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兩家閩系房企登陸港交所:已告別“不惜代價(jià)”

  • 2018年1月18日 FanTianQing來(lái)源:新浪網(wǎng) 1461 97
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易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,房企選擇香港上市,主要處于兩點(diǎn)原因,一是要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張,從融資的角度而言,上市是繞不開的道路。而由于監(jiān)管問題,A股上市困難較大,隨著內(nèi)房股價(jià)值的提升,港股則是最好的選擇。

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兩家閩系房企登陸港交所!詳情是怎樣的?

A股嚴(yán)格的監(jiān)管政策下,赴香港上市重新成為房企登上資本市場(chǎng)的重要路徑。

2018年至今,已經(jīng)兩家內(nèi)地房企登陸港交所,另有房企正在籌謀香港上市。1月16日,福建房企正榮地產(chǎn)于香港聯(lián)交所正式掛牌上市;另一家福建房企福晟集團(tuán)反向收購(gòu)佑威國(guó)際后,于1月11日正式更名福晟國(guó)際。

1月16日,福建房企正榮地產(chǎn)于香港聯(lián)交所正式掛牌上市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,房企選擇香港上市,主要處于兩點(diǎn)原因,一是要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張,從融資的角度而言,上市是繞不開的道路。而由于監(jiān)管問題,A股上市困難較大,隨著內(nèi)房股價(jià)值的提升,港股則是最好的選擇。

截至目前,已經(jīng)有11家閩系房企實(shí)現(xiàn)上市,與此同時(shí),閩系房企們正在發(fā)生改變。相較于幾年前“不惜代價(jià)”式的擴(kuò)張,剛剛登陸資本市場(chǎng)的正榮地產(chǎn)和福晟國(guó)際則屬“另辟蹊徑”,一個(gè)先于土地市場(chǎng)高潮到來(lái)之前,定位中高端產(chǎn)品戰(zhàn)略;另一個(gè)則是在其他房企在公開土地市場(chǎng)廝殺時(shí),憑借著母公司在房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)的崛起,聲名鵲起。這是閩系房企的變化,也是房地產(chǎn)業(yè)變化的縮影。

正榮地產(chǎn):定位中高端的改善市場(chǎng)

截至2017年底,五家閩系房企進(jìn)入房企房企銷售額排行榜前20名,新進(jìn)者包括正榮地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城,且均是走了差異化的戰(zhàn)略路線。

正榮地產(chǎn)是新進(jìn)者中銷售額和漲幅均為最大的房企,2017年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額910億元,同比增長(zhǎng)逾80%。

差異化的產(chǎn)品戰(zhàn)略被認(rèn)為是正榮地產(chǎn)突圍最重要的原因之一。正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,早在2015年初,正榮地產(chǎn)即提出“改善大師”產(chǎn)品戰(zhàn)略定位,集中主要精力中高端住宅物業(yè)的改善型需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,2016年很多城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到“白熱化”的地步,土地價(jià)格上漲,為規(guī)避土地成本增加對(duì)公司利潤(rùn)的蠶食,房企們不得不調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略,轉(zhuǎn)戰(zhàn)“改善”市場(chǎng),就該點(diǎn)而言,正榮地產(chǎn)算是先行一步。

來(lái)自第三方研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),2012年至2016年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性需求持續(xù)上漲,建筑面積位于90平方米至200平方米之間的已經(jīng)售出的新建商品住宅的占比達(dá)到56.3%。

此外,上述正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,差異化的產(chǎn)品戰(zhàn)略之外,公司在土地?cái)U(kuò)展上采取“深耕”的策略,且已有成效,2018年正榮地產(chǎn)在上海、江蘇省的南京和蘇州等城市均有望實(shí)現(xiàn)100億元的銷售額。

