優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企再迎融資利好 民營(yíng)房企信用債融資現(xiàn)狀

• 黃江 2023年5月9日 來(lái)源：新浪 1045 66
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房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資 408.5 億元，同比下降 5.1%，環(huán)比下降 38.8%;海外債發(fā)行 0 億元;信托融資 40.0 億元，同比下降 59.1%，環(huán)比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元，同比下降 27.4%，環(huán)比上升 35.4%。

優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企再迎融資利好

5月8日，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園”)完成了2023年度第一期、第二期中期票據(jù)(23碧桂園MTN001、23碧桂園MTN002)的發(fā)行。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，第一期票據(jù)額度為8億元、第二期票據(jù)額度為9億元，發(fā)行期限均為2年，票面利率分別為3.8%、3.95%，兩期均由中債信用增進(jìn)公司提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

中債信用增進(jìn)公司是我國(guó)首家專(zhuān)業(yè)債券信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)，于2009年在中國(guó)人民銀行的指導(dǎo)下由中國(guó)銀行(3.4, -0.02, -0.58%)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合多家實(shí)力國(guó)企共同發(fā)起成立。2022年第四季度以來(lái)，中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保發(fā)債的方式，給民營(yíng)房企融資開(kāi)了一個(gè)閘口，碧桂園、龍湖、新城控股等由監(jiān)管部門(mén)選定的示范性民營(yíng)房企首批破冰。此次發(fā)行，中債信用增進(jìn)再次為碧桂園提供“全額擔(dān)?！保宫F(xiàn)出監(jiān)管層對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企房企堅(jiān)定的支持，同時(shí)也認(rèn)可了碧桂園作為行業(yè)標(biāo)桿的企業(yè)基本面。

自政府在多個(gè)場(chǎng)合表示，要支持合理住房和融資需求、支持示范房企的融資發(fā)展后，碧桂園已在2022年合計(jì)發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉(zhuǎn)債等直接融資產(chǎn)品折合人民幣近百億元，并于今年1月31日獲批200億儲(chǔ)架式中期票據(jù)發(fā)行額度，成為2023年春節(jié)后獲批儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的首家房企，也是獲批規(guī)模最大的民營(yíng)房企之一。監(jiān)管層及金融機(jī)構(gòu)對(duì)碧桂園經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的認(rèn)可與支持，使得其在穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、償債務(wù)、謀發(fā)展等方面有了更大的空間。

2022年，在銷(xiāo)售市場(chǎng)疲弱、資本市場(chǎng)信心不足的情況下，碧桂園守住了保經(jīng)營(yíng)安全、保交樓、保債務(wù)剛兌的底線，期末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81%持續(xù)下降至69.4%。凈借貸比率從中期的48.1%進(jìn)一步下降至40%，是近十年以來(lái)的最低值。同時(shí)，全年共計(jì)交付近70萬(wàn)套房屋，體現(xiàn)了頭部企業(yè)的擔(dān)當(dāng)。

進(jìn)入2023年，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)表示，將抓住市場(chǎng)修復(fù)的機(jī)遇，踐行新的發(fā)展模式，繼續(xù)走高質(zhì)量發(fā)展之路。4月25日，碧桂園以超28億元成功競(jìng)得杭州濱江區(qū)地塊。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌此前在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，今年碧桂園已重啟投資拿地，接下來(lái)將更多聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，逐步提升一二線城市投資額和土地儲(chǔ)備的占比，并計(jì)劃在未來(lái)3-5年內(nèi)將公司一二線城市貨值比例提升到50%左右。

民營(yíng)房企信用債融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資 408.5 億元，同比下降 5.1%，環(huán)比下降 38.8%;海外債發(fā)行 0 億元;信托融資 40.0 億元，同比下降 59.1%，環(huán)比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元，同比下降 27.4%，環(huán)比上升 35.4%。

4 月信用債發(fā)行放緩，發(fā)行總量同環(huán)比均有所下降，其中，萬(wàn)科、綠城、美的、濱江等非央國(guó)企成功完成信用債發(fā)行，但美的發(fā)行的 12 億元中票不僅有中債增全額擔(dān)保，中信證券、中債增和交通銀行三家機(jī)構(gòu)還設(shè)立了信用緩釋風(fēng)險(xiǎn)憑證，當(dāng)前民營(yíng)房企發(fā)行期限較長(zhǎng)的債券仍需較強(qiáng)的增信措施，投資人對(duì)民營(yíng)房企的信心有待進(jìn)一步恢復(fù)。

ABS 連續(xù)兩月環(huán)比上升，其中，CMBS/CMBN 是發(fā)行規(guī)模最大的一類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá) 67.3%，供應(yīng)鏈 ABS、類(lèi) REITs 分別占比 28.1%、4.6%。4 月，新希望地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國(guó)等民營(yíng)及外資房企成功發(fā)行 CMBS/CMBN 產(chǎn)品，優(yōu)先級(jí)利率分別為 5.5%、3.9%、3.5%，民營(yíng)房企擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)能夠發(fā)行相應(yīng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，豐富融資渠道，降低融資成本。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示：

