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廣州樓市:中心城區(qū)租賃熱度下降 一房戶型“魅力”不減

  • 2017年11月28日 FanTianQing來(lái)源:鳳凰網(wǎng) 949 59
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四季度以來(lái),廣州的租賃市場(chǎng)淡季來(lái)臨。

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房地產(chǎn)調(diào)控下,廣州樓市有何新變化?

中心城區(qū)租賃熱度下降 電梯樓租金連續(xù)兩個(gè)月下降

分區(qū)域來(lái)看,除番禺、黃埔成交宗數(shù)保持平穩(wěn)外,其余區(qū)域租賃市場(chǎng)熱度都有不同程度下降,尤其是越秀、荔灣、白云等中心城區(qū),成交宗數(shù)下降幅度超過(guò)一成。對(duì)比9月份,有多個(gè)區(qū)域的租金同時(shí)下降,包括外地人最為集中的天河區(qū),租金下降近2元/m2/月,為68.87元/m2/月,越秀區(qū)也下降近2元/m2/月,為66.75元/m2/月;另外,白云、黃埔、荔灣租金下降了1元/m2/月左右,而增城、花都、海珠、番禺等區(qū)域租金保持相對(duì)平穩(wěn)水平或略有上漲,但幅度不大。

據(jù)廣州鏈家租賃成交數(shù)據(jù)顯示,電梯樓仍然是租賃市場(chǎng)的主力。10月份樓梯樓的成交占比為23%,而電梯樓成交占比為77%。具體到樓梯樓與電梯樓的租金水平,10月份,樓梯樓的租金均價(jià)為42.77元/m2/月,比電梯樓便宜10.73元/m2/月,而電梯樓租金均價(jià)為53.50元/m2/月,但已是連續(xù)兩個(gè)月下調(diào),10月份對(duì)比9月份下降將近2元/m2/月。

一房戶型“魅力”不減 地鐵房租賃占比超六成

目前成交占比最多的仍然是兩房單位,為44.7%,其次是一房(26.26%)及三房(24.98%)戶型,四房及以上戶型成交的比例不大。對(duì)比三季度末,一房租金水平由63.22元/m2/月上漲至65.23元/m2/月,兩房租金由50.24元/m2/月下跌至49.09元/m2/月,三房租金由46.75元/m2/月下跌至45.80元/m2/月。

交通是影響租金的另一重要因素,地鐵房要比非地鐵房的租金相對(duì)較貴,但不少上班族更愿意花費(fèi)更多的租金來(lái)通過(guò)地鐵縮短通勤時(shí)間。10月份,地鐵房租賃成交占比為65.24%,租金單價(jià)為54.69元/m2/月,比9月份減少近1元/m2/月,而非地鐵房租賃成交占比為34.76%,租金單價(jià)為45.41元/m2/月。

成交活躍10個(gè)樓盤(pán)6個(gè)租金下調(diào)

從近期選取的廣州鏈家租賃成交活躍的前十位樓盤(pán)數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn),僅有祈福新村、金碧世紀(jì)花園、祈福繽紛匯及荔灣南灣的租金有所上漲,但幅度不大,其余6個(gè)樓盤(pán)的租金水平均有不同程度下降。租金變動(dòng)最大的當(dāng)屬天河的華景新城,由9月份的60.07元/m2/月下降至10月份的48.62元/m2/月,主要原因是電梯樓成交占比有所減少,由9月份的93.33%減少至10月份的78.57%,減少幅度超過(guò)14個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入年末,周期性的租賃淡季已然來(lái)臨,廣州租賃市場(chǎng)熱度開(kāi)始有所下降,無(wú)論是地鐵盤(pán)或是電梯樓,不同的樓盤(pán)租金的變動(dòng)情況各有不同,尤其是不少精明業(yè)主為了減少空置期,自愿讓步下調(diào)租金,建議租客可趁年底淡季時(shí),多走、多看、多對(duì)比、多挑選,早日淘到心水“好租房”。

“剛需”買家首選中小戶型比例增加

據(jù)“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),近半年由中介促成的二手房網(wǎng)簽量保持在1500~2000套/周的水平,與3月調(diào)控新政出臺(tái)前后相比,廣州二手樓市交投氣氛呈現(xiàn)出前高后回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)已相當(dāng)明顯,估計(jì)接下來(lái)到年底這段時(shí)間,政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有明顯變化的情況下,廣州二手樓市有望繼續(xù)保持這一回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

購(gòu)房成本上升,“剛需”小戶型比例增

合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示,從目前市場(chǎng)買賣雙方的態(tài)度看,買家入市態(tài)度仍偏謹(jǐn)慎,從看房到作出購(gòu)房決定的時(shí)間較去年同期要長(zhǎng),而買家可承受的價(jià)位與業(yè)主意向售價(jià)相比,仍有較明顯的差距,價(jià)格談不攏也正是不少個(gè)案中買賣雙方陷入膠著的主因。受樓價(jià)、首付、月供款額等各方面的因素影響,即使是已出手購(gòu)房的買家,也在除價(jià)格之外的其他方面有所“妥協(xié)”,其中一個(gè)途徑是通過(guò)選擇面積小一些的房源,以降低購(gòu)房成本的支出。無(wú)論是“首置”還是改善換房需求,表現(xiàn)在對(duì)房源的面積選擇上,較往年有很明顯不同。

現(xiàn)時(shí),市場(chǎng)上放售的大部分房源總價(jià)較去年同期有所增加,買家若不降低購(gòu)房預(yù)期,則購(gòu)房成本較大可能會(huì)超過(guò)計(jì)劃。其中,購(gòu)房預(yù)算較為緊張的首次置業(yè)需求,只能降低對(duì)戶型、面積的要求以便能在可承受的價(jià)格范圍內(nèi)買房,從而促使首次置業(yè)個(gè)案中,小戶型和中小戶型的成交占比均出現(xiàn)上升,而面積超過(guò)90平方米以上各類戶型在首次置業(yè)個(gè)案中的成交占比,則出現(xiàn)不同程度的下降。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),首次置業(yè)個(gè)案當(dāng)中,60~90平方米中小戶型物業(yè)成交占比,從2016年1~10月的38%微升至2017年1~10月的39.5%,而60平方米以下小戶型物業(yè)成交占比,更從2016年1~10月的18.1%上升至2017年1~10月的22.8%。與2016年1~10月相比,2017年1~10月改善型換房需求的成交個(gè)案,購(gòu)買144平方米以上豪宅物業(yè)的占比明顯下降,從去年的22.3%下降到今年的14.2%,而120~144平方米大戶型成交占比則略有上升,從2016年1~10月的12.7%上升至2017年1~10月的15%。

戶型面積在60平方米以下的電梯樓小戶型,受到從樓梯樓換電梯樓的首次置換型買家青睞,成交占比亦有明顯上升。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年1~10月改善型換房需求購(gòu)買面積在60平方米以下的小戶型物業(yè)的比例,約為17.3%左右,高于2016年1~10月錄得的12.5%。

持幣待購(gòu)人士不妨留意急售房源

梁燕明表示,據(jù)以往幾年的情況,接近年底市場(chǎng)上可能會(huì)出現(xiàn)一些因業(yè)主資金周轉(zhuǎn)而急售套現(xiàn)的房源,放售價(jià)格一般會(huì)略低于市場(chǎng)價(jià),而買家支付方式能滿足業(yè)主急套現(xiàn)需求的話,價(jià)格還可能會(huì)有商量余地。不過(guò),這類急售房源的業(yè)主往往對(duì)支付房款的時(shí)間有一定要求,買家淘筍盤(pán)時(shí)需留意。

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