規(guī)模之外,正榮地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型開始展現(xiàn)實(shí)質(zhì)的效果,公司收益的提升遠(yuǎn)超過(guò)銷售額的增長(zhǎng)。正榮地產(chǎn)此前公布的招股書顯示, 2014年至2016年公司實(shí)現(xiàn)收益分別為30億元、43億元和146億元。

值得關(guān)注的是,截至目前,閩系房企因負(fù)債率備受詬病,正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,公司將致力于財(cái)務(wù)政策并優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

本次IPO正榮地產(chǎn)將獲得約38.43億元的款項(xiàng)。該公司招股書顯示,正榮地產(chǎn)在此次上市招股階段,在香港公開發(fā)售部分獲有效認(rèn)購(gòu)合計(jì)1.79億股,最終定價(jià)違每股3.99港元,扣除相關(guān)費(fèi)用之后,全部發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為38.43億港元。

福晟國(guó)際:仍走高周轉(zhuǎn)模式,規(guī)模和利潤(rùn)都要

因?yàn)椴①?gòu)“福晟”的名稱在行業(yè)內(nèi)聲名鵲起,盡管福晟國(guó)際將會(huì)脫離福晟集團(tuán)富力運(yùn)行,但并購(gòu)依然是福晟國(guó)際繞不開的關(guān)注點(diǎn)。

近日,福晟國(guó)際執(zhí)行董事、福晟國(guó)際首席財(cái)務(wù)官吳繼紅在接受采訪時(shí)透露,福晟國(guó)際將會(huì)采取有別于福晟集團(tuán)以并購(gòu)和舊改為主的商業(yè)模式,而是通過(guò)招拍掛和對(duì)公司的整體并購(gòu)實(shí)現(xiàn)“快周轉(zhuǎn)+利潤(rùn)”的發(fā)展路徑。但吳繼紅同時(shí)表示,集團(tuán)有個(gè)原則:“適合上市公司的項(xiàng)目,一定會(huì)給上市公司來(lái)做”。

具體而言,福晟國(guó)際“跟著國(guó)家戰(zhàn)略走”,即沿著大的城市圈的規(guī)劃方向布局,在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等城市圈拓展項(xiàng)目。

有別于過(guò)往閩系房企展示的“不惜代價(jià)”拿地,吳繼紅表示,公司將采取“三個(gè)結(jié)合”的拓展策略實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。即未來(lái)在一二線城市“做利潤(rùn)”,在三四線城市“走量”,進(jìn)而保證“高周轉(zhuǎn)和利潤(rùn)”的平衡。

吳繼紅同時(shí)透露,公司一定是住宅和商業(yè)同步走的,但項(xiàng)目最終的落地一定是一二線城市和其外溢的三四線城市均有一定量,為實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)又堅(jiān)持商業(yè)和住宅的投資比例在2:8左右,最多不超出3:7。

并購(gòu)之外,福晟國(guó)際延續(xù)了福晟集團(tuán)“三級(jí)管控”放權(quán)模式,向城市公司放權(quán)。

吳繼紅介紹,“審批權(quán)都在集團(tuán)是滿足不了行業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展”,“真正打仗一定下放到區(qū)域”, 真正的做事人員在區(qū)域,指揮勸應(yīng)該下放至區(qū)域;集團(tuán)充當(dāng)?shù)膭t是戰(zhàn)略導(dǎo)向和資源提供的角色;執(zhí)行層面則是具體到每個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)于外界質(zhì)疑的高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的高負(fù)債問題,吳繼紅在接受采訪時(shí)表示,高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式,在剛開始的時(shí)候一定會(huì)是高負(fù)債,需要把握兩點(diǎn)。一是高周轉(zhuǎn)一定要彌補(bǔ)高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)發(fā)展到一定,負(fù)債一定會(huì)下降另外;企業(yè)需要判斷資產(chǎn)是不是有質(zhì),如果資產(chǎn)沒有估值偏離的風(fēng)險(xiǎn),階段性的高負(fù)債是企業(yè)可以承受的。

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