上海恒隆去年零售額猛漲26% 一線奢侈品零售強勁復(fù)蘇

• 2018年2月14日 zengpingping來源：LADYMAX 918 57
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  2018-2023年中國合成纖維行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測報告

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隨著國內(nèi)奢侈品零售業(yè)觸底回暖，一線城市高端商場成為這一趨勢的最大受益者。

隨著國內(nèi)奢侈品零售業(yè)觸底回暖，一線城市高端商場成為這一趨勢的最大受益者。

恒隆地產(chǎn) (00101.HK) 今日發(fā)布2017年全年業(yè)績，在截至去年12月31日的12個月內(nèi)，恒隆地產(chǎn)收入同比下滑14%至111.99億港元，營業(yè)利潤下滑11%至79.1億元，凈利潤則同比大漲31%至81.24億元。對于收入的下滑，公告稱，主要是由于本年度出售較少住宅單位而導(dǎo)致物業(yè)銷售額下降。

其中，物業(yè)租賃的租金收入增加 1% 至 77.79 億元，若撇除因資產(chǎn)優(yōu)化而短期關(guān)閉的區(qū)域，則增長 4%;物業(yè)銷售收入則同比大跌36%至34.2億元。公司發(fā)展中投資物業(yè)的總值為215.92億元。

報告指出，去年香港與內(nèi)地的零售表現(xiàn)均有復(fù)蘇跡象，特別是內(nèi)地一線城市的奢侈品行業(yè)尤為明顯，并逐漸蔓延至其它城市。不過，集團在高峰期間訂立的租約或仍會受壓，因時裝零售業(yè)萎縮而衍生的行業(yè)多元化而也將對租金帶來影響。

期內(nèi)，集團在內(nèi)地的八個商場租金收入同比增長 1%至人民幣 26.72 億元。資產(chǎn)優(yōu)化計劃完成后，上海恒隆廣場商場零售額同比大漲 26%，租金收入則增長 22%，該增幅已足夠彌補上海港匯恒隆廣場商場因資產(chǎn)優(yōu)化工程而減少的租金收入。截至 2017 年底，該商場的租出率上升三個百分點至 96%。

早在2001年就開幕的上海恒隆廣場購物商場是中國最早開幕的高端商場之一。地處核心商圈靜安區(qū)南京西路，寫字樓高288米，曾是浦西第一高樓。在很長一段時間內(nèi)，恒隆都是上海富人購買奢侈品的不二之選，同時也是“奢侈品零售的風(fēng)向標(biāo)”。

恒隆商場多年穩(wěn)坐高端商場“一哥”位置，2015年在上海核心商圈購物中心首層租金數(shù)據(jù)中，恒隆廣場是上海唯一日租金破百的商場，遠超靜安嘉里中心、上海環(huán)貿(mào)廣場、上海國金中心等國內(nèi)一線購物中心。

上海恒隆廣場商場的整個地庫于 2016 年 3 月關(guān)閉以進行優(yōu)化，并自 2017 年 1 月起分階段重新開業(yè)。目前已有約 30 個品牌進駐地庫，其中大部分更是首次在恒隆廣場商場亮相。由全球知名室內(nèi)設(shè)計師所設(shè)計的高端貴賓室也于 2017 年 9 月對外開放，該貴賓室不僅用于款待高端消費者，也會給品牌用于舉辦產(chǎn)品發(fā)布及會員專屬活動。

上海恒隆廣商場開啟了上海乃至中國內(nèi)地“奢侈品時代”。

翻新后的恒隆商場突出了頂級奢侈品牌資源優(yōu)勢，以此與其他高端商場拉開差距。目前恒隆匯集了數(shù)量最多、面積最大的頭部奢侈品牌店鋪。

Chanel 已經(jīng)擴展店面2次，希望能展現(xiàn)品牌的全線產(chǎn)品。LV之家則橫跨五層，是中國內(nèi)地首家。Prada店鋪從兩層樓擴充到四層樓，Dior 精品店則擴大為三層高的旗艦店 Dior Maison，以及Giorgio Armani、Bottega Veneta等品牌都是目前上海最大的店鋪，進一步鞏固了恒隆廣場商場作為高端品牌集中地的定位。

據(jù)悉，升級后的恒隆地產(chǎn)將加強客戶關(guān)系管理，于去年第三季起率先在上海恒隆廣場推出顧客關(guān)系管理系統(tǒng)，并在兩年內(nèi)陸續(xù)在內(nèi)地所有恒隆廣場推出，首期投資額為1600萬元人民幣。

不過，同在上海的港匯恒隆廣場商場租金收入則減少 9%至人民幣 8.83 億元，若剔除受影響區(qū)域，租金收入上升 7%，部分受翻新影響區(qū)域?qū)⒆?2018 年年中起分階段重新開業(yè)，以減少對收入及利潤的影響。

為應(yīng)對充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境，恒隆地產(chǎn)于去年上半年開始下調(diào)部分商場租金，同時優(yōu)化租戶組合及提升租出率。得益于周詳?shù)淖鈶艚M合重整及市場推廣，上海以外的六個商場零售額及租出率也有所改善，為日后的可持續(xù)租金增長建立了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

沈陽皇城恒隆廣場商場的租金收入同比上漲 9%至人民幣 1.55 億元。截至 2017 年底租出率下 跌三個百分點至 90%，主要由于部分租約于年底前到期所致。

市府恒隆廣場的總收入則同比減少 7%至人民幣 2.13 億元，主要受到沈陽奢侈品消費疲弱、商場下調(diào)租金等影響，其租金收入減少 25%。截至 2017 年底，租出率下跌一個百分點至 83%。

