第1章 城中村改造建設(shè)發(fā)展綜述

1.1 城中村改造的定義

1.1.1 城中村的定義

（1）城中村的定義和特征

（2）城中村產(chǎn)生的原因

（3）城中村的社會(huì)功能

1.1.2 城中村改造的定義

（1）城中村改造的定義

（2）城中村改造的目標(biāo)

1）綜合發(fā)展

2）社會(huì)目標(biāo)

3）產(chǎn)業(yè)目標(biāo)

4）文化目標(biāo)

1.2 城中村改造的必要性

1.2.1 城中村的負(fù)功能

（1）城中村成為城市犯罪高發(fā)地帶

（2）城中村影響城市景觀

（3）城中村成為不穩(wěn)定因素

1.2.2 城中村改造的經(jīng)濟(jì)效益

1.2.3 城中村改造的政府動(dòng)機(jī)

（1）改善城市形象的政績動(dòng)力

（2）日趨重要的社會(huì)維穩(wěn)考慮

（3）城中城改造的利益驅(qū)動(dòng)

1.3 城中村改造對(duì)房地產(chǎn)的影響

1.3.1 對(duì)房地產(chǎn)市場供給的影響

1.3.2 對(duì)房地產(chǎn)市場需求的影響

1.3.3 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響

 

第2章 城中村改造建設(shè)的外部環(huán)境分析

2.1 我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2.1.1 GDP運(yùn)行軌跡分析

2.1.2 固定資產(chǎn)投資軌跡分析

2.1.3 國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

2.2 我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程

2.2.1 城鎮(zhèn)化的定義

2.2.2 我國城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程

2.2.3 我國城鎮(zhèn)化建設(shè)趨勢(shì)

2.2.4 城鎮(zhèn)化帶來的投資機(jī)遇

2.3 人口現(xiàn)狀分析

2.3.1 我國人口構(gòu)成分析

2.3.2 我國人口素質(zhì)分析

2.3.3 我國年齡結(jié)構(gòu)分析

2.4 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢(shì)

2.4.1 三次產(chǎn)業(yè)之間結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)

2.4.2 工業(yè)內(nèi)部各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)

2.4.3 農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)

2.5 土地資源供給分析

2.5.1 全國土地資源供給現(xiàn)狀

2.5.2 全國土地資源利用現(xiàn)狀

2.5.3 全國土地資源供給趨勢(shì)

2.6 房地產(chǎn)景氣度分析

2.6.1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分析

2.6.2 全國商品房銷售和待售情況

2.6.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源

2.6.4 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

 

第3章 城中村改造市場分析與改造模式

3.1 城中村改造市場現(xiàn)狀分析

3.1.1 我國城中村改造進(jìn)程分析

3.1.2 我國城中村改造主要問題

（1）城中村改造土地問題分析

（2）違章建筑拆遷補(bǔ)償問題分析

（3）改造資金來源渠道問題分析

（4）城中村改造的利益分配問題

（5）城中村改造與城市整體功能協(xié)調(diào)問題

（6）改造后村民后續(xù)生活的改善問題

3.2 城中村改造市場競爭分析

3.2.1 現(xiàn)有業(yè)內(nèi)競爭者分析

3.2.2 城中村村民議價(jià)能力

3.2.3 潛在進(jìn)入者威脅分析

3.3 城中村主要改造模式分析

3.3.1 城中村改造主體分析

（1）政府主導(dǎo)型

（2）村集體主導(dǎo)型

（3）開發(fā)商主導(dǎo)型

3.3.2 城中村改造方式分析

（1）一次性全面改造

（2）滾動(dòng)式全面改造

（3）綜合整治式改造

3.3.3 城中村改造成本分析

（1）總成本結(jié)構(gòu)分析

（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)分析

（3）工程咨詢費(fèi)分析

（4）市政配套費(fèi)分析

（5）市場營銷費(fèi)用分析

（6）運(yùn)營管理費(fèi)分析

3.3.4 城中村改造模式分析

（1）政府式改造模式

（2）自發(fā)式改造模式

（3）市場式改造模式

3.4 城中村改造融資模式分析

3.4.1 土地拍賣融資方式

（1）含義及適用范圍

（2）主要優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

3.4.2 銀行信貸融資方式

（1）含義及適用范圍

（2）主要優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

3.4.3 集體經(jīng)濟(jì)自籌資金方式

（1）含義及適用范圍

（2）主要優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

3.4.4 房地產(chǎn)信托(REITs)

