廣東江門(mén)要求10月起商品房全部竣工后才能賣

• 2018年7月18日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊 325 14
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國(guó)投...

7月16日，廣東省江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房現(xiàn)售管理辦法（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》，2018年10月開(kāi)始江門(mén)所銷售的商品房必須是竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的車位（庫(kù)）。

7月16日，廣東省江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房現(xiàn)售管理辦法（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》，意見(jiàn)稿指出，2018年10月開(kāi)始江門(mén)所銷售的商品房必須是竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的車位（庫(kù)）。這意味著，江門(mén)市售賣期房將會(huì)成為過(guò)去式。該意見(jiàn)稿自10月1日起施行，有效期五年。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房，或者已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的車位（庫(kù)）出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

《意見(jiàn)稿》中第十四條中規(guī)定，對(duì)未辦理過(guò)商品房預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，在未取得《受理商品房現(xiàn)售備案通知書(shū)》前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行銷售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用；對(duì)取得《受理商品房現(xiàn)售備案通知書(shū)》的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售。已辦理過(guò)商品房預(yù)售許可的未售出商品房，在申辦商品房現(xiàn)售備案期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕銷售。

此外，江門(mén)市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)商品住房現(xiàn)售合同備案參照商品房預(yù)售合同備案執(zhí)行。

車位（庫(kù)）現(xiàn)售要求方面規(guī)定，現(xiàn)售的車位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要，現(xiàn)售的車位（庫(kù)）數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車位（庫(kù)）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售車位（庫(kù)）一個(gè)月前，以書(shū)面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主工作，并在小區(qū)出入口、小區(qū)車庫(kù)出入口、每幢房屋出入口、物業(yè)公示欄和商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)等物業(yè)區(qū)域顯著位置張貼《關(guān)于擬銷售/租賃車位（庫(kù)）的公告》（樣式詳見(jiàn)附件4），并做好擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格的公示，公示期為一個(gè)月。公示起始時(shí)間應(yīng)當(dāng)經(jīng)項(xiàng)目所在地縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)進(jìn)行確認(rèn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策屬于全國(guó)比較早的也比較系統(tǒng)的現(xiàn)房銷售政策。事實(shí)上，部分城市也有類似的現(xiàn)房銷售做法，比如類似濟(jì)南，在部分土地出讓的時(shí)候，就規(guī)定了若超過(guò)類似150%溢價(jià)率的，那么此類土地就需要采取未來(lái)現(xiàn)房銷售的模式。但類似濟(jì)南等做法的現(xiàn)房銷售，更多是為了配合控制地價(jià)。

此外，現(xiàn)房銷售政策有很大一部分內(nèi)容強(qiáng)調(diào)了車庫(kù)的交易，這也是考慮到現(xiàn)房銷售過(guò)程中購(gòu)房者入住的需求。對(duì)于此類車庫(kù)的銷售，也要注重分配的機(jī)制，防范車庫(kù)價(jià)格炒作或者不及時(shí)公開(kāi)銷售等。所以實(shí)際上此類政策是包括住房和車庫(kù)兩種物業(yè)的銷售模式，是未來(lái)各類社區(qū)需要注意的內(nèi)容。

同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策和當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的思路比較吻合。在政策中規(guī)定，如果預(yù)售的房產(chǎn)在辦理現(xiàn)房銷售的流程，那么此類預(yù)售房產(chǎn)是不允許捂盤(pán)不賣的，這也是為了防范部分房企借辦理現(xiàn)房銷售證書(shū)來(lái)拖延房屋交易的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然需要承認(rèn)，若是現(xiàn)房銷售，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)資金上的壓力會(huì)增加，因?yàn)榛鼗\資金的速度變慢了，這樣現(xiàn)房銷售的證書(shū)獲得以后，預(yù)計(jì)是會(huì)很快進(jìn)入銷售的。

相關(guān)：期房

人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。一般情況下，期房的價(jià)格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購(gòu)房消費(fèi)的過(guò)程和結(jié)果要依賴于購(gòu)房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行，而購(gòu)房合同的履行，不僅受開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的影響，還受到許多客觀因素的制約。 期房制度由于有各種利弊，目前在中國(guó)有取消的趨勢(shì)。

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