住建部發(fā)通知 明確了 就實(shí)施城市更新工作提出五點(diǎn)明確要求 城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析

• 李波 2023年7月10日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 240 7
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據(jù)住建部網(wǎng)站7日消息，為復(fù)制推廣各地已形成的好經(jīng)驗(yàn)好做法，扎實(shí)有序推進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，住建部近日發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，就實(shí)施城市更新工作提出五點(diǎn)明確要求。

據(jù)住建部網(wǎng)站7日消息，為復(fù)制推廣各地已形成的好經(jīng)驗(yàn)好做法，扎實(shí)有序推進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，住建部近日發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，就實(shí)施城市更新工作提出五點(diǎn)明確要求。

堅(jiān)持城市體檢先行

建立城市體檢機(jī)制，將城市體檢作為城市更新的前提。指導(dǎo)城市建立由城市政府主導(dǎo)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)牽頭組織、各相關(guān)部門(mén)共同參與的工作機(jī)制，統(tǒng)籌抓好城市體檢工作。

堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，劃細(xì)城市體檢單元，從住房到小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、城區(qū)，查找群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)、堵點(diǎn)、痛點(diǎn)問(wèn)題。

堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，以產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居等為目標(biāo)，查找影響城市競(jìng)爭(zhēng)力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項(xiàng)。

堅(jiān)持結(jié)果導(dǎo)向，把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題短板作為城市更新的重點(diǎn)，一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新工作。

發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用

依據(jù)城市體檢結(jié)果，編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，系統(tǒng)謀劃城市更新工作目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和實(shí)施措施，劃定城市更新單元，建立項(xiàng)目庫(kù)，明確項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃安排。

堅(jiān)持盡力而為、量力而行，統(tǒng)籌推動(dòng)既有建筑更新改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、活力街區(qū)打造、城市生態(tài)修復(fù)、城市功能完善、基礎(chǔ)設(shè)施更新改造、城市生命線安全工程建設(shè)、歷史街區(qū)和歷史建筑保護(hù)傳承、城市數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等城市更新工作。

強(qiáng)化精細(xì)化城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)

將城市設(shè)計(jì)作為城市更新的重要手段，完善城市設(shè)計(jì)管理制度，明確對(duì)建筑、小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、城市不同尺度的設(shè)計(jì)要求，提出城市更新地塊建設(shè)改造的設(shè)計(jì)條件，組織編制城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，規(guī)范和引導(dǎo)城市更新項(xiàng)目實(shí)施。

統(tǒng)籌建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與質(zhì)量安全管理，在確保安全的前提下，探索優(yōu)化適用于存量更新改造的建設(shè)工程審批管理程序和技術(shù)措施，構(gòu)建建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)維全生命周期管理制度，提升城市安全韌性和精細(xì)化治理水平。

創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實(shí)施模式

堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與，推動(dòng)轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式。

加強(qiáng)存量資源統(tǒng)籌利用，鼓勵(lì)土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主導(dǎo)功能、混合用地、大類為主、負(fù)面清單”更為靈活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。

健全城市更新多元投融資機(jī)制，加大財(cái)政支持力度，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，提供合理信貸支持，創(chuàng)新市場(chǎng)化投融資模式，完善居民出資分擔(dān)機(jī)制，拓寬城市更新資金渠道。

建立政府、企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、群眾等多主體參與機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)依法合規(guī)盤(pán)活閑置低效存量資產(chǎn)，支持社會(huì)力量參與，探索運(yùn)營(yíng)前置和全流程一體化推進(jìn)，將公眾參與貫穿于城市更新全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)共建共治共享。

鼓勵(lì)有立法權(quán)的地方出臺(tái)地方性法規(guī)，建立城市更新制度機(jī)制，完善土地、財(cái)政、投融資等政策體系，因地制宜制定或修訂地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

明確城市更新底線要求

堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，防止大拆大建。

加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承，不隨意改老地名，不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，同時(shí)也要防止脫管失修、修而不用、長(zhǎng)期閑置。

堅(jiān)持尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然，不破壞地形地貌，不伐移老樹(shù)和有鄉(xiāng)土特點(diǎn)的現(xiàn)有樹(shù)木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系。

