高端住宅新房價(jià)格環(huán)比小幅下降 辦公樓租賃市場需求投資活躍

• 黃江 2023年10月20日 來源：新浪 1095 70
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第三季度租賃需求疲軟，租賃談判周期持續(xù)拉長，降本增效依舊是市場主旋律。甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降1.3%，同比下降4.9%。

第三季度，北京辦公樓租賃市場需求仍然受限，租金下降勢(shì)頭延續(xù)。投資市場活躍度有所上升，零售地產(chǎn)市場受消費(fèi)復(fù)蘇放緩影響，零售商開店需求略見收縮，同時(shí)，第三季度迎來供應(yīng)高峰，共計(jì)63萬平方米面積新零售項(xiàng)目入市。工業(yè)物流市場空置水平在新增供應(yīng)影響下小幅上升，租金水平保持穩(wěn)定。新政落地的影響下，高端住宅市場銷量止跌企穩(wěn)，高端住宅新房價(jià)格環(huán)比小幅下降。

高端住宅新房價(jià)格環(huán)比小幅下降

第三季度租賃需求疲軟，租賃談判周期持續(xù)拉長，降本增效依舊是市場主旋律。甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降1.3%，同比下降4.9%。

TMT行業(yè)依然是全市辦公樓市場的需求支柱，貢獻(xiàn)了租賃成交總量的三分之一。內(nèi)資租戶貢獻(xiàn)了三季度超過80%的非續(xù)租成交。

全市甲級(jí)市場空置率受新增供應(yīng)影響小幅上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至11.1%。第三季度共有兩個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，總建筑面積達(dá)18萬余平方米。市場在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境中進(jìn)一步承壓。

三季度北京大宗交易市場中辦公樓占比上升。大悅城于三季度在北交所掛牌公開出售中糧置地廣場項(xiàng)目，并于季度末發(fā)布公告，已與中郵人壽簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，對(duì)應(yīng)交易金額為人民幣42.56億元。

亞洲頂級(jí)豪宅即將被拍賣!

據(jù)港媒報(bào)道，祥祺集團(tuán)主席陳紅天旗下港島東半山豪宅傲璇(OPUS)5樓單位連同兩個(gè)車位淪為銀主盤。

第一太平戴維斯(香港)表示，獨(dú)家代理公開招標(biāo)出售該物業(yè)，截標(biāo)日暫定為8月8日正午，物業(yè)將按現(xiàn)狀并且以非交吉形式出售。

2015年12月，香港半山區(qū)一間復(fù)式豪華公寓以每平方米96萬港元的天價(jià)售出，打破亞洲紀(jì)錄。

在此之前，亞洲樓王寶座一直由位于香港半山區(qū)傲璇的9樓單位保持，這一住戶單位在2012年以4.55億港元總價(jià)賣出，約合72.5萬元/平方米。

據(jù)了解，傲璇全幢僅有12戶(一梯一伙)，是次標(biāo)售的5樓，實(shí)用面積約5154方呎，5房4套連書房、客廳、飯廳及廚房，采用開放式布局且有逾4米樓層高度。第一太平透露，傲璇自推出市場以來，已全數(shù)獲頂級(jí)富豪購入收藏，從未有業(yè)主放售。

翻查資料，傲璇頂層連天臺(tái)單位由內(nèi)地投資者陳長偉以5.096億元買入;恒生前行政總裁李慧敏則以3.75億元購入6樓單位;有傳該豪宅盤的其他鄰居包括影星關(guān)之琳等。

根據(jù)公開資料，祥祺集團(tuán)老板陳紅天，是改革開放后第一代深圳富豪，做裁縫起家。1990年移居香港，最高曾在2019年以330億元資產(chǎn)位列胡潤富豪榜第91位。

陳紅天在自傳《鳥瞰紅塵》憶述，1970年代看到回國探親的港澳同胞，穿搭非常時(shí)尚靚麗，反觀內(nèi)地民眾仍統(tǒng)一身穿灰藍(lán)色中山裝。他于是參考港澳style，在深圳從事制衣及服裝貿(mào)易，賺到第一桶金。及至1990年，陳紅天創(chuàng)辦祥祺集團(tuán)，染指地產(chǎn)及投資等業(yè)務(wù)。

根據(jù)《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》，陳紅天身家約355億元人民幣，位居內(nèi)地第13大地產(chǎn)富豪。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年豪宅產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

從春天啟程，2023迎來了樓市信心回歸!數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份全國60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環(huán)比增長47%，同比增長37%?？硕鹧芯恐行谋硎荆袠I(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M(jìn)入收尾期，二季度整體市場有望回升;中指研究院則認(rèn)為，經(jīng)過較長時(shí)間的調(diào)整，2023年或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)重啟的一年。

