蘇寧300億目標基金中的物流地產(chǎn)江湖

• 2017年11月15日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1027 65
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

蘇寧云商將與深創(chuàng)投成立300億物流地產(chǎn)基金，蘇寧此舉背后有何深意？

蘇寧云商將與深創(chuàng)投成立300億物流地產(chǎn)基金，蘇寧此舉背后有何深意？

“雙十一”的狂歡還意猶未盡，商家大促后所獲的“戰(zhàn)績”已然占據(jù)各新聞頭條。據(jù)統(tǒng)計，2017年“雙十一”期間電商總成交額達到2539.7億元，同口徑同比增長43.45%，再次創(chuàng)下銷售新高。在這場狂歡的背后，是近年來電商快速發(fā)展的必然結果，同時亦是高速發(fā)展的物流業(yè)務的一場戰(zhàn)爭。

資料顯示，今年“雙十一”期間，蘇寧物流訂單增長量達到450%，發(fā)貨及時率進一步提升到98.7%，第一單送貨用了13分鐘。這一連串被刷新的數(shù)字背后無不考驗著商家的物流能力。

不知是否如此迅速的增長讓蘇寧對物流有著更多的需求，在雙十一后兩天，蘇寧云商便發(fā)布公告，宣布要設立300億元物流地產(chǎn)基金，繼續(xù)擴大對物流倉庫等的投資。

11月13日，蘇寧云商集團股份有限公司稱，該公司全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司擬與深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司簽署《深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司與江蘇蘇寧物流有限公司關于共同設立物流地產(chǎn)基金之合作協(xié)議》，雙方計劃聯(lián)合發(fā)起設立物流地產(chǎn)基金。

據(jù)了解，蘇寧云商物流地產(chǎn)基金首期基金目標募集資金規(guī)模50億元，基金目標總規(guī)模(含首期基金)日后將達300 億元。

300億物流地產(chǎn)基金

媒體查閱了解，江蘇蘇寧物流將與深創(chuàng)投設立蘇寧深創(chuàng)投基金管理(南京)有限公司作為基金管理人。募集的首期基金50億元，將主要用于收購蘇寧建成的成熟倉儲設施、市場化收購及投資開發(fā)符合條件的高標準倉儲物流設施。

此外，雙方將在首期基金的基礎上，根據(jù)投資項目情況設立后續(xù)物流地產(chǎn)基金，基金目標總規(guī)模(包含首期基金)為300 億元，用于投資公司擬建、在建及已建成高標準倉儲物流設施，并尋求并購其他市場主體擬建、在建及已建成的高標準倉儲物流設施。

蘇寧云商于公告中稱，將同時通過在具體項目層面匹配相應的融資安排，實現(xiàn)管理倉儲規(guī)模達到 1200-1500 萬平米。

而對于基金設立的初衷，蘇寧云商直言：公司擬通過參考行業(yè)標桿企業(yè)運營模式，計劃建立“開發(fā)—運營—基金運作”的良性資產(chǎn)運營模式，從而有效盤活存量資產(chǎn)，加速資金循環(huán)，實現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運營，最終推動公司物流倉儲規(guī)模的快速擴張。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，首期基金由江蘇蘇寧物流或蘇寧云商集團股份有限公司下屬控股子公司認繳 51%，由深創(chuàng)投不動產(chǎn)以管理的資金或深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司以自有或管理的資金認繳 49%?；鹌谙逓?+2+1+1年，即前3年為投資期，后2年為退出期，到期后基金管理人可按項目進展情況續(xù)期兩次，每次續(xù)期1年。

首期基金投資所得收益，首先會向首期基金份額持有人進行分配，直至其收到的歷次分配的金額之和等于其實繳出資總額為止;隨后，向首期基金份額持有人進行分配，直至其實繳出資總額實現(xiàn) 8%/年的內(nèi)部收益率。

在上述的分配均完成后，當向基金管理人進行分配，直至向基金管理人進行此項分配的金額達到優(yōu)先回報金額的 25%;最后，按照 80%:20%的比例分配給首期基金份額持有人和基金管理人。

蘇寧云商表示，該物流基金的設立，一方面投資收購公司已有的倉儲物業(yè)，盤活資產(chǎn)，回籠資金，并進行再投資，持續(xù)獲得新的倉儲資源;另一方面該物流基金還將市場化投資并購成熟物業(yè)、開發(fā)建設新的物業(yè)，由公司輸出物流倉儲及運營管理能力，實現(xiàn)了輕資產(chǎn)發(fā)展模式，持續(xù)提升蘇寧物流能力。

