2023養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研：人口老齡化給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了“黃金機(jī)遇”

• 黃文玉 2023年9月7日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 民政部 1091 70
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養(yǎng)老地產(chǎn)就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障功能以及逆向融資功能等。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研分析

養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營;開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

人口老齡化也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了“黃金機(jī)遇”，尤其是社會資本在健康領(lǐng)域投資熱潮的興起，地產(chǎn)、保險(xiǎn)等資本不斷進(jìn)入健康養(yǎng)老、老年地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游等跨界融合的行業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)被催生成為朝陽產(chǎn)業(yè)。

近年來，中國65歲及以上人口數(shù)量占比不斷提升。2021年中國65歲及以上人口數(shù)量為2.01億人，同比2020年增漲了5.01%;2021年老年撫養(yǎng)比為21.1%，較2020年增加了1.4%。未來，隨著老年人口的增多，將帶動養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展。隨著中國人口老齡化趨勢不斷加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場在快速發(fā)展。2020年中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模約為14757億元，較2019年的13307億元同比增長10.90%。

養(yǎng)老地產(chǎn)就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障功能以及逆向融資功能等。養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響?zhàn)B老地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式的構(gòu)建十分關(guān)鍵，其運(yùn)營模式的構(gòu)建主要有以下形式：“養(yǎng)老文化"概念營銷模式;產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式 ：老年服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè);租、售、反按揭組合入住模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)是指以老年人為主要消費(fèi)群體，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的能夠滿足老年人日常飲食起居、身體照護(hù)和精神照護(hù)需要以及社會活動需要，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障，把房地產(chǎn)與健康醫(yī)療服務(wù)有效結(jié)合起來的一種房地產(chǎn)產(chǎn)品，如養(yǎng)老院、敬老院、老年公寓、護(hù)理院等。隨著老年人口增多，子女贍養(yǎng)壓力增加，傳統(tǒng)居家養(yǎng)老開始難以覆蓋老年人的基本生活、醫(yī)療需求，社區(qū)居家養(yǎng)老將成為既符合中國人重視家庭理念，又滿足護(hù)理服務(wù)需求的新型養(yǎng)老模式，是居家養(yǎng)老的未來主要發(fā)展方向。為滿足居家養(yǎng)老條件，專為養(yǎng)老設(shè)計(jì)的服務(wù)型住宅成為未來養(yǎng)老地產(chǎn)的重要業(yè)態(tài)。

養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營;開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

據(jù)民政部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，全國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施32.9萬個(gè)，較上年增加12.5萬個(gè)，同比增長61.27%;養(yǎng)老床位合計(jì) 821.0 萬張，較上年增加46萬張，同比增長5.94%。其中：全國共有注冊登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)3.8萬個(gè)，比上年增長11.0%，床位488.2萬張，比上年增長11.3%;社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施29.1萬個(gè)，共有床位332.8萬張。

中國養(yǎng)老房地產(chǎn)“巨大蛋糕”的出現(xiàn)，在吸引大量資金的同時(shí)，也給其經(jīng)營和發(fā)展能力帶來了諸多挑戰(zhàn)。在這種新的市場環(huán)境下，如何進(jìn)行利潤分配成為房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的第一個(gè)問題。長期的投資和長期的收益特性，決定了養(yǎng)老行業(yè)的最終利潤來源是服務(wù)，但是目前我國的養(yǎng)老行業(yè)還處在一個(gè)短時(shí)期，初期的投入不能收回，日常的收入也不能平衡，這就導(dǎo)致了養(yǎng)老行業(yè)的經(jīng)營面臨著巨大的資金壓力。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在區(qū)域發(fā)展不均衡、空置率過高、融資及投資運(yùn)營成本高以及低檔和高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩極分化等問題。具體而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多集中于京津冀、長三角、珠三角、川渝四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)造成了養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡的問題。京津冀和長三角地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率大于40%，川渝地區(qū)空置率達(dá)47.5%。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展空間及前景展望

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)脫節(jié)的現(xiàn)狀。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時(shí)日，需要入住專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的人，一般是70歲以上的，而今這部分人群出生在20世紀(jì)30年代左右，膝下三五個(gè)兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。

隨著老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老市場的規(guī)模也在不斷擴(kuò)。根據(jù)社會科學(xué)院、國家發(fā)展改革委的綜合測算，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)到2030年達(dá)到20萬億元，并有望在未來超越傳統(tǒng)房地產(chǎn)，成為中國經(jīng)濟(jì)增長最快的行業(yè)。而綜合養(yǎng)老地產(chǎn)則是將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多個(gè)方面的資源結(jié)合起來，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)帶來無限的發(fā)展空間。

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  2023-2028年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、...

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