潘石屹違背諾言再賣樓 49.44億再售凌空SOHO是為何？

• 2017年10月24日 ZhangHongYuan來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 1056 67
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潘石屹選擇在這樣一個(gè)日子將上海凌空SOHO全部賣掉。

潘石屹違背諾言再賣樓 49.44億再售凌空SOHO是為何？

10月23日，農(nóng)歷九月初四，二十四節(jié)氣中的霜降。作為秋季的最后一個(gè)節(jié)氣，霜降意味著天氣漸冷、初霜初現(xiàn)，冬天即將來臨。

潘石屹選擇在這樣一個(gè)日子將上海凌空SOHO全部賣掉。

10月23日晚間，SOHO中國公告宣布，與基匯資本旗下一家于香港注冊(cè)成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項(xiàng)目公司的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議。初始代價(jià)基于訂約方協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值50.08億元厘定，主要根據(jù)于2017年8月31日目標(biāo)公司及其附屬公司的營運(yùn)資金凈值及凌空SOHO項(xiàng)目公司的未償還境內(nèi)銀行貸款本金進(jìn)行調(diào)整。

據(jù)此，建議出售事項(xiàng)的初始代價(jià)為29.54億元，算上于公告日期凌空SOHO項(xiàng)目公司未償還境內(nèi)銀行貸款本金19.90億元，基匯資本此番接盤代價(jià)達(dá)到49.44億元，較訂約方協(xié)定的SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值人民幣50.08億元尚有6400萬元差距。

回顧凌空SOHO的“前半生”，尚未開業(yè)SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程，在持有三年之后，凌空SOHO仍難逃被出清的命運(yùn)，而在這背后，包括雙方的交易對(duì)價(jià)，該項(xiàng)買賣的交易本身，都顯現(xiàn)出買賣雙方在辦公物業(yè)投資上的考量與博弈。

49.44億再售凌空SOHO

潘石屹每年一賣的慣性動(dòng)作在今年似乎有所加劇，在6月底宣布以35.7億將上海虹口SOHO售予吉寶置業(yè)、7月初宣布正式啟動(dòng)北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩項(xiàng)目整售的三個(gè)多月后，仿佛是為了兌現(xiàn)承諾，亦或是為了加速推出，潘石屹再度出手，49.44億出清凌空SOHO.

10月23日晚間，SOHO中國公告宣布，于2017年10月17日，搜候(香港)(公司的全資附屬公司)(作為賣方)、SOHO中國(作為擔(dān)保人)與基匯資本旗下一家于香港注冊(cè)成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司(作為買方)就建議出售目標(biāo)公司的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議，而目標(biāo)公司間接持有凌空SOHO項(xiàng)目。

據(jù)查閱，框架協(xié)議于2017年10月23日賣方收取誠意金后生效。經(jīng)框架協(xié)議的訂約方公平磋商后，初始代價(jià)基于訂約方協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值50.08億元厘定，參考凌空SOHO項(xiàng)目于2017年6月30日的評(píng)估賬面值46.41億元厘定，主要根據(jù)于2017年8月31日目標(biāo)公司及其附屬公司的營運(yùn)資金凈值及凌空SOHO項(xiàng)目公司的未償還境內(nèi)銀行貸款本金進(jìn)行調(diào)整。于公告日期，未償還境內(nèi)銀行貸款本金為19.90億元。

據(jù)此，建議出售事項(xiàng)的初始代價(jià)為29.54億元。換言之，算上未償還境內(nèi)銀行貸款本金，基匯資本此番接盤代價(jià)達(dá)到49.44億元，較訂約方協(xié)定的SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值50.08億元尚有6400萬元差距。

SOHO中國稱，根據(jù)集團(tuán)的未經(jīng)審核賬目，凌空SOHO項(xiàng)目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元，且其協(xié)定價(jià)值50.08億元較其截至2017年6月30日的總成本高約85%。

由于凌空SOHO項(xiàng)目已經(jīng)重估賬面價(jià)值，基于凌空SOHO項(xiàng)目于2017年6月30日的賬面值及根據(jù)框架協(xié)議協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值，預(yù)期集團(tuán)將自建議出售事項(xiàng)錄得毛利約3.67億元。

資料顯示，2010年8月，SOHO中國通過掛牌出讓取得凌空SOHO的土地使用權(quán)，對(duì)價(jià)為15.62億元。凌空SOHO位于位于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，總建筑面積約34.3萬平方米，總規(guī)劃可售/可租建筑面積22.83萬平方米，包括辦公室面積19.44萬平方米及商業(yè)物業(yè)3.39萬平方米。

2014年9月，SOHO中國宣布將凌空SOHO 10萬平米物業(yè)出售給攜程旅行網(wǎng)，用作其未來業(yè)務(wù)發(fā)展的辦公室，交易金額為30.5億元人民幣。出售完成后，公司仍持有凌空SOHO的剩余面積12.82萬平米作為投資物業(yè)，包括辦公區(qū)約103，014平方米及商業(yè)區(qū)約25，161平方米。

