中國一線城市房租不斷上漲刷爆朋友圈 網(wǎng)友卻扒出55%德國人長期租房住

• 2018年8月23日 YangJinZhu來源：搜狐 1044 66
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  2018-2024年中國住房租賃行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  隨著住房租賃行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的住房租賃企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，以期...

最近，租房市場可以說是一點(diǎn)都不太平，先是一線城市房租不斷上漲的消息刷爆朋友圈，隨后我愛我家原副總裁胡景暉炮轟同行長租公寓，扯出資本介入租房市場的“幾重罪”，北京市住建委等監(jiān)管部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人……

最近，租房市場可以說是一點(diǎn)都不太平，先是一線城市房租不斷上漲的消息刷爆朋友圈，隨后我愛我家原副總裁胡景暉炮轟同行長租公寓，扯出資本介入租房市場的“幾重罪”，北京市住建委等監(jiān)管部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人……

一時(shí)間，輿論議論紛紛，各類聲音層出不窮。房租上漲的“鍋”究竟該誰背？曾經(jīng)我們追不上房價(jià)，現(xiàn)在還追不上房租嗎？有什么辦法能遏制這種種亂象？

眾所周知，德國的租賃市場比較發(fā)達(dá)，在全球發(fā)達(dá)國家中，其住房制度運(yùn)行堪稱奇跡。據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，德國有8000多萬人口，4000萬個(gè)家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，剩下55%的家庭則長期租房住。

為什么德國人如此熱衷于租賃？他們不擔(dān)心租金暴漲嗎？今天我們就來看看德國租房客為什么如此淡定。

房源供給充足

二戰(zhàn)后德國由于被炸成了廢墟，面臨嚴(yán)重的房荒。所以政府通過《住宅建設(shè)法》，對社會住宅和自有住宅的建設(shè)給予貸款、補(bǔ)貼、土地供給、稅收等方面的優(yōu)惠，鼓勵(lì)住房建設(shè)?，F(xiàn)在，德國的房子基本上保證了每戶一套。

根據(jù)德國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，德國市場上的存量住房，最主要的構(gòu)成主體是居民家庭，其次為專業(yè)供應(yīng)商及小型物業(yè)企業(yè)、住房合作社、市政及教堂等，政府直接供給的比例非常小。

德國租金收益率一直穩(wěn)定在4%-5%的水平，另外德國有嚴(yán)格的稅收制度，房子越多稅收越重，如果房子出租還可以減免稅收。因此業(yè)主有足夠的積極性出租房屋，獲取穩(wěn)定收益，居民家庭也成了租房市場最重要的房屋供給方。

1950年和1956年，德國為鼓勵(lì)大型住房企業(yè)承擔(dān)住房建設(shè)，《住宅建設(shè)法》對私人主體興建社會住房予以政策支持，給予長期低息貸款和補(bǔ)貼政策。但是約定在貸款未到期前，需按照成本價(jià)房租租給政府指定的家庭，貸款償還后，房租可以市場化。該項(xiàng)政策于2001年廢止，受資助的保障房基本轉(zhuǎn)為市場房，構(gòu)成住房供給的主要力量。

因此，德國租賃房源充足。目前，市場化的供給方主要包括私人住房公司、保險(xiǎn)公司、信用機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信托基金及其他住房物業(yè)機(jī)構(gòu)等。以市場價(jià)租給租戶，賺取穩(wěn)定的租金收益。

保障租賃權(quán)益

德國加大對租賃需求的支持，第一是租金補(bǔ)貼。聯(lián)邦德國政府于1965年頒布《住房補(bǔ)貼法》（新修），通過提供租金補(bǔ)貼和負(fù)擔(dān)補(bǔ)貼，從經(jīng)濟(jì)上保障租房者和房屋所有者的最低居住空間，維持基本生活。不過，租金補(bǔ)助考慮申請人的收入、申請人家庭是否符合申請標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的人數(shù)等等，不同層次對應(yīng)不同補(bǔ)助水平。

第二是租房者有租約保障和租金限制雙重法律保障。德國的租房合同分為有期限和無期限兩種，在期限上，房東不能隨意解約。若房東要想轟走租客需要提前半年通知，如果要是10年長租，得提前一年跟人家打招唿。

