調(diào)控政策加速房地產(chǎn)市場格局變化 租賃政策或引導(dǎo)未來市場需求

• 2017年9月22日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 794 48
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8月以來,各大房企的銷售速度開始放緩,交易量走低,購房者觀望情緒變濃,部分業(yè)內(nèi)人士表示,下半年將進(jìn)入調(diào)控深水區(qū),市場不容樂觀。隨著傳統(tǒng)樓市旺季的逐步到來,房企與購房者的態(tài)度究竟是樂觀還是悲觀？有數(shù)據(jù)表明,高達(dá)47.62%的受訪者認(rèn)為調(diào)控增加購房難度,起到負(fù)面影響。7

　　今年多地樓市調(diào)控政策頻頻出臺，樓市降溫效果明顯。未來廣州樓市的發(fā)展情況將如何？

　　從中央到地方 多個鼓勵租賃的政策出臺

　　來自合富研究院的數(shù)據(jù)顯示,新政后,廣州整體市場供需同比大幅下降超過三成,價格總體平穩(wěn)。隨后,廣州也公布了未來增加住宅用地供應(yīng)的計劃,不過,作為今年調(diào)控政策的并行措施,政府出臺多個鼓勵租賃的政策,才是政策的新亮點,也是史無前例的。

　　一系列的政策措施包括:7月廣州市政府官網(wǎng)掛出《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購?fù)瑱?quán)。8月15日,廣州市國土資源和規(guī)劃委員印發(fā)《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》的通知,未來五年,廣州計劃新建住宅75萬套,其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。如果按照計劃進(jìn)行,今后五年租售比將史無前例地達(dá)到了1:4。同時,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》,廣州、佛山等13個城市被列入全國首批試點的13個城市。

　　廣州樓市資深專家黎文江表示,廣州市國土規(guī)劃委公布的2017～2021年土地供應(yīng)計劃,信息量不少:年均供應(yīng)640萬平方米宅地,以保證五年增加75萬套住宅,年均15萬套,綽綽有余,打個8折也足夠供應(yīng)了。保障性住房以公租房為主,并配備人才公寓。沒有提共有產(chǎn)權(quán)住房、限價房、保障房之類的保障性住房供應(yīng)。內(nèi)環(huán)路以內(nèi),供應(yīng)“三舊”存量土地做普通住宅地,金貴。內(nèi)環(huán)與外環(huán)路之間,供應(yīng)少量普通住宅地,寶貴。外環(huán)路以外,供應(yīng)大量普通住宅地和租賃住宅地,不貴。從租賃住宅用地放置于外環(huán)以外可揣測,有關(guān)部門是把其作為將來城市拓展后的“備胎”。

　　克而瑞廣州首席分析師肖文曉則表示,利用集體土地建設(shè)租賃住房的方案創(chuàng)新性打破了土地制度的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),同地同權(quán),農(nóng)民可以分享改建租賃住房所產(chǎn)生的增值收益;允許通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房,為專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)提供了與村鎮(zhèn)集體深度合作的契機(jī),利于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),成為市場的力量。不得轉(zhuǎn)租、不得以租代售,主要是防止集體租賃住房成為“掛羊頭賣狗肉”的小產(chǎn)權(quán)房,讓其真正為住房租賃市場服務(wù)。集體土地建設(shè)租賃住房,將成為未來構(gòu)建購租并舉的住房制度的主要租賃房源來源渠道之一。購租并舉是組成房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要環(huán)節(jié),未來租賃市場將與交易市場形成動態(tài)博弈,在租購?fù)瑱?quán)的輔助下,市場的租金收入比將對畸高的房價收入比產(chǎn)生制衡,讓租金回報率和房價收入比不再僅僅是口頭數(shù)據(jù),而是成為人們判斷房地產(chǎn)市場健康度的重要指標(biāo),從而利于穩(wěn)定房價,達(dá)到抑制投資投機(jī)的效果。

　　新政出臺 成交量高峰回落

　　廣州發(fā)出“316新政”和“330新政”后,樓市的政策從之前的有所放寬變成了全面從嚴(yán)。不僅“限購”、“限貸”的政策全面升級,房貸政策也從原來的“認(rèn)房不認(rèn)貸”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”。具體來講,316新政后,廣州不僅維持原來戶籍家庭在限購區(qū)域限購兩套住房的政策,并且將非戶籍家庭可在限購區(qū)域購買一套住房的社保年限從原來的三年延長至五年(中間不能間斷)。同時,新增加單身人士只能購買一套住房、接受贈與的住房也列入限購套數(shù)等多個條款。

　　同時,市場從原來松綁了一段時間的“認(rèn)房不認(rèn)貸”,又重新恢復(fù)到“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時代。無房無貸記錄的購房者首付最低三成。無房有房貸記錄者首付最低四成。有房貸記錄,首套房還清者則首付最低五成,首套未還清者則要首付最低七成。這樣一來,原來名下有房,但只要房貸已經(jīng)還清的買家首付最低可以三成,新政后最低則只能五成。對于賣一買一的換房買家來說,首付一下子提高了兩成。按照目前一手樓套均價約300萬元計算,3月份新政之前和新政之后,買房首付提高了60萬元。

　　除此之外,3月30日,廣州又出臺了追加的新政,主要內(nèi)容包括:限賣,個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。以及調(diào)高離婚一年內(nèi)、成年未就業(yè)的子女購房的首付和房貸利率等。

　　2017年上半年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交51865套,環(huán)比下跌27.2%,同比下跌9.5%。從上半年每月的成交情況來看,1-3月受2016年市場大熱“余溫”帶動,市場表現(xiàn)不俗,4月份雖然屬于新政公布后,但由于網(wǎng)簽具有一定延后性,加上不少買家加快網(wǎng)簽速度,致使該月成交仍破萬。到了下半年,7月和8月兩個月份,廣州一手住宅網(wǎng)簽連續(xù)兩個月不足5000套,成交量比每年的農(nóng)歷春節(jié)月還要低,新政對市場的影響可見一斑。

　　限購限貸等政策仍有加碼空間

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2017年年內(nèi)廣州政策難松綁,限購、限貸等政策仍有加碼空間。比如增城、從化等廣州不限購區(qū)域,政策有可能會發(fā)生變化。限貸的政策有可能會向其他的一線城市進(jìn)一步靠攏。二手房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅有可能又從兩年轉(zhuǎn)變成五年等。

　　8月以來,各大房企的銷售速度開始放緩,交易量走低,購房者觀望情緒變濃,部分業(yè)內(nèi)人士表示,下半年將進(jìn)入調(diào)控深水區(qū),市場不容樂觀。隨著傳統(tǒng)樓市旺季的逐步到來,房企與購房者的態(tài)度究竟是樂觀還是悲觀？有數(shù)據(jù)表明,高達(dá)47.62%的受訪者認(rèn)為調(diào)控增加購房難度,起到負(fù)面影響。超7成受訪者認(rèn)為租賃房不會遏制房價上漲,能買的還得買。

　　來自合富研究院的分析認(rèn)為,市場庫存水平低、難有大量新增供應(yīng)以及地價普遍偏高等三大因素將支持廣州樓價總體平穩(wěn)。核心地段和發(fā)展成熟的新城區(qū)樓盤價格依然有較強(qiáng)支撐。但同時,也不排除個別樓盤迫于業(yè)績壓力,進(jìn)行價格調(diào)整。

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