城中村改造發(fā)展分析 未來城中村改造有望成為穩(wěn)增長的重要抓手

• 黃文玉 2023年9月12日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 340 15
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城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。

城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，我國城市化 進程表現(xiàn)為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現(xiàn)無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

業(yè)內機構表示，9月11日央行選擇在中午公布8月金融數(shù)據(jù)，社融與信貸數(shù)據(jù)均略超市場預期。分項來看，短期貸款和票據(jù)融資拉動信貸增長，可能說明私人部門信貸需求尚未明顯反彈。財政擴張是本次社融反彈最重要的原因，相關融資撥付進度較快，未來城中村改造有望成為穩(wěn)增長的重要抓手。

城中村改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區(qū)為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經(jīng)濟組織成員的合法權益，積極穩(wěn)妥地推進。城中村改造方案，應當根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風貌和經(jīng)濟發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前我國共有7個超大城市(城區(qū)常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區(qū)常住人口500萬至1000萬)?！俺筇卮蟪鞘惺菐訁^(qū)域乃至國家經(jīng)濟社會發(fā)展的關鍵增長極。從國際上看，此類城市也都面臨著一些共性化挑戰(zhàn)，如城市土地資源嚴重短缺、居住成本偏高等。城市內部發(fā)展不均衡，因為各種原因在相對中心的區(qū)域形成了‘城中村’。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴大以及城中村引發(fā)的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經(jīng)過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。

各地城中村改造相關法律都規(guī)定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居委會設立、清產(chǎn)核資、拆遷安置、用地規(guī)劃和建設設計以及經(jīng)濟效益分析等內容。而房地產(chǎn)開發(fā)是由開發(fā)商獲得土地后依法辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，然后依照獲批的規(guī)劃設計進行自主開發(fā)建設的行為，其設計規(guī)劃內容不會涉及到改造村莊、設立居委會等方面。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：

城中村改造的一項主要工作就是將集體土地轉為國有土地，而房地產(chǎn)開發(fā)一般是指房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地使用權后的建設行為，不需要再對土地所有權性質進行變更。城中村改造還涉及村委會轉為居委會、村民戶口轉為居民戶口、集體經(jīng)濟組織轉為股份有限公司或有限責任公司等問題，轉制工作是城中村改造的重要內容。而房地產(chǎn)開發(fā)不會涉及上述內容。城中村改造是一項具有積極意義的社會工程和民生工程，是中國城市化進程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)在性質上有著本質區(qū)別，因此也導致城中村改造在內容和流程上都與房地產(chǎn)開發(fā)不同。

在2019年和2020年廣州又發(fā)布了《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》和《中共廣州市委廣州市人民政府關于深化城市更新工作推進高質量發(fā)展的實施意見》《廣州市深化城市更新工作推進高質量發(fā)展的工作方案》及相關指引，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，提高編審效率，傳承文脈、做好歷史文化遺產(chǎn)的保護與活化利用等瓶頸問題提出切實有效的措施。

從2014年到2020年，在上海全市49個試點中，有38個項目采用合作改造模式，占比達到80%?；剡^頭來看，在地方財力有限的情況下，通過引入社會資本，讓城中村實現(xiàn)徹底改造，成為一條有效路徑?！俺侵写濉备脑斓母采w面還在擴大，改造模式也更加豐富。今年，上海將啟動8個新地塊改造，涉及村民約4937戶。這些地方百姓改造呼聲最強烈、區(qū)域規(guī)劃比較穩(wěn)定，北蔡鎮(zhèn)部分村域也被納入其中。

在21個超大特大城市中，部分城市已出臺城中村改造相關規(guī)劃。2023年，深圳市啟動了城中村保障性住房規(guī)?；焚|化改造提升行動，計劃在2023年推進4.9萬套(間)城中村規(guī)?；焚|化改造提升項目。過去3年，上海市完成了中心城區(qū)成片舊改185.7萬平方米、受益居民9.2萬戶，2023年至2025年計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目，每年新啟動10個改造項目。作為“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的“三舊”改造先行城市之一，廣州市發(fā)布關于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告。

超大特大城市的城中村為新市民、青年人等群體提供了低成本住房，但其在基礎設施、公共服務、衛(wèi)生安全等方面暴露出來的缺陷及隱患不容忽視。在超大特大城市改造城中村，不僅是滿足人民對美好生活的期待，也將成為提振內需潛力的重要路徑。

城中村改造行業(yè)存在的問題

我國目前的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業(yè)和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規(guī)劃建設狀況方面，存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環(huán)境差等問題。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對城中村改造行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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