（1）含義及適用范圍

（2）主要優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

3.5 城中村改造拆遷補(bǔ)償模式分析

3.5.1 補(bǔ)償方式分析

（1）貨幣補(bǔ)償方式分析

（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式分析

3.5.2 安置方式分析

（1）就地安置方式分析

（2）異地安置方式分析

3.6 城中村公共設(shè)施開發(fā)運(yùn)營模式

3.6.1 工程項(xiàng)目融資代建制

3.6.2 村民投資參股經(jīng)營模式

3.6.3 PFI (私人主動(dòng)融資Private Finance Initiative)

3.6.4 分階段的建設(shè)時(shí)序控制

 

第4章 城中村改造市場規(guī)模與投資分析

4.1 城中村改造市場規(guī)模分析

4.1.1 我國現(xiàn)有城中村數(shù)量規(guī)模

4.1.2 我國現(xiàn)有城中村區(qū)域分布

4.1.3 我國城中村改造需求分析

4.1.4 我國城中村改造市場規(guī)模

4.2 城中村改造項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素

4.2.1 要素一：營造區(qū)域價(jià)值

4.2.2 要素二：綜合體建筑開發(fā)

4.2.3 要素三：項(xiàng)目開發(fā)順序

4.2.4 要素四：項(xiàng)目整體社會(huì)效應(yīng)

4.3 城中村改造商業(yè)市場定位與規(guī)劃

4.3.1 項(xiàng)目區(qū)域市場分析

（1）城市規(guī)劃角度

（2）城市商業(yè)市場角度

（3）相關(guān)物業(yè)市場角度

4.3.2 消費(fèi)者研究分析

（1）消費(fèi)人群構(gòu)成

（2）消費(fèi)行為及需求

（3）投資行為及需求

4.3.3 項(xiàng)目總體定位與規(guī)劃

（1）總體定位

（2）商業(yè)等級(jí)及體量

（3）消費(fèi)群體定位

（4）功能布局分析

（5）租售策略及價(jià)格

（6）業(yè)態(tài)建議及比例

4.4 城中村改造住宅市場定位與規(guī)劃

4.4.1 項(xiàng)目整體定位

4.4.2 目標(biāo)客戶定位

4.4.3 目標(biāo)客戶分析

4.4.4 項(xiàng)目規(guī)劃分析

4.5 城中村改造項(xiàng)目案例分析

4.5.1 上海新天地項(xiàng)目

（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析

（2）功能規(guī)劃布局

（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略

4.5.2 廣州江南新苑項(xiàng)目

（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析

（2）功能規(guī)劃布局

（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略

4.5.3 佛山東方廣場項(xiàng)目

（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析

（2）功能規(guī)劃布局

（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略

4.5.4 深圳中航城項(xiàng)目

（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析

（2）功能規(guī)劃布局

（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略

4.5.5 深圳卓越世紀(jì)城項(xiàng)目

（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析

（2）功能規(guī)劃布局

（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略

4.5.6 成都金色夏威夷項(xiàng)目

（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析

（2）功能規(guī)劃布局

（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略

4.6 城中村改造投資風(fēng)險(xiǎn)與控制

4.6.1 城中村改造投資風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）城中村改造資產(chǎn)專用性風(fēng)險(xiǎn)

（2）城中村改造營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

（3）城中村改造市場風(fēng)險(xiǎn)

