多家中小房企尋求香港上市 年內(nèi)各項房地產(chǎn)調(diào)控已超過160次

• 2018年6月7日 FanTianQing來源：鳳凰財經(jīng)、鳳凰資訊 1466 97
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項目可行性研究咨詢報告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)信托項目可行性研究報告》為中研普華公司獨家首創(chuàng)針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告。報告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

Wind數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，房地產(chǎn)債券共發(fā)行16只，票面利率超過7%的有9只。同時，房企在債市上的發(fā)債也遇到了較為嚴(yán)格的監(jiān)管。

多家中小房企尋求香港上市，年內(nèi)各項房地產(chǎn)調(diào)控已超過160次。

高強(qiáng)度依賴資金的開發(fā)商在融資渠道日益收緊的背景下，不少中小開發(fā)商開始將目光瞄向境外資本市場，欲將公司在香港上市進(jìn)行融資。4月26日，香港證券交易所披露總部位于上海的大發(fā)集團(tuán)招股說明書，截至2月28日，該公司的土地儲備總建筑面積為172萬平方米，包括可銷售總建筑面積13.43萬平方米及可出租總建筑面積6.84萬平方米。業(yè)務(wù)經(jīng)營包括物業(yè)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)投資及經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)。

大發(fā)地產(chǎn)稱，收益主要來自于銷售物業(yè)。2015年至2017年的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，該公司的銷售收益分別為6.03億元、5.75億元和43.2億元。截至2017年底，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為3.77億元。招股說明書中提到，在2015年至2017年三年間，公司錄得負(fù)面凈經(jīng)營現(xiàn)金流量，且未必能按商業(yè)上合理條款取得充足資金（不論通過銀行貸款、信托融資或其他安排）進(jìn)行土地收購及未來物業(yè)開發(fā)，或根本無法取得所需資金。大發(fā)集團(tuán)表示，公司的物業(yè)開發(fā)項目一般通過經(jīng)營所得現(xiàn)金、銀行貸款及信托融資等方式融資，公司預(yù)期將繼續(xù)通過上述方式并尋求其他融資機(jī)會，以撥付項目所需資金。

但大發(fā)集團(tuán)同時提到，公司無法保證將有充足資金，也無法保證可以按照商業(yè)上的合理條款取得額外融資，甚至根本無法取得額外融資。目前公司的凈經(jīng)營現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，主要歸因為物業(yè)開發(fā)耗時較長且需要大量資本，以及公司的土地收購及業(yè)務(wù)擴(kuò)張。公司或者需要大幅增加外部借貸或取得其他外部融資。大發(fā)地產(chǎn)CEO廖魯江曾表示，大發(fā)地產(chǎn)2018年計劃沖擊千億，并提出了五年實現(xiàn)3000億的目標(biāo)以及項目跟投、利潤共享機(jī)制。

此外，另一家房企新力地產(chǎn)也正在計劃去香港上市。數(shù)據(jù)顯示，公司2017年銷售額超過400億元，目前土地儲備貨值2314億元。

5月31日，美的集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺美的置業(yè)在港交所提交招股說明書。根據(jù)招股說明書披露的相關(guān)情況，美的地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)有物業(yè)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務(wù)以及商業(yè)地產(chǎn)的投資運營。此次在香港上市是為了進(jìn)一步擴(kuò)大其產(chǎn)業(yè)規(guī)模，公司會將這筆資金用于一般運營以及智慧家居的解決方案。美的置業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，公司法定股本增至20億港元，股份分為20億股，每股1港元。2015年至2017年，美的地產(chǎn)收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元。根據(jù)公司披露的資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)，2017年公司總資產(chǎn)1129.78億元，負(fù)債總額188.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為89%。截至3月31日，美的置業(yè)在長三角地區(qū)擁有39個項目，土地儲備量為840萬平方米。2018年末，預(yù)期大部分預(yù)售的住宅開發(fā)項目將配置智慧家居解決方案。美的置業(yè)表示，公司可能會進(jìn)軍裝配式產(chǎn)業(yè)，首家裝配式建筑工廠將于2020年6月前在徐州投產(chǎn)。