濟南恒隆廣場商場收入增加 3%至人民幣 2.71 億元，租出率上升三個 百分點至 94%，零售額同比增長 12%;無錫恒隆廣場的總租金收入下滑2%至人民幣2.19 億元，商場的零售額同比上漲16%，租出率上升七個百分點至 87%。

天津恒隆廣場商場租金收入則同比減少 5%，租出率上升七個百分點至 89%，零售額同比增幅為 8%;于2016年9月開業(yè)的大連恒隆廣場租金收入增加13%，租出率上升五個百分點至 71%。

期內(nèi)，上海恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場及無錫恒隆廣場的四座辦公樓租金收入減少 3%至人民幣 7.58 億元。

恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗近日在第十一屆亞洲金融論壇中表示，中國商業(yè)機遇多，也是可預(yù)見性非常強和發(fā)展穩(wěn)定的地方，是投資的最好去處。

他還指出，目前內(nèi)地一線城市已經(jīng)有所復(fù)蘇，長遠來說對內(nèi)地市場仍持樂觀態(tài)度。如果中國消費市場沒有太大變動，集團在內(nèi)地的前景可觀，但要注意風(fēng)險，并強調(diào)最重要是做好市場定位。

恒隆地產(chǎn)董事彭兆輝早前在接受時尚頭條網(wǎng)的專訪時表示，恒隆商場將花更多精力把握內(nèi)地高端消費群體的需求和變化，提供更精準的服務(wù)，以私密乃至細微的整體服務(wù)提升消費體驗。

據(jù)悉，恒隆地產(chǎn)目前在內(nèi)地現(xiàn)有的商場共有8個，集團稱未來會再增加2個，強調(diào)集團的營運模式是崇尚簡約，較為著重商場的質(zhì)量。

與此同時，恒隆香港商鋪組合租金收入同比基本持平，為22.61億港元，主要受銅鑼灣京士頓街9號及山頂廣場自2017年年初進行大型翻新工程所影響，若撇除該因素，租金收入增長3%。

其中，山頂廣場第一期翻新工程關(guān)閉 60%的可租賃面積，預(yù)計于 2018 年年中完工，翻新后的區(qū)域?qū)⒂?2018 年底之前重新開業(yè)。截至2017年底，恒隆香港商鋪整體租出率上升一個百分點至96%。

期內(nèi)，恒隆香港辦公樓組合租金收入增長5%至12.57億港元，主要得益于租金調(diào)升及租出率上升，整體租出率上升4個百分點至95%。

在連跌 24 個月后，香港地區(qū)零售額自 2017 年 3 月份起已連續(xù) 9 個月錄得正增長，內(nèi)地游客人數(shù)正在回升，不過，內(nèi)地消費者對鐘表珠寶及高端時裝等的需求較之前有所減少?？紤]到多年來的持續(xù)增長已將租金提升至一個較高水平，因此集團認為香港地區(qū)本年度的業(yè)績表現(xiàn)符合預(yù)期。

整體而言，得益于政府對個人消費的持續(xù)鼓勵和對新零售行業(yè)多元化及拓展的促進，進一步推動了消費者對時尚奢侈品及潮流服飾品牌的需求。

據(jù)貝恩公司最新報告，2017年中國奢侈品銷售額達到人民幣1420億元約合220.7億美元，較2016年大漲約20%，創(chuàng)下自2011年以來最大增幅。貝恩駐上海合伙人Bruno Lannes表示，各大奢侈品牌下調(diào)中國市場售價，加上中國政府鼓勵國內(nèi)消費，對于奢侈品市場的反彈起到了關(guān)鍵作用。(延伸閱讀：令人吃驚的反彈!貝恩稱去年中國奢侈品銷售猛漲20%)

報告數(shù)據(jù)顯示，2017年化妝品、香水和個人護理品在中國的銷售額增幅最大，達到28%;其次是珠寶首飾，銷售額同比增幅達27%;女裝品類銷售額則在街頭休閑服飾的推動下同比上漲24%，男裝銷售額增幅則為8%。

有分析人士認為，由于歐洲地緣政治和治安環(huán)境的動蕩，以及中國奢侈品購物體驗的不斷優(yōu)化、價差的縮小，中國消費者開始回流國內(nèi)消費，這部分消費者將成為國內(nèi)高端商場業(yè)績增長的關(guān)鍵動力。

對于2018年，恒隆地產(chǎn)表示將把發(fā)展重心放在推動物業(yè)項目的零售額及租金增長上，同時提高上海以外項目的租出率及租戶質(zhì)素，并進一步提升成本效率及租賃邊際利潤率。

至于線上線下合作方面，執(zhí)行董事陳文博表示，集團主要專注線下的客戶體驗，但也會找合作伙伴推行多媒體市場推廣。合作伙伴方面，陳文博指與不同大、小型電商均有研究合作機會及方式，但細節(jié)未能公布。

野村則發(fā)表研究報告稱，鑒于恒隆地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展銷售步伐預(yù)期的調(diào)整，下調(diào)恒隆地產(chǎn)2017至2019年核心業(yè)務(wù)凈利潤增長預(yù)測至6%、7%及8%，不過仍重申該股“買入”評級，并稱其為行業(yè)首選。

近三個月以來，恒隆地產(chǎn)股價累積上漲了近8%，目前市值約為400億港元。

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