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2018年北京房價多少錢一平米 北京房價還會繼續(xù)上漲嗎 什么時候買房最劃算

  • 2018年4月26日 chinairnwz來源:百家號 258 9
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  2018年北京房價會漲嗎

  對于今年房地產(chǎn)市場的走向,萬科近期在其月度經(jīng)營數(shù)據(jù)電話會議上表示,2018年是房地產(chǎn)小年。

  萬科稱,一二線城市房價難以上升,因為經(jīng)過2016年的大漲,市場本身承接力弱化,加上政策調(diào)控,增長會有限。但是繼續(xù)下調(diào)的風(fēng)險也不存在,因為調(diào)整從2016年第四季度就開始,已持續(xù)很久。

  三四線城市則要分開看,在核心城市周邊,本身基礎(chǔ)設(shè)施在改善,有新的流動人口進入的城市,市場會相對穩(wěn)定。成交量明顯下降的三四線城市,房價有下跌的壓力。

  萬科認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù),放松的可能性很小。

  1.今年的北京房價走勢

  今年北京的市場從2月份開始上漲,隨后觸發(fā)市場行情,上漲速度加快。在3月17號,北京市出臺了非常嚴(yán)厲的限購限貸政策。政策之后,市場慣性下,四月份的成交價也不算低。

  到了五六月份,政策的藥效開始真正發(fā)威,市場跌入低谷,成交量與成交價都很低。

  七八九月份,市場開始逐漸恢復(fù),成交量從低谷開始逐月上升,但成交價一直在降。市場整體處于低迷狀態(tài)。

  十月份的網(wǎng)簽量比九月份低,但市場熱度還是緩慢上升趨勢。

  以上是今年市場的宏觀面

  2.北京樓市的供需關(guān)系

  我們知道,去年北京的房價漲幅較大。在2016年9月30號出臺了一次限購政策,限購前后的變化是:

  首套房普通住宅,首付由30%增加到35%

  首套房非普通住宅,首付由30%增加到40%

  二套房普通住宅,首付由40%增加到50%

  二套房非普通住宅,首付由40%增加到70%

  這個政策對于非普通住宅的限制比較厲害,特別是二套房。

  對于買二套房的朋友來說,這個限購政策有一定殺傷力。(當(dāng)然,很多人可以通過lh來規(guī)避這個政策)

  但是,去年的930政策并不限貸,很多人賣掉現(xiàn)有房子再換房就是首套,所以對于換房人群來說,雖然有影響,但影響沒那么大。

  整體來說,去年的930政策一方面是一定程度上(小幅)提高了購房成本,影響不是特別大;另一方面是提高了北京的lh率。

  政策后,北京的市場有一個多月的冷靜期。到了年底,市場熱度又開始恢復(fù)。(限不?。?/p>

  到了2017年2月份,市場又有了一波大行情。

  從市場的表現(xiàn)來看,北京樓市的供需關(guān)系極度緊張。

  3.市場的自我調(diào)節(jié)

  當(dāng)限購限貸政策出臺后,市場的整體走勢肯定是先下行,然后保持平穩(wěn),然后回升。(如果沒有緊張的供需關(guān)系,這個走勢未必成立)

  市場下行第一個階段是成交量跟房價全部大幅下跌,市場進入谷底。比如說,五六月份北京市場上會有很多大筍盤出現(xiàn),恐慌拋售者較多,這個階段的成交價是最低的(非筍不成交),而且按揭或抵押利率也比較低。

  隨后市場進入第二個階段,市場中買房人與賣房人的心態(tài)逐漸平穩(wěn),價格開始較之前的谷底有了回升。

  這時,下跌最快的區(qū)域就是所謂的熱點區(qū)域,比如東西城。原因就是,這些熱點區(qū)域領(lǐng)漲,市場熱度高的時候,成交價會有極大的溢價,這部分溢價就是為市場情緒買的單。當(dāng)限購限貸之后,市場預(yù)期趨于平穩(wěn),前期的溢價肯定要回歸正常。整體上看,就是下跌速度更快。

  而偏遠(yuǎn)地段的非熱點區(qū)域,價格很堅挺。我們知道,非熱點區(qū)域的業(yè)主賣房子,極大的概率是要往熱點區(qū)域換房,既然熱點區(qū)域下跌速度這么快,那業(yè)主往往是不急于賣房的(掛牌價往往不調(diào)整)。

  “買漲不漲跌”

  而買房者往往是剛需,剛需如果著急,那反應(yīng)在成交價上就是這些區(qū)域的價格比較堅挺。(但成交量非常低)

  第三個階段,市場整體的成交量回升,也就是現(xiàn)階段的北京市場。在這個階段,北京的熱點區(qū)域成交量回升較為明顯,價格逐漸趨于堅挺,溢價空間縮小。

  而非熱點區(qū)域,價格下跌較為明顯。

  原因在于,非熱點區(qū)域的很多業(yè)主打算換到熱點區(qū)域,看到熱點區(qū)域回暖,會急著將手上的房子出手,而市場的成交情況又不是特別樂觀,所以會傾向于降價出售。如果市里看好房子,往往還會選擇先買后賣的策略。

  第四個階段,剛需結(jié)束觀望,開始入場,整體市場回暖。

  很多人總喜歡提所謂市場筑底,微觀上看北京市場是完全分區(qū)域的,其自身有一個市場情緒的傳導(dǎo),這個過程會有一個時間差。所以說,所謂的筑底必須要有區(qū)域劃分,看“整體市場”對于買房賣房來說,沒有意義。

  有一個詞叫:剛需聯(lián)動。剛需入場,一套房帶動五套房交易。市場的整體熱度會因為大量剛需的入場而徹底恢復(fù)。

  這時,市場就完成了自我調(diào)整。

  關(guān)心北京樓市的朋友都知道,北京的房價一直在限購中成長。每當(dāng)有新的政策出臺,樓市都會經(jīng)歷以上的調(diào)整期。

  只要調(diào)整好了節(jié)奏,就開始平穩(wěn)回升。

  現(xiàn)在北京房價多少錢一平米

  在西城區(qū)金融街附近,有房產(chǎn)中介稱,“在新政前這片都是20萬元/平方米,現(xiàn)在差不多在17萬元/左右。有些重點炒作的學(xué)區(qū)房,每平方米下跌了10%?!北热?,對口宏廟小學(xué)的豐匯園小區(qū),3月均價為186979元/平方米,8月均價則降至166051元/平方米。

  另據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的住房市場發(fā)展月度分析報告顯示,近三個月來,作為重要學(xué)區(qū)的北京市東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)房價分別累計下跌13.17%、12.77%和12.28%,跌幅居北京市各區(qū)前三位。這則新聞最驚訝的地方在于房子的區(qū)位和性質(zhì):1、西城區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)是中國最牛城市的最優(yōu)質(zhì)地段,甚至可以說是中國最優(yōu)質(zhì)的地段之一;2、降價的房子是最抗跌的學(xué)區(qū)房。

延伸閱讀

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