物流設(shè)施投資市場(chǎng)快速升溫 2023工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的凈利率與發(fā)展態(tài)勢(shì)

• 黃江 2023年9月14日 來(lái)源：新浪 248 8
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中國(guó)電子商務(wù)的高速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷等背景下，物流地產(chǎn)被越來(lái)越多的企業(yè)盯上，并隨著物流行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，物流地產(chǎn)“內(nèi)卷”也越來(lái)越嚴(yán)重，賽道分化、園區(qū)選址等問(wèn)題都在考驗(yàn)入局者。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類(lèi)用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類(lèi)土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)。它是指工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類(lèi)用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類(lèi)土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

工業(yè)項(xiàng)目的地理位置通常在城市副中心或郊區(qū)，對(duì)交通與人流量沒(méi)有太多硬性需求;因商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值首要是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿θ丝诩星伊髁看蟮募猩虡I(yè)地段;工業(yè)項(xiàng)目就可以不臨界面，不需要形象的展示，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于外觀形象展示面即臨界面的要求很高。

2023工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的凈利率發(fā)展態(tài)勢(shì)

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤(rùn)情況來(lái)看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。與國(guó)際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段。

因此，在過(guò)去工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橥顿Y金額大，開(kāi)發(fā)難度高，管理專(zhuān)業(yè)度需求嚴(yán)格等，在以前經(jīng)常被人忽略，持有形式也多是業(yè)主自持。工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶要么是生產(chǎn)型企業(yè)購(gòu)買(mǎi)廠房辦公樓或是技術(shù)、科技型上市公司或預(yù)備上市的公司購(gòu)置獨(dú)立辦公樓;商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客以個(gè)人或公司為單位的經(jīng)營(yíng)戶或投資者。

據(jù)了解，近幾年，物流倉(cāng)儲(chǔ)逐漸成為極具韌性的地產(chǎn)板塊。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%~8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。并在疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對(duì)較低，基準(zhǔn)地價(jià)只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門(mén)檻與其他的地產(chǎn)門(mén)類(lèi)相比要低很多，未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

隨著中國(guó)進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求逐年呈上升趨勢(shì)，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)全新發(fā)展浪潮。

各地工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)生水起，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)在地域分布及建設(shè)模式上取得了一定的特色、從區(qū)域分布來(lái)看，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，依托其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，成為全國(guó)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展勢(shì)頭，大力開(kāi)展工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動(dòng)、西部特色發(fā)展”的空間格局。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場(chǎng)所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的利益。一般情況下，開(kāi)發(fā)商主要是通過(guò)與制造商合作開(kāi)發(fā)賺取適當(dāng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，是自建再通過(guò)銷(xiāo)售或者出租獲取利潤(rùn)，而運(yùn)營(yíng)商則以其專(zhuān)業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費(fèi);小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤(rùn)，是出租獲取租金回報(bào)。

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實(shí)體企業(yè)。因我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不濟(jì)，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡，行業(yè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

此外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容，除了倉(cāng)儲(chǔ)物流外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等資產(chǎn)類(lèi)別進(jìn)一步受到外資關(guān)注。

根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤(rùn)情況來(lái)看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。

工業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。

物流設(shè)施投資市場(chǎng)快速升溫

中國(guó)電子商務(wù)的高速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷等背景下，物流地產(chǎn)被越來(lái)越多的企業(yè)盯上，并隨著物流行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，物流地產(chǎn)“內(nèi)卷”也越來(lái)越嚴(yán)重，賽道分化、園區(qū)選址等問(wèn)題都在考驗(yàn)入局者。

普洛斯中國(guó)在建及在運(yùn)營(yíng)的物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施面積大約5000萬(wàn)平方米，其中在大灣區(qū)就有30多個(gè)物流園及產(chǎn)業(yè)園，面積約400萬(wàn)平方米左右。

去年11月，龍地披露即將完成對(duì)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)的收購(gòu)，龍地在中國(guó)的業(yè)務(wù)版圖也將大幅擴(kuò)張?；仡欭埖爻闪⒁詠?lái)的多筆投資并購(gòu)，其標(biāo)的多在大灣區(qū)。公開(kāi)信息顯示，龍地在廣州、上海等中國(guó)主要城市和物流樞紐運(yùn)營(yíng)著40多個(gè)物流園區(qū)。

粵港澳大灣區(qū)的GDP總量已經(jīng)躋身世界灣區(qū)前三，營(yíng)商環(huán)境高度開(kāi)放、消費(fèi)穩(wěn)定上漲等原因促進(jìn)著當(dāng)?shù)匚锪髟O(shè)施的發(fā)展。CBRE世邦魏理仕的報(bào)告指出，粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資市場(chǎng)近年來(lái)快速升溫，尤其電商消費(fèi)進(jìn)一步發(fā)展，加之跨境電商的發(fā)展等因素，粵港澳大灣區(qū)物流市場(chǎng)將在中長(zhǎng)周期內(nèi)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，帶來(lái)更多投資機(jī)遇。

物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施是產(chǎn)業(yè)鏈的底盤(pán)，也是支持產(chǎn)業(yè)升級(jí)、推動(dòng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支點(diǎn)。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)綜合運(yùn)輸研究所所長(zhǎng)汪鳴表示，物流的產(chǎn)業(yè)價(jià)值在特定的空間發(fā)揮到極致，將會(huì)形成“樞紐經(jīng)濟(jì)價(jià)值”，即物流要素聚集起來(lái)形成產(chǎn)業(yè)集群，通過(guò)提高物流的輻射能力，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，大灣區(qū)物流地產(chǎn)的租金相對(duì)穩(wěn)定。據(jù)仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《2023年第二季度物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽》，盡管多個(gè)城市的租金在去化壓力的影響下呈現(xiàn)不同程度的下跌，華南地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)部分城市的租金仍保持穩(wěn)定，其中二季度包括大灣區(qū)的東莞、佛山、深圳以及長(zhǎng)三角地區(qū)的無(wú)錫、蘇州、上海租金同比增長(zhǎng)在1.5%至3.8%之間。

《2022-2027年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

  工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類(lèi)用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類(lèi)土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括...

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