（4）城中村改造社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

（5）城中村改造自然風(fēng)險(xiǎn)

（6）城中村改造商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

4.6.2 房企城中村改造風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）政策支持的合約化控制

（2）拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)范化控制

（3）開發(fā)盤量的分散化控制

（4）專項(xiàng)報(bào)規(guī)的特殊化控制

（5）土地摘牌的技術(shù)化控制

（6）融資途徑的多樣化控制

（7）對(duì)于土地競拍情況的約定

（8）對(duì)于特殊情況的處理

 

第5章 代表城市城中村改造模式選擇策略

5.1 廣州市城中村改造策略分析

5.1.1 城中村改造范圍分析

5.1.2 城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

5.1.3 城中村人口結(jié)構(gòu)分析

5.1.4 城中村管理體制分析

5.1.5 城中村改造政策解讀

5.1.6 城中村改造進(jìn)程分析

5.1.7 城中村改造策略分析

（1）基本原則和指導(dǎo)思想

（2）改造模式選擇策略

（3）土地問題策略

（4）拆遷補(bǔ)償機(jī)制

（5）渠道融資分析

（6）主要利益分配

（7）城市規(guī)劃制定

（8）村民就業(yè)與社會(huì)保障制度

5.1.8 城中村改造個(gè)案分析

（1）楊箕村、獵德村改造分析

（2）琶洲村、林和村改造分析

（3）文沖村、東漖村、花地村改造分析

5.2 北京市城中村改造策略分析

5.2.1 城中村改造范圍分析

5.2.2 城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

5.2.3 城中村人口結(jié)構(gòu)分析

5.2.4 城中村管理體制分析

5.2.5 城中村改造政策解讀

5.2.6 城中村改造進(jìn)程分析

5.2.7 城中村改造策略分析

5.2.8 城中村改造個(gè)案分析

5.2.9 城中村改造項(xiàng)目推介

5.3 上海市城中村改造策略分析

5.3.1 城中村改造范圍分析

5.3.2 城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

5.3.3 城中村人口結(jié)構(gòu)分析

5.3.4 城中村管理體制分析

5.3.5 城中村改造政策解讀

5.3.6 城中村改造進(jìn)程分析

5.3.7 城中村改造策略分析

5.3.8 城中村改造個(gè)案分析

5.3.9 城中村改造項(xiàng)目推介

5.4 深圳市城中村改造策略分析

5.4.1 城中村改造范圍分析

5.4.2 城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

5.4.3 城中村人口結(jié)構(gòu)分析

5.4.4 城中村管理體制分析

5.4.5 城中村改造政策解讀

5.4.6 城中村改造進(jìn)程分析

5.4.7 城中村改造策略分析

5.4.8 城中村改造個(gè)案分析

5.4.9 城中村改造項(xiàng)目推介

 

