2023商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及商品住宅市場(chǎng)分析

• 黃文玉 2023年8月16日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 1145 74
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商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。

2023年7月商品住宅市場(chǎng)分析

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：2023年7月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩月持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%;二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%;三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

2023年7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。同時(shí)，7月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有20個(gè)和6個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和1個(gè)。

7月份，一、二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個(gè)百分點(diǎn);三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。7月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲城市分別有26個(gè)和5個(gè)，比上月均減少1個(gè)。

北京7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+0.4%(前值+0.1%)，同比+3.5%(前值+3.5%)。 上海7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+0.2%(前值+0.4%)，同比+4.5%(前值+4.8%)。 廣州7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比-0.2%(前值-0.1%)，同比-1.3%(前值-0.8%)。 深圳7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比-0.6%(前值-0.3%)，同比-2.8%(前值-2.4%)。

北京7月二手住宅價(jià)格環(huán)比-0.6%(前值-0.7%)，同比+0.6%(前值+1.5%)。 上海7月二手住宅價(jià)格環(huán)比-0.7%(前值-1.2%)，同比-1.2%(前值+0.2%)。 廣州7月二手住宅價(jià)格環(huán)比-1%(前值-0.3%)，同比-3.2%(前值-2.2%)。 深圳7月二手住宅價(jià)格環(huán)比-0.9%(前值-0.7%)，同比-1.7%(前值-1.3%)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢(xún)報(bào)告》顯示：

商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同，可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。

商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同，可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。

商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

隨著房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與成長(zhǎng)，很大程度帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也逐漸成為全國(guó)國(guó)民關(guān)注的支柱型產(chǎn)業(yè)，2021年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)147602億元，較2020年增加了6159.0億元，同比增長(zhǎng)4.35%，其中住宅開(kāi)發(fā)投資額為111173億元，辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為5974億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為12445億元。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，商品房銷(xiāo)售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%。商品房銷(xiāo)售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。

2023年2月28日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《中華人民共和國(guó)2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。初步核算，2022年末商品房待售面積56366萬(wàn)平方米，比上年末增加5343萬(wàn)平方米，其中商品住宅待售面積26947萬(wàn)平方米，增加4186萬(wàn)平方米。2023年4月20日起，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》施行。

商品房行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

專(zhuān)業(yè)人士表示，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，需求端，樂(lè)觀情形下，2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但在中長(zhǎng)期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限;中性情形下，商品房銷(xiāo)售面積或與2022年基本持平;悲觀情形下，市場(chǎng)預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。

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