據(jù)滬上多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，4月上海二手房成交量約1.72萬套，環(huán)比3月下降了近3成，減少約7000套房源。這一數(shù)據(jù)相比今年2月1.9萬套的成交量，同樣減少了近2千套。

從2019-2021年歷年表現(xiàn)來看，4月二手房成交量低于3月屬于較為合理的回調(diào)，不過低于2月份的情況較為罕見。通常2月處于上海傳統(tǒng)春節(jié)前后，交易縮量合情合理，隨著傳統(tǒng)樓市小陽春的金三銀四到來，交易量會(huì)有所攀升。

當(dāng)然今年上海樓市的小陽春來得較早，2月二手房成交量相比1月幾乎翻番，超過市場預(yù)期，不排除購買力或被提前透支的可能性。伴隨二手房成交出現(xiàn)降溫，掛牌量的持續(xù)走高，未來數(shù)月市場或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)下行的周期。

今年以來，市場上流傳較多的聲音是豪宅掛牌價(jià)格及掛牌量雙雙突破新高，例如4批次入市的云錦東方，新房均價(jià)16.49萬/平。而鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，云錦東方在網(wǎng)上的掛牌均價(jià)為22-23元/平，最近的一次成交發(fā)生在今年2月，交易均價(jià)為23萬元/平，此外諸如翠湖天地的部分房源掛牌價(jià)格已紛紛站上30萬/平。

北京高端住宅項(xiàng)目的熱度

研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，北京新房成交均價(jià)為57763元/平方米，環(huán)比上漲10.02%，漲幅較上月擴(kuò)大1.92個(gè)百分點(diǎn);同比上漲29.67%，漲幅較上月擴(kuò)大20.11個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，北京高端住宅項(xiàng)目的熱度也在走高，改善型住宅銷量可觀。

“品牌央、國企在北京新房市場的攬金地位長期處于靠前之列，如華潤置地、中海地產(chǎn)等，這與北京市場上高端住宅項(xiàng)目日益?zhèn)涫茏放跤兄^為密切的關(guān)系。”諸葛找房分析師指出。

4月，北京西城區(qū)二環(huán)內(nèi)一高端住宅項(xiàng)目以86.3億元的總成交額成為冠軍，月度成交量為490套，每平米均價(jià)約為16.55萬元，建筑面積從123平方米到463平方米，粗略估計(jì)，單套總價(jià)最低也要2000萬起。

北京市東城區(qū)緊鄰南二環(huán)的另一個(gè)高端住宅項(xiàng)目成交額位居第二，4月實(shí)現(xiàn)成交額26.02億元，較上月增加約4億元，該項(xiàng)目均價(jià)超過12萬元，單套總價(jià)也超過2000萬元。

而且這個(gè)項(xiàng)目在2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了5次開盤5次熱銷的好成績，總成交額約為246億元。

天津二手房市場與新房市場同步

2023年4月天津二手房市場與新房市場同步出現(xiàn)成交量的高點(diǎn)回落，但波動(dòng)幅度對(duì)比新房市場更為平滑，表現(xiàn)更為穩(wěn)健。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：4月全市二手房成交18108套，環(huán)比下降7%;成交面積158萬㎡，環(huán)比下降5%。從市場成交規(guī)模來看，雖然4月份相較3月熱度有所下降，但仍處于歷史中較穩(wěn)定的水平。

成交價(jià)格方面，4月天津二手房成交價(jià)格環(huán)比基本持平，受新房市場降溫幅度大于二手市場的影響，4月一二手房套數(shù)比上升至1:1.9。

從4月份區(qū)域成交占比來看，河西區(qū)、南開區(qū)一季度學(xué)區(qū)需求集中釋放后，仍依托較高的城市配套價(jià)值吸引市場需求穩(wěn)定釋放，成交量依舊領(lǐng)先，成交套數(shù)分別占中心城區(qū)的26%、24%。另外中心城區(qū)整體成交套數(shù)占比全市39%，環(huán)比上月基本持平。本月中心城區(qū)二手房成交以剛需、剛改為主，成交總價(jià)主要在150萬以內(nèi)。

環(huán)城四區(qū)整體成交套數(shù)占比全市為26%，其中津南區(qū)成交量最高，又以咸水沽板塊成交最為活躍。濱海新區(qū)成交套數(shù)占比全市19%，成交套數(shù)環(huán)比下降6%，成交面積環(huán)比下降4%，成交套均面積為92㎡。遠(yuǎn)郊五區(qū)成交套數(shù)占比全市為17%，其中武清區(qū)成交最為活躍，成交套數(shù)占遠(yuǎn)郊整體成交量45%，主要為北京來津客戶和其它新天津人客群。

《2022-2027年豪宅產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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