武漢：物業(yè)企業(yè)可成立子公司從事租賃業(yè)務(wù)

• 2017年11月16日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 1356 89
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

扶持政策分為9大類50條，其中30條為國家、湖北省、武漢市已出臺的住房租賃相關(guān)政策規(guī)定，20條為武漢市新出臺的創(chuàng)新支持政策。

武漢?房地產(chǎn)新政！都涉及到哪些內(nèi)容？

2017年7月17日，住建部批準武漢等12個城市為全國培育和發(fā)展住房租賃市場試點城市。為貫徹落實黨的十九大精神，加快建立多主體供給、多渠道保障、購租并舉的住房制度，實現(xiàn)住有所居，近期，武漢市在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，進一步加大住房租賃試點工作支持力度，出臺了一攬子培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的扶持政策。

扶持政策分為9大類50條，其中30條為國家、湖北省、武漢市已出臺的住房租賃相關(guān)政策規(guī)定，20條為武漢市新出臺的創(chuàng)新支持政策。主要創(chuàng)新政策包括規(guī)劃土地政策5條、住房保障政策2條、公共服務(wù)政策1條，金融支持政策5條、生活配套服務(wù)政策2條、其他支持政策5條。

規(guī)劃土地支持方面提出了5條創(chuàng)新政策。一是明確新建租賃住房項目招拍掛條件中應(yīng)設(shè)置自持出租年限。二是明確了競拍方式。三是允許企業(yè)利用自有住宅用地，建設(shè)租賃住房。四是允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造住房后出租，其中符合條件的客廳，可以出租。五是明確嚴格集體土地租賃住房監(jiān)管，建設(shè)的租賃住房不得以租代售和轉(zhuǎn)租。

住房保障方面提出了2條創(chuàng)新政策。根據(jù)武漢市大學(xué)畢業(yè)生住房保障相關(guān)規(guī)定，一是明確在大學(xué)生集中就業(yè)區(qū)域，開發(fā)配套完善、宜居宜創(chuàng)、供大學(xué)畢業(yè)生租住的保障性住房；二是在地鐵站點及沿線、“三舊”改造的商品房開發(fā)項目，根據(jù)項目規(guī)模和大學(xué)畢業(yè)生需求，按適當(dāng)比例配建大學(xué)畢業(yè)生保障性住房。

公共服務(wù)方面提出了1條創(chuàng)新政策。提出承租人按照武漢市積分入戶有關(guān)規(guī)定，可申請辦理落戶，并享受義務(wù)教育、基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生服務(wù)和計劃生育服務(wù)、法律援助和其他法律服務(wù)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

金融支持方面提出了5條創(chuàng)新政策。一是支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券。二是提供住房租賃支持貸款。三是對個人的住房租賃交易，提供差別化、快速便捷的嵌入式的貸款融資服務(wù)。四是對自持經(jīng)營租賃住房的開發(fā)企業(yè),比照保障房建設(shè)或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。五是鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過IPO、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資。

生活配套服務(wù)方面提出了2條創(chuàng)新政策。一是鼓勵建設(shè)集聚居住、消費、文娛等生活要素，融合社交、分享、創(chuàng)業(yè)等服務(wù)功能的大學(xué)生主題社區(qū)，完善配套服務(wù)設(shè)施。二是鼓勵租賃企業(yè)創(chuàng)新推行共享模式，滿足大學(xué)畢業(yè)生基本生活和社交需求。

其他方面5條創(chuàng)新政策。一是建立住房租賃服務(wù)綠色通道。二是鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮熟悉小區(qū)情況，與業(yè)主建立了一定信任度的優(yōu)勢，設(shè)立子公司，從事住房租賃業(yè)務(wù)。規(guī)模超過100套的，可享受住房租賃試點企業(yè)優(yōu)惠政策。三是提供專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)，提升從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)水平。四是明確租賃合同備案證明作為居住證辦理、工商注冊、社會保障等公共服務(wù)的依據(jù)。五是建立房地產(chǎn)住房租賃糾紛便捷調(diào)解機制。

10問住房租賃試點50條扶持政策

（一）集體土地能否建設(shè)租賃住房？

市房管局：按照國家規(guī)定，武漢市正在制訂集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案，建立集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)劃、審批、供應(yīng)、登記、監(jiān)管等機制，相關(guān)政策和工作流程待國家批準。

（二）企業(yè)有閑置土地，能否建設(shè)租賃住房？

市房管局：在符合城市規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定的前提下，企業(yè)可以利用自有住宅用地，自建或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建設(shè)租賃住房。

（三）成套住房的客廳能否出租居??？

市房管局：允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造住房后出租。單套住房內(nèi)具備直接采光和自然通風(fēng)條件功能相對獨立的客廳，可以出租居住，但入口、過道應(yīng)符合住宅設(shè)計規(guī)范要求和消防安全管理相關(guān)規(guī)定。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否從事住房租賃業(yè)務(wù)？