2014年11月，凌空SOHO正式開業(yè)，此后SOHO中國持有其三年，直至今年7月初，SOHO中國突然宣布，啟動(dòng)該項(xiàng)目與北京光華路SOHO整售。

據(jù)查閱，凌空SOHO出售后，SOHO中國在全國仍擁有22個(gè)項(xiàng)目近380萬平方米投資物業(yè)，大部分均位于北京、上海的核心地段。

買賣雙方的商用博弈

回顧凌空SOHO的“前半生”，尚未開業(yè)SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程，在持有三年之后，凌空SOHO仍難逃被全部出清的命運(yùn)，而在這背后，包括雙方的交易對(duì)價(jià)，該項(xiàng)買賣的交易本身，都顯現(xiàn)出買賣雙方在辦公物業(yè)投資上的考量與博弈。

據(jù)了解，SOHO中國每年賣一次資產(chǎn)幾乎已成慣例，2014年2月52.32億售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場予金融街控股;2014年9月30.5億售上海凌空SOHO部分物業(yè)予攜程網(wǎng);2016年7月32.22億售上海世紀(jì)廣場國華人壽保險(xiǎn);2017年6月35.73億售上海虹口SOHO予吉寶置業(yè)等，都是此間范例。

但步入2017年，潘石屹變賣資產(chǎn)的速度似乎正在加速。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，早在2016年中期業(yè)績會(huì)的時(shí)候，潘石屹就高調(diào)宣布，將上海的天山廣場、虹口SOHO、凌空SOHO三個(gè)項(xiàng)目劃入非核心物業(yè)范圍，拿出來銷售。

到了2017年年初的全年業(yè)績會(huì)上，潘石屹又反口，說不賣了，理由是外匯管制之下出售資產(chǎn)回收的資金沒有更好的投資路徑，“持有境內(nèi)資產(chǎn)好過持有人民幣”。

但僅僅過了三個(gè)月時(shí)間，潘石屹就違反了“諾言”，將虹口SOHO以35.7億賣給了吉寶置業(yè)，緊隨其后還宣布將北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO納入整售行列當(dāng)中。

觀察潘石屹近幾年的出售路徑會(huì)發(fā)現(xiàn)，老潘賣的幾乎都是上海的資產(chǎn)，此次凌空SOHO出售完成后，SOHO中國在上海將只剩下SOHO天山廣場、外灘SOHO、SOHO中山廣場、SOHO東海廣場四個(gè)項(xiàng)目，總建面55.45萬平方米。

頻繁出售上海資產(chǎn)，是否意味著老潘不看好上海的辦公市物業(yè)租賃市場呢?

對(duì)此，SOHO中國在公告中就表示，出售事項(xiàng)是鑒于中國近期房地產(chǎn)市場發(fā)展，董事認(rèn)為，從出售凌空SOHO項(xiàng)目將產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流及利潤來看，建議出售事項(xiàng)為集團(tuán)以公平值變現(xiàn)其于凌空SOHO項(xiàng)目投資收益的良機(jī)。

有意思的是，此次的交易雙方，SOHO中國可以說是賣賣賣的看空派，而基匯資本卻稱得上是買買買的典型代表。SOHO中國認(rèn)為是賣的好時(shí)機(jī)，基匯資本卻認(rèn)為是買的好機(jī)會(huì)。

細(xì)數(shù)近年來基匯資本在內(nèi)地的收購史，就包括聯(lián)手太古地產(chǎn)收購北京三里屯、收購瑞安旗下“翠湖天地”御苑18號(hào)公寓、收購北京盈科中心、與華發(fā)股份聯(lián)合投資開發(fā)華發(fā)新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。

而就本次買入的凌空SOHO而言，公告披露，2015年及2016年全年，凌空SOHO項(xiàng)目分別錄得經(jīng)審核收入(即租金收入)約7000萬元及1.43億元。截至2017年6月30日止六個(gè)月，凌空SOHO項(xiàng)目的未經(jīng)審核租金收入約為9000萬元。

假如基匯資本的意圖是未來長期持有凌空SOHO，而凌空SOHO未來年租金收入定在1.8億元，撇除資產(chǎn)未來可能有的增值空間和運(yùn)營成本不計(jì)，按照49.44億元的買入價(jià)計(jì)算，基匯資本將需要超過27年才能夠收回投資。

但作為著名的世界級(jí)資產(chǎn)炒家，基匯資本會(huì)否長期持有凌空SOHO項(xiàng)目仍然具有極大的不確定性，剛剛過去的7月份，基匯資本就曾將香港觀塘一間商廈的半數(shù)業(yè)權(quán)10億港元出售給一家基金公司。

或許，凌空SOHO的“下半生”，仍難逃繼續(xù)流轉(zhuǎn)的命運(yùn)。

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