房地產(chǎn)的發(fā)展模式面臨新的探索，依賴土地和房產(chǎn)增值來發(fā)展，顯然也不可行。除了租購并舉、長租房、保障性住房等方面的發(fā)展外，未來對于存量市場的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進等，都會有各類新的政策，值得期待。
2021房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模全年創(chuàng)新高
隨著國家調(diào)控作用的逐漸顯現(xiàn)，“房住不炒、因城施策”成為樓市調(diào)控主基調(diào)，供給端土拍規(guī)則不斷出新、需求端加大限購限售政策力度以及資金端“三道紅線”和銀行“兩道紅線”的出臺，大大限制了房企發(fā)展速度和規(guī)模。
2021年，房地產(chǎn)業(yè)新房銷售和開發(fā)投資規(guī)模全年均創(chuàng)新高，分別增1.9%和4.4%。全年銷售前高后低，上半年面積同比增28%，12月銷售年末翹尾。開發(fā)活動進入冰點，新開工和拿地同比降31%和33%，雖竣工增2%創(chuàng)新高，但難擋整體開工投資同比降14%至4年同期最低。
圖表一：
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積97.5億平方米，比上年增長5.2%。房屋新開工面積19.0億平方米，下降11.4%。房屋竣工面積10.1億平方米，增長11.2%。
12月全國房屋新開工水平與11月持平，為16075萬平方米。但同比降幅擴大至31%，較11月擴大了10pcts。傳統(tǒng)的“年底開工潮”不再出現(xiàn)，進一步表明了民營開發(fā)企業(yè)當(dāng)前仍處于較深困境，銷售回款和融資借款雙雙艱難下，新開工計劃普遍一再取消拖延。
此外，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%;土地成交價款1.8萬億元，增長2.8%。單月土地購置面積和成交價款分別為3303萬平方米和3237億元，同比分別下降33%和4%。土地市場已經(jīng)進入到了冰點。房地產(chǎn)資金面收到嚴(yán)控下，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。
圖表二：
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬億元，比上年增長4.4%。12月單月完成開發(fā)投資額僅10288億元，同比下降13.9%，為4年同期新低。
圖表三：
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
從投資、開工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負(fù)增長來看，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)仍處于“資金緊張，信息缺失”的下行深水區(qū)。與新房銷售年末翹尾表現(xiàn)不同，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)未到達回暖時刻，開發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動力均已降至歷史低點。
在樓市下行期，置業(yè)者預(yù)期下調(diào)的背景下，部分庫存壓力大的三四線城市“供大于需”的現(xiàn)象更為凸顯，樓市調(diào)整難度大。與此同時受多地“限跌”的影響，房企銷售回款的壓力更大。為促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保持良性循環(huán)，預(yù)計后續(xù)仍會有其他三四線城市從供需兩端出臺提振樓市的新政。
房地產(chǎn)的發(fā)展模式面臨新的探索，依賴土地和房產(chǎn)增值來發(fā)展，顯然也不可行。除了租購并舉、長租房、保障性住房等方面的發(fā)展外，未來對于存量市場的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進等，都會有各類新的政策，值得期待。
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