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91家房企存貨3.3萬億 預(yù)計(jì)房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大

  • 2018年4月25日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 1413 93
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截至4月24日,記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),按照申銀萬國行業(yè)分類,剔除數(shù)據(jù)不全的企業(yè),91家上市房企存貨總計(jì)接近3.3萬億元,同比增長29%,其中,以萬科為首的前10家房企存貨總計(jì)超過1.9萬億元,占比接近六成。

房地產(chǎn),房企,房企存貨,房企沉淀資金規(guī)模,91家房企存貨3.3萬億

91家房企存貨3.3萬億元,?業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大。

截至4月24日,記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),按照申銀萬國行業(yè)分類,剔除數(shù)據(jù)不全的企業(yè),91家上市房企存貨總計(jì)接近3.3萬億元,同比增長29%,其中,以萬科為首的前10家房企存貨總計(jì)超過1.9萬億元,占比接近六成。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示,近年來房企擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈,大房企拿地儲(chǔ)備較高,并購項(xiàng)目量大。此外,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房企集中度進(jìn)一步提升,大型房企掌握資源更多,土地談判能力更強(qiáng)。更重要的是,今年多城調(diào)控加碼,市場降溫效應(yīng)會(huì)帶來存貨難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的問題,預(yù)計(jì)房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大。

存貨攀升近三成

嚴(yán)躍進(jìn)表示,房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲(chǔ)備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)。從占比來看,住房庫存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),截至4月24日截稿時(shí)間,91家上市房企存貨總計(jì)接近3.3萬億元,同比增長近三成。存貨門檻在1000億元以上的有10家,分別為萬科、保利、華夏幸福、招商蛇口和首開股份等,其中,陽光城、榮盛發(fā)展、金科股份和華發(fā)股份近三年來存貨首次超過1000億元;500億元—1000億元的有7家,其中包括掉隊(duì)嚴(yán)重的金地集團(tuán);300億元-500億元的有8家;100億元-300億元的有21家。

另有分析人士認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)樓盤開發(fā)具有周期較長特點(diǎn),庫存增加有其合理性,一般房企會(huì)儲(chǔ)備滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求的土地量。但有些企業(yè)存貨增長幅度較慢,或者甚至出現(xiàn)存貨大幅降低的現(xiàn)象,這并不意味這些房企運(yùn)營健康。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì),截至4月24日,萬科存貨約為5981億元,同比上升36%;金地集團(tuán)存貨約為842億元,同比上升17%。

對(duì)于金地集團(tuán)的掉隊(duì),有業(yè)內(nèi)分析師稱,金地近兩年擴(kuò)張速度難以與萬科等企業(yè)匹敵。2017年,公司并表結(jié)算面積也在減少,其自2009年以來土地儲(chǔ)備的權(quán)益比例逐年下降,未來兩年并表結(jié)算收入減少的趨勢可能延續(xù)??梢姶饲吧頌椤叭f保招金”的四大龍頭房企之一的金地集團(tuán),在這一賽道上,已經(jīng)被甩出很遠(yuǎn)。

不過,據(jù)記者觀察,有不少企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)減少,存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)變長,可見其運(yùn)營能力和存貨管理水平變?nèi)?,?xiàng)目適銷不對(duì)路,進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金回流較慢,資金鏈承壓,對(duì)企業(yè)快速擴(kuò)張?jiān)斐勺枇Α?/p>

從整個(gè)行業(yè)去庫存效果來看,2017年,一些此前在三、四線城市集中布局的房企去庫存效果理想。

有房企高管接受記者采訪時(shí)表示,由于去年一、二線城市各類調(diào)控政策嚴(yán)厲,尤其限價(jià)政策讓很多新房項(xiàng)目推遲入市時(shí)間,加上三、四線城市棚改貨幣化推進(jìn),一、二線城市的外溢需求和三、四線城市的改善性需求導(dǎo)致三、四線城市銷售火爆,多年前難以消化的項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了較好去化,甚至有的企業(yè)一下回籠上千億元的銷售款。

庫存管理壓力加大

事實(shí)上,近兩年拍出的多幅地王地塊由于限價(jià)政策限制,尚未實(shí)現(xiàn)大量變現(xiàn),不少房企的高端項(xiàng)目因限價(jià)政策,難以高價(jià)拿到預(yù)售許可證,低價(jià)則犧牲利潤,開發(fā)商不認(rèn)可。僵局之下,項(xiàng)目銷售周期拉長,推高資金成本,減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

庫存管理實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)非常難以修煉的內(nèi)功,尤其在宏觀調(diào)控大背景下,能夠準(zhǔn)確地踩對(duì)每一個(gè)調(diào)控節(jié)點(diǎn)的企業(yè)少之又少,即使曾經(jīng)的大房企也曾因此出現(xiàn)過危機(jī)。

某業(yè)內(nèi)人士向記者表示,庫存管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán),若該能力較弱,存貨周轉(zhuǎn)速度慢,流動(dòng)性差,影響企業(yè)的短期償債能力。在多數(shù)房企都利用杠桿加快發(fā)展的當(dāng)下,庫存管理能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況幾乎決定著房企的生存能力。

對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,調(diào)控政策加碼和融資偏緊的背景下,今年房企的銷售回款率不高將是行業(yè)難題,隨之而來的去庫存能力也將變?nèi)?,資金鏈承壓。

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