寫字樓是干什么的？2020年寫字樓未來價(jià)格預(yù)測(cè)及發(fā)展趨勢(shì)分析

• 2020年5月8日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 678 39
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在大城市隨處可見寫字樓，寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫字樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著中國(guó)城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，寫字樓經(jīng)濟(jì)所占的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。

寫字樓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

在大城市隨處可見寫字樓，寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫字樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著中國(guó)城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，寫字樓經(jīng)濟(jì)所占的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。中國(guó)寫字樓市場(chǎng)具有長(zhǎng)期的投資價(jià)值與可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?span style="text-indent:24px;white-space:normal;">宏觀經(jīng)濟(jì)是驅(qū)動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)界發(fā)展的支柱，尤其對(duì)寫字樓市場(chǎng)來說，從宏觀經(jīng)濟(jì)整體GDP水平到第三產(chǎn)業(yè)GDP水平，都是和寫字樓的租賃、銷售直接呈正向相關(guān)性。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市，商務(wù)精英們對(duì)辦公環(huán)境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明、通信設(shè)備先進(jìn)、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司等，也由于這種高標(biāo)準(zhǔn)的需求，使高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓價(jià)格不菲，成為房地產(chǎn)類別中極具投資價(jià)值項(xiàng)目。

隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，知識(shí)化、全球化、信息化的滲透，使產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)越來越明顯，于是，受原材料影響較小的第三產(chǎn)業(yè)向客戶與信息集散地集中的要求越來越迫切，從而引發(fā)了寫字樓的興起。

寫字樓是干什么的

寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大廈。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進(jìn)和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價(jià)的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務(wù)區(qū)”，為社會(huì)各行各業(yè)，各部門提供集中辦公的場(chǎng)所，從而大大縮短了社會(huì)各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。

據(jù)中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國(guó)寫字樓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示

2020寫字樓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國(guó)內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴(kuò)大至2019年的15.1%。與住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長(zhǎng)期保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速?gòu)?008年至今，卻一直處于下降趨勢(shì)，截至2019年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年中國(guó)工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.7%，相比2018年增速下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)增速下降，以及經(jīng)濟(jì)下行壓力，給國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)銷售帶來了一定負(fù)面影響。2018年，中國(guó)辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長(zhǎng)2.78%。

2018年我國(guó)辦公樓開發(fā)投資總額為5996.33億元，同比下降11.31%。截止到2019年7月我國(guó)辦公樓投資規(guī)模為3332.97億元，同比下降0.20%。2019年1-7月辦公樓施工面積為34416.34萬平方米，同比增長(zhǎng)4.29%。辦公樓新開工施工面積3930.09萬平方米，同比增長(zhǎng)了21.61%。辦公樓竣工面積1407.47萬平方米，同比下降15.72%。2019年1-7月辦公樓銷售面積為2016.08萬平方米，同比下降10.83%。其中現(xiàn)房銷售面積為524.63萬平方米，同比下降18.05%;期房銷售面積為1491.45萬平方米，同比下降7.99%。辦公樓銷售總額為2834.72億元，同比下降13.26%。其中，現(xiàn)房銷售額694.32億元，同比下降18.02%;期房銷售額為2140.40億元，同比下降11.59%。

當(dāng)前市場(chǎng)上很多新開發(fā)的樓盤，大多是住宅+公寓+寫字樓+商鋪的組合，在還有很多寫字樓項(xiàng)目沒有投入市場(chǎng)的情況下，已經(jīng)交付的寫字樓空置率就已經(jīng)比較高了。其主要原因在于目前寫字樓在租金、物業(yè)等方面的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，尤其是甲級(jí)寫字樓。眾所周知，甲級(jí)寫字樓是城市中的高端寫字樓，大多地處繁華地段，眾多企業(yè)也以入駐甲級(jí)寫字樓辦公為榮，但由于甲級(jí)寫字樓的租賃成本高，眾多中小企業(yè)只能望而卻步，甚至許多資金周轉(zhuǎn)能力較弱的中小企業(yè)為了壓縮成本而選擇在住宅區(qū)辦公，導(dǎo)致寫字樓空置率進(jìn)一步較高。

2020寫字樓行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

各城市寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目并不少，并且從硬件配套上看實(shí)力相差不大。中國(guó)當(dāng)前寫字樓項(xiàng)目繁多，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，如何能夠在寫字樓中突出重圍，是眾多寫字樓項(xiàng)目不得不去思考的問題。一方面是市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁;另一方面，大部分寫字樓單一化的辦公環(huán)境成為眾多企業(yè)在多元化需求選擇下瓶頸。在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)背景下，寫字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力有待進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步推進(jìn)，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎，帶動(dòng)中資企業(yè)快速發(fā)展，許多企業(yè)計(jì)劃在未來增加公司職員，在寫字樓辦公市場(chǎng)上也具備較強(qiáng)的規(guī)模擴(kuò)張意愿，這部分企業(yè)將在原有布點(diǎn)的城市繼續(xù)擴(kuò)租或新設(shè)發(fā)展區(qū)域增租;由此為寫字樓市場(chǎng)帶來新的發(fā)展契機(jī)。

寫字樓歷年竣工面積分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應(yīng)高峰持續(xù)上行，CBRE監(jiān)測(cè)的主要17個(gè)城市寫字樓新增供應(yīng)接近850萬平方米。一線城市新增供應(yīng)380萬平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級(jí)別的充沛供應(yīng)，北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項(xiàng)目集中上市迎來久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長(zhǎng)沙供應(yīng)壓力較大。

截至2019年，國(guó)內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長(zhǎng)1%，2013-2019年中國(guó)辦公樓竣工面積復(fù)合增長(zhǎng)率5.85%。

四、寫字樓市場(chǎng)存量規(guī)模分析

圖表：甲級(jí)寫字樓存量及未來供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2020年寫字樓未來價(jià)格預(yù)測(cè)

自2003年以來，辦公樓平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)性上升的態(tài)勢(shì)，2013年達(dá)到階段高點(diǎn)，之后回落調(diào)整。近年來價(jià)格穩(wěn)步上行，2019年辦公樓的平均銷售價(jià)格為16700元/平方米，與去年同期相比有所上漲，上漲幅度為2.1%。2020年一線城市中北京、廣州空置率相對(duì)合理，上海和深圳目前在19%左右是偏高的；整體來看，全國(guó)重點(diǎn)城市寫字樓租金有所下降。

在未來數(shù)年，隨著城市打造新興商務(wù)區(qū)，軌道交通的進(jìn)一步暢通，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較長(zhǎng)周期的大規(guī)模供應(yīng)。對(duì)此，中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)寫字樓行業(yè)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。欲了解關(guān)于中國(guó)寫字樓行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國(guó)寫字樓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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  2020-2025年寫字樓行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大廈。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進(jìn)和技術(shù)水平...

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