蘇寧云商物流地產(chǎn)江湖

作為電商零售，倉儲、物流這一系列相關的配套是蘇寧云商不得不面對的江湖。事實上，資料顯示蘇寧云商自2004年上市以來，一直致力于零售核心競爭力——物流能力的建設。同時，經(jīng)過多年積累，該公司已擁有倉儲建設及運營、干線運輸、物流配送等全產(chǎn)業(yè)價值鏈物流服務能力。

截至2016年末，蘇寧云商擁有物流倉儲及相關配套總面積達到583萬平方米，擁有的快遞網(wǎng)點17000個;截至2017年9月末，蘇寧物流及天天快遞擁有倉儲及相關配套總面積628萬平方米。

顯然，蘇寧云商并不滿足于此，其在最新公告中就提出要實現(xiàn)管理倉儲規(guī)模達到1200-1500萬平米。并且要充分挖掘公司高標準倉儲物流設施的價值，加速物流倉儲資源的獲取，建立中國零售行業(yè)最大的物流基礎設施網(wǎng)和服務網(wǎng)。

對此，蘇寧董事長張近東在今年雙11慶功會上也表示，公司接下來最關心的問題還是“用戶的體驗好不好，物流、IT等能否扛得住銷量成倍增長的壓力?！?/p>

但在物流地產(chǎn)的江湖里，蘇寧只是其中的一份子而已，電商三巨頭中的京東更是大手筆投入。

據(jù)了解，京東于2007年決定自建物流，2009年，京東正式開始購入倉儲用地。彼時，其于江蘇宿遷、上海嘉定拿下共約560畝地用于建設倉儲。

2010年，京東于北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)買下200畝土地建造占地超過30萬平方米、亞洲最大的電子商務物流中心;2013年，京東投資20億-30億元在重慶巴南區(qū)建設集物資集散、倉儲加工、城市配送等多種功能于一體的綜合性電商產(chǎn)業(yè)園。

進入2017年，京東于4月份在廣東汕頭投資2億建造“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)園”模式的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，占地100畝;5月在西安航天基地中心廣場舉行投資205億建設全球物流供應鏈總部和全球無人系統(tǒng)生產(chǎn)基地等項目簽約儀式。

還有媒體統(tǒng)計，在8年時間里，京東于全國擁有的土地超過9千畝，這些地塊中大多都用于倉儲物流的建設。

相對于京東近年來頻繁的攻城略地，蘇寧云商顯得有點落寞。但業(yè)內(nèi)人士尹霄飛在接受媒體采訪時卻透露，蘇寧實際上也在用自己的專業(yè)優(yōu)勢和所在領域的熟悉度側(cè)面發(fā)力，它會去拿到一些工業(yè)地塊，進行物流園區(qū)的開發(fā)，而且成本上要比招拍掛方式拿地更有優(yōu)勢，所以蘇寧沒有活躍在土地招拍掛的一線，這是它的一種企業(yè)戰(zhàn)略。

該人士還表示，蘇寧云商在物流地產(chǎn)這塊宣傳不多，但物流園區(qū)的物流物業(yè)服務方面還是比較有經(jīng)驗，以南京為例，南京普洛斯物流園區(qū)就是蘇寧旗下的銀河物業(yè)在服務，這都是蘇寧云商在物流地產(chǎn)方面的優(yōu)勢所在。

蘇寧云商高速發(fā)展的物流業(yè)務，還是在其業(yè)績上有明顯的體現(xiàn)。公開資料顯示，蘇寧云商2017年前三季度營收為1318.82億元，同比增長26.98%，實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為6.72億元，同比暴增321.23%。其中，社會化物流收入增長144.83%。

此外也有市場人士分析認為，蘇寧云商該次投資基金的成立，將加快蘇寧物流倉儲基礎設施的布局，使其發(fā)展更具競爭力和后勁，同時也將進一步提升消費者體驗。

另一方面，深創(chuàng)投積極與蘇寧合作，共同創(chuàng)立此基金，充分顯示出資本認可蘇寧智慧零售發(fā)展的巨大發(fā)展，以及由此推動蘇寧物流未來的發(fā)展空間。

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