另外租金上漲也有限制，2013年生效的德國新租房法，規(guī)定三年內(nèi)租金漲幅不超過15%，房租上漲過快的房東甚至可能面臨牢獄之災(zāi)。

第三，平衡法律，不向房客“一邊倒”。德國新租房法也有一些保護(hù)房東的條款。以德國租房較難的慕尼黑為例，一旦有好房出租，房東將首先要求獲得有意承租者的重要個(gè)人信息，包括工作證明、個(gè)人征信記錄、前房東推薦信等。在退租的時(shí)候，房東有權(quán)要求租客還原房屋，包括粉刷墻壁、修理地板等。

如果租客連續(xù)兩個(gè)月沒有把租金付全，業(yè)主可以要求租客搬走。對于名下出租房屋較多的房東，在德國可以購買保險(xiǎn)，以降低房屋空租情況下的損失。

第四是租購?fù)瑱?quán)，德國沒有戶籍制度，所以房子上面沒有任何附加福利，租戶只需登記注冊并依法納稅，就可享受當(dāng)?shù)毓操Y源和服務(wù)，不受產(chǎn)權(quán)限制。這樣租和買沒有區(qū)別，人們也更樂于租房。

金融制度穩(wěn)健

德國住房金融體系以商業(yè)按揭貸款為主，同時(shí)還運(yùn)行著獨(dú)特的住房儲蓄模式。住房儲蓄制度是一種封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，獨(dú)立于德國資本市場，因此存貸款利率不受資本市場供求關(guān)系和通貨膨脹等利率變動因素的影響。

固定利率的優(yōu)勢是，居民還貸額固定和明確，這對居民的吸引力相當(dāng)大。此外，政府還會提供儲蓄獎(jiǎng)勵(lì)和購房獎(jiǎng)勵(lì)。低收入居民參加住房儲蓄可以得到政府的獎(jiǎng)勵(lì)。

嚴(yán)厲打擊炒房

德國有著非常詳盡且嚴(yán)格的房產(chǎn)稅制度，不僅買房需要交稅，賣房也需要交稅。算上公證費(fèi)用、法院土地登記費(fèi)用、中介費(fèi)用和房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，德國購房交易成本占房產(chǎn)最后成交價(jià)的9%-15%。

德國規(guī)定，如果購買房屋后十年內(nèi)出售，出售所得收益將被征收25%的資本收益稅。

德國規(guī)定，如果公民在五年內(nèi)購買了三套以上房產(chǎn)，購房就會被認(rèn)為是商業(yè)行為，首先需要繳納3.5%的商業(yè)稅，對于利潤部分，還需要征收額外的商業(yè)稅。由于購房被認(rèn)定為是商業(yè)行為，還需要繳納19%的銷售稅。

這些政策的出臺，使得投機(jī)者無法從房地產(chǎn)中獲取暴利，也就沒有人去炒房，房價(jià)也會保持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi)。

從以上四個(gè)方面來說，德國人愿意租房住，是因?yàn)樵诘聡孔泳褪怯脕碜〉?，供給充足并且人人都享有居住的權(quán)利，他們享受的權(quán)益、享有的公共資源，并不會因?yàn)椤白庾　倍煌?。另外政府通過立法的手段來保障租戶的權(quán)益，給租戶吃了一顆定心丸，不用擔(dān)心租金暴漲或者是隨時(shí)被掃地出門。再有就是政府嚴(yán)厲打擊炒房的，讓一些投機(jī)者失去炒高房價(jià)的機(jī)會，房主也不會借此抬高房租。

反觀當(dāng)前我們一線城市房租的暴漲，各方面原因錯(cuò)綜復(fù)雜，不管是供給不足還是資本推動，最終買單的都是那些無房的租客。

“他山之石可以攻玉”，對比德國的住房市場，我們就會發(fā)現(xiàn)，無論是政府在政策方面、土地的供應(yīng)方面，還是我們消費(fèi)者在需求方面，都有很大可以調(diào)整的空間，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立完全可以落到實(shí)處。

畢竟對于很多年輕人來說，無論在哪個(gè)城市，都需要一個(gè)安心舒適的小窩，否則夢想、打拼也就無從談起。就像李健在《異鄉(xiāng)人》里唱的那樣：“披星戴月地奔波，只為一扇窗。當(dāng)你迷失在路上，能夠看見那燈光”。

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