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熱點(diǎn)城市樓市成交面積下降原因分析

  • 2018年11月20日 HaoChenChong來(lái)源:東方頭條 945 59
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10月份,20個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)成交1448萬(wàn)平方米,環(huán)比下降11%。大部分熱點(diǎn)城市成交面積下行。同時(shí),今年以來(lái)房企融資壓力明顯加大,且融資成本分化嚴(yán)重。

10月份,20個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)成交1448萬(wàn)平方米,環(huán)比下降11%。大部分熱點(diǎn)城市成交面積下行。同時(shí),今年以來(lái)房企融資壓力明顯加大,且融資成本分化嚴(yán)重。

政策方面,調(diào)整政策發(fā)布頻率明顯下降,近期僅少數(shù)城市發(fā)布了有關(guān)人才和舊城改造之類的政策,只有蘇州一地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,部分一二線熱點(diǎn)城市庫(kù)存上升,預(yù)計(jì)行業(yè)仍將在底部運(yùn)行一段時(shí)間,不排除房企為完成銷售目標(biāo),加快回款實(shí)施價(jià)格戰(zhàn)。

政策面平穩(wěn)

相比之前多地密集發(fā)布調(diào)控政策,11月以來(lái)涉及房地產(chǎn)的政策基本平穩(wěn),且約束性政策數(shù)量銳減。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周各地合計(jì)發(fā)布相關(guān)房地產(chǎn)政策僅5次,月內(nèi)累計(jì)僅12次,相比之前平均單月40次的頻率明顯下降。

從近期發(fā)布的調(diào)控政策的具體內(nèi)容看,主要針對(duì)銷售中存在的違規(guī)現(xiàn)象。例如,住建部近日公布各地專項(xiàng)行動(dòng),查處的第三批違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)共計(jì)24家。銀保監(jiān)會(huì)11月以來(lái)已對(duì)5家銀行因貸款違規(guī)“涉房”開(kāi)出合計(jì)逾400萬(wàn)元的罰單。北京市則持續(xù)開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)虛假房源信息執(zhí)法檢查工作,對(duì)涉嫌發(fā)布虛假房源信息、拒不配合執(zhí)法調(diào)查的12家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)予以曝光。

僅蘇州發(fā)布了新的限購(gòu)政策。蘇州相城區(qū)住建局近日宣布,嚴(yán)格購(gòu)房資格審查,包括暫停對(duì)申請(qǐng)人積分小于600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房,個(gè)人積分由相城區(qū)積分辦提供,11月19日起執(zhí)行。此前,非蘇州市戶籍居民家庭提供兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉(cāng)市累計(jì)一年納稅或社保證明,即可購(gòu)首套房。未來(lái)這一政策或推廣至整個(gè)蘇州市。

樓市表現(xiàn)不佳

張大偉認(rèn)為,多地大都嚴(yán)格執(zhí)行此前的調(diào)控政策,整體市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn),但部分樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整。

數(shù)據(jù)顯示,金九銀十成色不足,大部分熱點(diǎn)城市成交環(huán)比下行。10月份,20個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)成交1448萬(wàn)平方米,環(huán)比下降11%。深圳、青島、杭州、大連四地銷售面積環(huán)比下降超過(guò)四成;北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等地成交面積環(huán)比跌幅均超過(guò)10%。其中,杭州市區(qū)10月總計(jì)成交商品房7790套,為近20個(gè)月以來(lái)成交新低。商品房成交量創(chuàng)下近6年來(lái)同期最差成績(jī)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

張大偉指出,部分一二線熱點(diǎn)城市庫(kù)存上升。其中,北京在共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房供應(yīng)井噴的情況下,累計(jì)庫(kù)存增加超過(guò)萬(wàn)套。2018年是歷年發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年,樓市政策執(zhí)行嚴(yán)格。疊加10月份的24次,今年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策合計(jì)發(fā)布高達(dá)410次。

10月以來(lái)樓市政策發(fā)布次數(shù)逐漸減少,11月基本沒(méi)有加碼收緊政策。但整體看,調(diào)控力度仍將維持之前的高壓狀態(tài)。

融資面臨壓力

某大型房企高管對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,四季度公司最重要的任務(wù)是沖銷售和融資。為加快去化,公司推出了一些小幅促銷讓利活動(dòng)。

由于短期大量限競(jìng)房集中供應(yīng),以往新房不愁賣的北京市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)滯銷。截至11月19日,今年以來(lái)北京合計(jì)有27個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得34期預(yù)售證,合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源16596套,達(dá)191萬(wàn)平方米,貨值達(dá)到1000億元,但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)樂(lè)觀的只有瀛海府、熙悅林語(yǔ)、洺悅苑等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。

部分項(xiàng)目剛剛?cè)〉妙A(yù)售證,且市場(chǎng)平均去化率低于4成。這意味著產(chǎn)生了價(jià)值600億元左右的庫(kù)存。中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地走訪了解到,部分區(qū)域出現(xiàn)限競(jìng)房扎堆入市的情況,加之購(gòu)房者“買漲不買跌”心態(tài),導(dǎo)致一些項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢。

面臨銷售壓力,部分項(xiàng)目嘗試小幅調(diào)整價(jià)格。其中,北京昌平區(qū)某限競(jìng)房均價(jià)從2個(gè)月前5萬(wàn)元/平方米左右調(diào)整至48000元/平方米。前述房企人士指出,有的限競(jìng)房項(xiàng)目出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整。隨著后續(xù)供應(yīng)量繼續(xù)上升,區(qū)位屬性不佳、去化難度加大的限競(jìng)房可能出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。


樓市行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻,如何合理布局才能立于不敗?

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