堅(jiān)持統(tǒng)籌發(fā)展和安全，把安全發(fā)展理念貫穿城市更新工作各領(lǐng)域和全過(guò)程，加大城鎮(zhèn)危舊房屋改造和城市燃?xì)夤艿赖壤匣赂脑炝Χ?，確保城市生命線安全，堅(jiān)決守住安全底線。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》分析：

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。

現(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

城市更新的目的是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對(duì)客觀存在實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢(shì)、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。

城市更新的目標(biāo)是針對(duì)解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問(wèn)題，這些城市問(wèn)題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面的原因。

老舊小區(qū)改造的內(nèi)容則以修繕既有建筑及配套設(shè)施為主，分為基礎(chǔ)類(水電氣熱、外墻維修等)、完善類(綠化、節(jié)能改造、加裝電梯等)和提升類(社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、智慧化改造等)，主要目的是提升老舊小區(qū)的環(huán)境和生活配套。

老舊小區(qū)改造是十四五時(shí)期的惠民生工程的工作重點(diǎn)，2020年全年實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬(wàn)個(gè)，2021年全年實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量再創(chuàng)新高，達(dá)5.56萬(wàn)個(gè)。

2022年初以來(lái)，全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程持續(xù)提速，前5月已新開(kāi)工改造小區(qū)2.74萬(wàn)個(gè)，接近2021年新開(kāi)工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區(qū)改造計(jì)劃，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

山東省老舊小區(qū)改造市場(chǎng)規(guī)模約2086億元，市場(chǎng)空間巨大

2021年3月，中央發(fā)布《“十四五”規(guī)劃》，明確設(shè)立城市更新量化數(shù)據(jù)指標(biāo)，提出十四五時(shí)期21.9萬(wàn)套小區(qū)改造計(jì)劃;

2021年政府工作報(bào)告再次重點(diǎn)提及城市更新：

強(qiáng)調(diào)“十四五”期間加快實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，城市更新逐步上升至國(guó)家重要戰(zhàn)略層面。2022年老舊小區(qū)改造政策逐漸演進(jìn)，支持力度逐步加大。

2022年3月，政府工作報(bào)告中提出再開(kāi)工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造;

2022年7月，發(fā)改委指出對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，可以通過(guò)精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等方式，吸引社會(huì)資本參與，進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn);2022年8月，國(guó)常會(huì)指出：將老舊小區(qū)改造納入政策性開(kāi)發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，并盡可能吸引民間投資。

根據(jù)山東省住建廳披露，2021年省內(nèi)老舊小區(qū)改造總量位居全國(guó)首位，2022年1-8月老舊小區(qū)開(kāi)工數(shù)量也位居全國(guó)第一，山東省是我國(guó)老舊小區(qū)的改造主陣地。十四五期間山東省老舊小區(qū)改造市場(chǎng)將達(dá)2086億元，市場(chǎng)空間巨大。

面對(duì)新一輪城市更新，如果僅停留在簡(jiǎn)單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問(wèn)題。中國(guó)城市更新論壇會(huì)持續(xù)關(guān)注核心城市人、項(xiàng)目的變化。

從線下到線上、從開(kāi)發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù)，政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，市場(chǎng)關(guān)注的消費(fèi)需求升級(jí)，將在城市更新這個(gè)領(lǐng)域交匯。

現(xiàn)今"消費(fèi)升級(jí)"的強(qiáng)勢(shì)出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤，而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備，城市更新的商業(yè)契機(jī)就在這個(gè)環(huán)境中。

種種跡象表明，城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)"兵家必爭(zhēng)之地"。有研究認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個(gè)10萬(wàn)億元級(jí)的市場(chǎng)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中參與城市更新的比例達(dá)80%，已有51%的房企運(yùn)營(yíng)規(guī)模超百萬(wàn)平方米，早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

想要了解更多城市更新行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

報(bào)告對(duì)我國(guó)城市更新行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了國(guó)內(nèi)外城市更新行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。

報(bào)告還綜合了城市更新行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

  本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家海關(guān)總署、全國(guó)商業(yè)信息...

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