如今，在監(jiān)管層去杠桿的金融背景下，境內(nèi)樓市調(diào)控，融資收緊已成為資本市場的共識，房企通過發(fā)行債券的融資成本也在升高。有金融行業(yè)的人對媒體表示，房企未來的融資將會越來越難，今年的融資成本已經(jīng)比2017年有所上升，但即便如此，不少房企還是會搶著要。“現(xiàn)在錢越來越難拿，所以房企也是各憑本事，要么發(fā)債，要么海外借貸，已經(jīng)上市的還可以通過股本配售的方式，但這些融資渠道的成本也在上升?！鄙鲜鋈耸空f道，“盡管如此，但現(xiàn)在只要還在開發(fā)商能夠承受的范圍之內(nèi)，能拿到錢的方法都是可以一試的。”

Wind數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，房地產(chǎn)債券共發(fā)行16只，票面利率超過7%的有9只。同時，房企在債市上的發(fā)債也遇到了較為嚴(yán)格的監(jiān)管。自5月下旬以來，合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、碧桂園等多家房企中止了公開或非公開發(fā)債項目，曾在一周內(nèi)有10家房企中止發(fā)行公司債，累計金額500億元。

年內(nèi)各項房地產(chǎn)調(diào)控已超過160次

繼住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題約談12個城市后，各地再次迎來新一輪密集調(diào)控小高峰，尤其是6月4日、6月5日兩天，更有西安、宜昌、天津、徐州四個城市再次收緊調(diào)控。

上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時表示，從本周甚至是今年以來出臺的各項樓市調(diào)控政策來看，充分說明了“房住不炒”不是簡單的階段性口號，而是當(dāng)前住房制度改革和構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制中的一個總指導(dǎo)思想。所以，調(diào)控加碼本身也是采取了基于市場表現(xiàn)來做調(diào)控的思路，即哪里出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，哪里就會進(jìn)一步出臺管控的細(xì)則性文件。

記者梳理本周以來各地出臺的調(diào)控內(nèi)容來看，限售政策依然是主要內(nèi)容。

6月5日，天津發(fā)布調(diào)控升級方案，加強(qiáng)購房人購房資格審查，同時嚴(yán)格按照土地出讓價格、新建商品房價格、二手房價格實施“三價聯(lián)控”原則。6月5日，徐州也發(fā)文進(jìn)一步落實限售政策，稱商品房領(lǐng)證至少滿2年才能上市交易；6月4日，宜昌明確，在城區(qū)（含夷陵區(qū)）范圍內(nèi)購買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易；6月4日，西安也發(fā)布通知要求即日起在全市范圍內(nèi)開展為期6個月的商品房銷售秩序?qū)ｍ棛z查工作。

“嚴(yán)管市場、規(guī)范市場、引導(dǎo)市場，這應(yīng)該是當(dāng)前政策出臺中的一個重要內(nèi)容?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來，對于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策來說，其做法主要體現(xiàn)為以下三種：一是積極進(jìn)行住房租賃市場發(fā)展，二是積極推進(jìn)限售等政策，三是對于房地產(chǎn)交易秩序進(jìn)行管控，進(jìn)而利好市場交易的穩(wěn)定發(fā)展?？傮w上說，政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性以及在“房住不炒”的指導(dǎo)背景下，都會促使房地產(chǎn)市場的全面穩(wěn)定發(fā)展。

據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)發(fā)布的各項房地產(chǎn)調(diào)控政策已超過160次。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受記者采訪時表示，從當(dāng)前市場情況來看，2018年樓市政策主基調(diào)依然是從緊、從嚴(yán)，同時預(yù)計今年的政策強(qiáng)度和密度將不亞于2017年。從政策角度而言，未來各地除了做好差別化調(diào)控、著力構(gòu)建長效調(diào)控機(jī)制外，進(jìn)一步推進(jìn)租購并舉格局的形成，也是2018年各城調(diào)控聚焦的主要內(nèi)容。

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