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房企押寶 “租售并舉” 布局長租公寓

  • 2017年10月9日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1252 81
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鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示:“目前租房市場格局是 40% 的中介,40% 的二房東,10% 的業(yè)主,10% 的自如等長租租賃機(jī)構(gòu);而未來租房市場格局可能 50% 是專業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場,40% 是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場,還有 10% 是房屋分享?!?他表示

房企,押寶 “租售并舉”,布局長租公寓

  不少房企爭相搶灘長租公寓市場,長租公寓市場價值在哪里?

  押寶 “租售并舉”,布局長租公寓

  今年夏天以來,從廣州試點推出租購?fù)瑱?quán)政策開始,連續(xù)不斷的政策出臺讓租賃房市場一時間變得塵囂甚上。最近集體用地建設(shè)租賃房的政策出臺,更是讓話題的熱度進(jìn)一步上升。人們看到了租賃市場未來巨大的潛力。甚至有業(yè)內(nèi)人士將其視為解決如今高房價問題的一種可選方案。

  政策的風(fēng)吹了起來,租賃市場的活躍讓人們赫然發(fā)現(xiàn):這個原本松散、混亂的行業(yè)里不知不覺竟有了如此眾多房地產(chǎn)企業(yè)的龐大身影——2017 年開始,一批品牌房企先后在租賃市場的長租公寓領(lǐng)域攤開了自己的版圖。

  8 月 17 日,中駿置業(yè)于香港舉行中期業(yè)績發(fā)布會,其管理層在會上指出:“目前中駿置業(yè)長租公寓已有 7000 多間,主要布局一二線城市?!?/p>

  8 月 25 日,萬科董事會主席、CEO 郁亮也在萬科中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場明確表示:“萬科是從三年前開始布局長租公寓的,并且相信租售并舉的時代一定會來臨?!?/p>

  8 月底,遠(yuǎn)洋邦舍公寓青年路店面市,9 月初龍湖冠寓酒仙橋店入市,并且還將在今年下半年持續(xù)推出同類產(chǎn)品。除此之外,像石榴地產(chǎn)這樣的中型房企也在積極布局長租公寓領(lǐng)域,如今其旗下熊貓公寓產(chǎn)品已經(jīng)在北京推出兩家門店。

  “近期全國各地都特別支持租售并舉,都在出臺政策?!?龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英表示,企業(yè)做項目也會受此影響,主要看未來城市遠(yuǎn)期規(guī)劃,還有近期政策。而熊貓公寓總經(jīng)理王璽龍也表示:“我們在去年就已開始布局這一領(lǐng)域,從去年‘9·30’之后,國家就釋放了明顯信號,市場要進(jìn)入存量房時代?!?/p>

  而另一方面,土地出讓政策所產(chǎn)生的影響也同樣在助推長租公寓市場。從去年開始,北京土地市場上出讓了大量房企自持用地,不論土地屬性是商辦還是住宅,這些地塊上究竟應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品一直是業(yè)界討論的焦點?!霸谏虡I(yè)盈利困難,眾創(chuàng)空間供大于求的背景下,長租公寓似乎是一個不錯的突破點?!?易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

  挑戰(zhàn) “散租”,房企改變市場格局

  密集的政策利好讓 2017 年成為長租公寓市場上一個非常明確的分水嶺。在此之前,市場上存在的是來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)打造的長租公寓產(chǎn)品,比如新派公寓、自如寓這一類產(chǎn)品。它們帶有很強(qiáng)的試驗色彩,運(yùn)營企業(yè)受限于資金和運(yùn)營能力的問題,并沒有能力進(jìn)行大規(guī)模的產(chǎn)品復(fù)制。抑或,有些產(chǎn)品只是基于中介自身業(yè)務(wù)的一種延伸,比如鏈家的 “自如寓”、我愛我家的 “相寓”。但伴隨著地產(chǎn)企業(yè) “搶灘” 這一市場,原有的格局正在重構(gòu)。

  “房企進(jìn)入市場之后最大的特點就是讓租賃市場的運(yùn)作模式出現(xiàn)了改變?!?一位機(jī)構(gòu)分析師向記者表示,相對于中介機(jī)構(gòu),絕大部分房企都有著強(qiáng)大的項目運(yùn)營和管理能力,它們進(jìn)入租賃市場打造長租公寓產(chǎn)品,以整租的形式對以往被 “散租” 統(tǒng)治的租賃市場發(fā)起了挑戰(zhàn)。

  如今的長租公寓市場,實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的競技場。這些企業(yè)擁有比互聯(lián)網(wǎng)公司和中介機(jī)構(gòu)更為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條,它們用打造、運(yùn)營房地產(chǎn)項目的模式來運(yùn)作長租公寓這一類型產(chǎn)品,在搶灘這一細(xì)分市場的過程中雖然后發(fā),卻依靠著雄厚的資金實力和運(yùn)營優(yōu)勢先聲奪人。

  鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示:“目前租房市場格局是 40% 的中介,40% 的二房東,10% 的業(yè)主,10% 的自如等長租租賃機(jī)構(gòu);而未來租房市場格局可能 50% 是專業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場,40% 是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場,還有 10% 是房屋分享。” 他表示,伴隨著更多的資本和玩家進(jìn)入這一領(lǐng)域,新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

  焦點 1 回報率低? 長期回報多定在 6%-7%

  在長租公寓大量入市之前,無論行業(yè)內(nèi)外都普遍存在著這樣一種觀點:做長租公寓其本質(zhì)依舊是一個 “二房東” 式的生意,門檻較低。不過從目前正在運(yùn)作長租公寓的幾家企業(yè)反饋來看,長租公寓并不是一門可以建立在 “二房東” 邏輯上的生意。其中,僅產(chǎn)品模式較低的回報率就足以令多數(shù)想要涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)思量再三。

  無論是整租還是散租,資金回報率低的問題普遍存在于整個租賃行業(yè)內(nèi)。楊現(xiàn)領(lǐng)就曾透露,鏈家旗下的長租產(chǎn)品 “自如” 在運(yùn)營初期的五年非常痛苦,當(dāng)時一線城市的租金回報率都不到 2%。當(dāng)然,現(xiàn)在隨著自如運(yùn)營的成熟,這種情況已經(jīng)有所改變。

  從目前市場情況來看,開發(fā)商對長租公寓長期回報率的目標(biāo)多定在 6%-7%。當(dāng)然,剛剛起步的長租公寓遠(yuǎn)不能達(dá)到這樣樂觀的數(shù)字。萬科董事會主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會上說,萬科的長租公寓如果能夠達(dá)到 1%-2% 的回報率,他就已經(jīng)很滿意了。他說:“未來隨著政府出臺相關(guān)政策扶持,長租公寓回報率低的情況應(yīng)該也會改善。如果能夠達(dá)到 6%-8% 的水平的話,我們就往這個方向走?!?/p>

  而龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司 CEO 韓石也表示,龍湖冠寓的動態(tài)投資回收期是五到六年,希望在 2020 年成為業(yè)內(nèi)前三名,租金收益超過 20 億。2020 年之前,龍湖集團(tuán)方面對冠寓并沒有盈利的要求,主要考慮的是品牌和規(guī)模。換言之,三年內(nèi),龍湖冠寓這一產(chǎn)品并沒有考慮盈利。不過,從遠(yuǎn)期來看,龍湖依然是比較看好這一項目,此前在中期業(yè)績會上,龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報率可以達(dá)到 15% 以上,毛利率 35% 以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報率在 10% 左右,毛利率高達(dá) 65%。

  多數(shù)長租公寓比普宅有更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù),租金自然也較高。?

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