市房管局：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以設(shè)立子公司，開展住房租賃業(yè)務(wù)。規(guī)模超過100套的，可享受武漢市住房租賃試點企業(yè)優(yōu)惠政策。

（五）住房租賃合同是否必須備案？備案后承租人可享受哪些基本公共服務(wù)？

市房管局：按照規(guī)定，住房租賃合同應(yīng)該辦理備案或信息采集手續(xù)。辦理備案或信息采集手續(xù)后，承租人可按照《武漢市積分入戶管理辦法（試行）》（武政規(guī)〔2017〕23號）有關(guān)規(guī)定，申請辦理落戶手續(xù)?；蛘呱觐I(lǐng)居住證后，按照《武漢市居住證服務(wù)與管理暫行辦法》（市人民政府令第277號）等有關(guān)規(guī)定享受我市義務(wù)教育、基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生服務(wù)和計劃生育服務(wù)、法律援助和其他法律服務(wù)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。其中持有武漢市居住證、就業(yè)證明（或經(jīng)營許可證）的流動人口承租人的隨遷子女，可在居住地所在區(qū)申請接受義務(wù)教育，由區(qū)教育局統(tǒng)籌安排入學(xué)，與本市戶籍子女一樣發(fā)放《義務(wù)教育入學(xué)通知書》。

（六）申請人可以提取多少公積金用于支付房租？

市房管局：提取公積金支付商品住房房租的，提取額度根據(jù)武漢地區(qū)住房租金水平每三年調(diào)整一次。其中2015年——2017年已婚職工家庭每年可提取個人賬戶內(nèi)住房公積金24,000元，未婚職工每年可提取個人賬戶內(nèi)住房公積金12,000元。

（七）住房租賃企業(yè)可享受哪些稅收優(yōu)惠政策？

市房管局：一是增值稅。對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；對屬于單位和個體工商戶的小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算繳納增值稅；對小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)（含住房）月收入不超過3萬元的，在2017年底之前可按照有關(guān)規(guī)定免征增值稅；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)的，一般納稅人適用6%的增值稅稅率，小規(guī)模納稅人按照3%的征收率繳納增值稅。二是企業(yè)所得稅。對自2017年1月1日至2019年12月31日，年應(yīng)納稅所得額低于50萬元（含50萬元）的小型微利企業(yè)，其所得減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按照20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。對自2016年1月1日至2018年12月31日，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。三是房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按照市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的征收率征收房產(chǎn)稅。

（八）金融機構(gòu)對住房租賃企業(yè)有哪些金融支持政策？

市房管局：目前，各大銀行正在制訂相關(guān)支持租賃市場發(fā)展的金融產(chǎn)品。建設(shè)銀行湖北省分行已出臺5類金融支持產(chǎn)品。

1.住房租賃支持貸款：用于在自持用地、租賃用地、其他商品房用地等國有建設(shè)用地以及集體建設(shè)用地上新建房屋用于住房租賃業(yè)務(wù)的融資需求。貸款金額最高可達總投資的80%，貸款期限最長可到25年。

2.住房租賃購買貸款：用于滿足借款人購買房屋用于住房租賃的融資需求。貸款金額最高可達總購房款的80%，貸款期限最長可到25年。

3.住房租賃抵押貸款：借款人以自持的租賃住房進行抵押融資，用于住房租賃經(jīng)營期間改造、裝修等資金需求以及借款人統(tǒng)籌安排的其他合法資金需求。貸款期限最長可到25年。

4.住房租賃應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款：借款人不具有租賃住房所有權(quán)或因法律法規(guī)規(guī)定不能提供抵押的，以住房租賃業(yè)務(wù)應(yīng)收賬款進行質(zhì)押融資，用于住房租賃經(jīng)營期間改造、裝修等資金需求以及借款人統(tǒng)籌安排的其他合法資金需求。貸款期限最長可到25年。

5.住房租賃經(jīng)營貸款：是用于支付租金、改造裝修租賃住房、家具家電配置等前期投入以及住房租賃業(yè)務(wù)日常運營維護等經(jīng)營周轉(zhuǎn)用途的融資。貸款最長期限可達8年。

（九）住房租賃承租個人可以享受哪些金融支持政策？

市房管局：相關(guān)金融機構(gòu)正在制訂承租人金融支持政策，建設(shè)銀行已出臺相關(guān)支持產(chǎn)品。針對不同住房租金、期限的租賃交易，提供差別化、快速便捷的嵌入式的貸款融資服務(wù)。對租約穩(wěn)定、租金額度較大的承租人提供長期限、大額度的租賃住房貸款；對短租約、小金額的承租人，提供小額授信、支用靈活的租賃住房貸款。

（十）住房租賃糾紛如何解決？

市房管局：既可以通過街道、社區(qū)基層調(diào)解組織調(diào)解，也可以申請仲裁或提起民事訴訟，通過司法途徑解決。

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