房地產(chǎn)行業(yè)在2022年陷入困境，行業(yè)普遍期待在2023年迎來(lái)復(fù)蘇之年。值得慶幸的是，3月樓市成交量同環(huán)比均大幅上漲。根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)50個(gè)一線、二線、三四線城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增速分別為62%、34%和24%，同比增速分別為57%、42%和41%。觀察1至3月樓市的成交數(shù)據(jù)，本輪樓市的復(fù)蘇動(dòng)力超出2022年年底時(shí)的預(yù)期。但是，至今為止，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇仍然存疑，部分高頻數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)中途回落的現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，3月和4月的案場(chǎng)來(lái)訪和成交熱度較2月明顯回落，即便是品牌房企的主推項(xiàng)目，來(lái)訪量和成交量亦出現(xiàn)明顯下滑。考慮到房地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)明顯降溫，市場(chǎng)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)銷(xiāo)售尚未企穩(wěn)。

房地產(chǎn)周期的開(kāi)啟是中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要推動(dòng)力量，復(fù)盤(pán)歷史，2009年以來(lái)的5輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售都領(lǐng)先于實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇。高頻數(shù)據(jù)的迅速走低成為房地產(chǎn)行業(yè)頭頂?shù)囊黄瑸踉?，投資者擔(dān)憂房地產(chǎn)行業(yè)是否可能二次探底，繼2022年之后，再次成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累項(xiàng)。二級(jí)市場(chǎng)中，大金融板塊近期表現(xiàn)強(qiáng)于市場(chǎng)，成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。但是，如果房地產(chǎn)行業(yè)二次探底，那么本輪上漲將只是一次回光返照。因此，如何判定房地產(chǎn)行業(yè)真正企穩(wěn)的時(shí)間點(diǎn)對(duì)于全年投資節(jié)奏的把握至關(guān)重要。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)長(zhǎng)周期的下行拐點(diǎn)，2023年的房地產(chǎn)復(fù)蘇期是長(zhǎng)周期下行階段的第一個(gè)復(fù)蘇期。當(dāng)前的一些新現(xiàn)象值得投資者重視，已有研究中的部分結(jié)論已經(jīng)不再適用。我們認(rèn)為新現(xiàn)象不妨礙房地產(chǎn)行業(yè)在2023年全面企穩(wěn)的趨勢(shì)，但是投資者需要重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)漲速是否達(dá)到企穩(wěn)水平，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的拐點(diǎn)是相對(duì)滯后的指標(biāo)。通過(guò)建立房?jī)r(jià)預(yù)期模型，我們發(fā)現(xiàn)高能級(jí)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)企穩(wěn)，但是全國(guó)房?jī)r(jià)距離企穩(wěn)點(diǎn)非常遙遠(yuǎn)。我們建議房地產(chǎn)銷(xiāo)售刺激政策要以“房住不炒”的基本國(guó)策為前提，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)漲幅的同時(shí)，防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，在當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)，政府要審慎地對(duì)待一二線樓市的刺激，但是需要以更實(shí)舉措刺激三四線房?jī)r(jià)，以防范更嚴(yán)重的危機(jī)發(fā)生，通過(guò)建立以房?jī)r(jià)為重要參考指標(biāo)的政策體系，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇期將更加平穩(wěn)。本文分四個(gè)章節(jié)討論以上內(nèi)容。

加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式

從投資端看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金降幅均有所收窄。今年前3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，較去年10%的降幅明顯收窄;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9%，較去年25.9%的降幅大幅收窄。

與此對(duì)應(yīng)，房企的融資狀況正逐步改善。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速提升。截至3月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額13.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.9%，增速比上年末高2.2個(gè)百分點(diǎn)?！耙患径确康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增約5700億元，與同期商品房在建規(guī)模相比，處在較高水平。”中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示。

從銷(xiāo)售端看，商品房銷(xiāo)售面積降幅收窄，銷(xiāo)售額由降轉(zhuǎn)增。前3月商品房銷(xiāo)售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，較前2月3.6%的降幅進(jìn)一步收窄，較去年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是，商品房銷(xiāo)售額30545億元，由前2月的下降0.1%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)4.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)7.1%。

這意味著前期一系列政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn)，尤其在首套房貸利率政策調(diào)整優(yōu)化的帶動(dòng)下，房貸利率下行，購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放?！敖衲?月份，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)?！编u瀾表示，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已建立“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”，截至今年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市共有96個(gè)，其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸款利率下限，12個(gè)城市取消了首套房貸款利率下限。

《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)投資行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提...

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