建議。中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書(shū)長(zhǎng)馮奎建議，其他地方在研究支持特色小鎮(zhèn)過(guò)程當(dāng)中要進(jìn)行大量的政策儲(chǔ)備，建立完整周密的政策體系，政策應(yīng)以各類中小型企業(yè)作為支持對(duì)象，但要執(zhí)行嚴(yán)格的評(píng)估，創(chuàng)建過(guò)程中要建立倒逼機(jī)制。他認(rèn)為，只有把支持政策重點(diǎn)落實(shí)到中小企業(yè)頭上才會(huì)持久的煥發(fā)活力。

　　中國(guó)科學(xué)院科技政策與管理科學(xué)研究所所長(zhǎng)穆榮平則表示，小鎮(zhèn)規(guī)劃?rùn)?quán)限應(yīng)適當(dāng)上收，在更高層面推進(jìn)，規(guī)劃應(yīng)該更多的強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)系統(tǒng)性，要軟硬結(jié)合，以軟為主，在規(guī)劃時(shí)要在空間上看特色小鎮(zhèn)和周邊的關(guān)系。此外，特色小鎮(zhèn)應(yīng)該重視教育和醫(yī)療，解決教育資源配置不均等問(wèn)題，同時(shí)增加醫(yī)療衛(wèi)生投入。

　　在政策的嚴(yán)加限制之下，以培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為核心的特色小鎮(zhèn)，顯然不是房企的強(qiáng)項(xiàng)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的培育不僅周期長(zhǎng)，同時(shí)需要產(chǎn)業(yè)人才與產(chǎn)業(yè)資源的有效整合，而這種講究持續(xù)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)模式對(duì)于房企而言顯然是具有挑戰(zhàn)性的。

　　業(yè)內(nèi)觀察人士陳根認(rèn)為，對(duì)于房企而言，要想進(jìn)入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，目前來(lái)看需要合作分工，尋找到產(chǎn)業(yè)資源，然后發(fā)揮各自所擅長(zhǎng)的方向。房企負(fù)責(zé)建設(shè)宜居、宜業(yè)、宜游的小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)資源方負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入、培育、經(jīng)營(yíng)。房企如果在缺失產(chǎn)業(yè)資源合作的情況下，貿(mào)然進(jìn)入特色小鎮(zhèn)行列，很可能將面臨投資虧損或者項(xiàng)目“爛尾”。

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