第6章 重點(diǎn)城中村改造標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)分析

6.1 萬科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營情況分析

6.1.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革

6.1.2 企業(yè)主營業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析

6.1.3 企業(yè)主要經(jīng)營能力分析

（1）企業(yè)的盈利能力分析

（2）企業(yè)的營運(yùn)能力分析

（3）企業(yè)的償債能力分析

（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析

6.1.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析

6.1.5 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢(shì)分析

6.1.6 企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析

6.2 保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司經(jīng)營情況分析

6.2.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革

6.2.2 企業(yè)主營業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析

6.2.3 企業(yè)主要經(jīng)營能力分析

（1）企業(yè)的盈利能力分析

（2）企業(yè)的營運(yùn)能力分析

（3）企業(yè)的償債能力分析

（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析

6.2.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析

6.2.5 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢(shì)分析

6.2.6 企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析

6.3 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司經(jīng)營情況分析

6.3.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革

6.3.2 企業(yè)主營業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析

6.3.3 企業(yè)主要經(jīng)營能力分析

（1）企業(yè)的盈利能力分析

（2）企業(yè)的營運(yùn)能力分析

（3）企業(yè)的償債能力分析

（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析

6.3.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析

6.3.5 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢(shì)分析

6.3.6 企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析

6.4 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司經(jīng)營情況分析

6.4.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革

6.4.2 企業(yè)主營業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析

6.4.3 企業(yè)主要經(jīng)營能力分析

（1）企業(yè)的盈利能力分析

（2）企業(yè)的營運(yùn)能力分析

（3）企業(yè)的償債能力分析

（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析

6.4.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析

6.4.5 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢(shì)分析

6.4.6 企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析

6.5 新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司經(jīng)營情況分析

6.5.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革

6.5.2 企業(yè)主營業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析

6.5.3 企業(yè)主要經(jīng)營能力分析

（1）企業(yè)的盈利能力分析

（2）企業(yè)的營運(yùn)能力分析

（3）企業(yè)的償債能力分析

（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析

6.5.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析

6.5.5 企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢(shì)分析

6.5.6 企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析

 

第7章 城中村改造發(fā)展趨勢(shì)與前景分析

7.1 城中村改造未來前景展望

7.1.1 城中村改帶來的發(fā)展機(jī)遇

7.1.2 城中村改造發(fā)展前景預(yù)測

7.2 城中村改造投資特性分析

7.2.1 城中村改造進(jìn)入壁壘分析

7.2.2 城中村改造盈利模式分析

7.2.3 城中村改造盈利因素分析

7.2.4 城中村改造項(xiàng)目利潤分析

7.3 城中村改造主要投資建議

7.3.1 城中村改造投資潛力評(píng)價(jià)

7.3.2 城中村改造主要投資建議

 

圖表目錄

圖表1：廣州市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表2：楊箕村改造成本構(gòu)成表(單位：萬元)

圖表3：文沖村改造成本構(gòu)成表(單位：萬元)

圖表4：北京市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表5：上海市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表6：深圳市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表7：珠海市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表8：杭州市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表9：溫州市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表10：西安市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表11：武漢市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表12：重慶市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表13：昆明市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表14：天津市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表15：鄭州市部分城中村改造項(xiàng)目表

圖表16：萬科企業(yè)股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)

圖表17：萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力分析(單位：%)

圖表18：萬科企業(yè)股份有限公司運(yùn)營能力分析(單位：次)

圖表19：萬科企業(yè)股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)

圖表20：萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)

圖表21：萬科企業(yè)股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表22：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)

圖表23：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司盈利能力分析(單位：%)

圖表24：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司運(yùn)營能力分析(單位：次)

圖表25：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)

圖表26：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)

圖表27：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表28：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)

圖表29：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司盈利能力分析(單位：%)

圖表30：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司運(yùn)營能力分析(單位：次)

圖表31：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)

圖表32：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)

圖表33：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表34：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司營收情況分析(單位：萬元)

圖表35：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司盈利能力分析(單位：%)

圖表36：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司運(yùn)營能力分析(單位：次)

圖表37：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司償債能力分析(單位：%，倍)

圖表38：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)

圖表39：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表40：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司營收情況分析(單位：萬元)

圖表41：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司盈利能力分析(單位：%)

圖表42：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司運(yùn)營能力分析(單位：次)

圖表43：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司償債能力分析(單位：%，倍)

圖表44：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)

圖表45：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表46：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司營收情況分析(單位：萬元)

圖表47：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司盈利能力分析(單位：%)

圖表48：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司運(yùn)營能力分析(單位：次)

圖表49：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司償債能力分析(單位：%，倍)

圖表50：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)

圖表51：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表52：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司營收情況分析(單位：萬元)

圖表53：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司盈利能力分析(單位：%)

圖表54：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司運(yùn)營能力分析(單位：次)

圖表55：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司償債能力分析(單位：%，倍)

圖表56：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)

圖表57：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表58：華潤置地有限公司營收情況分析(單位：萬元)

圖表59：華潤置地有限公司盈利能力分析(單位：%)

圖表60：華潤置地有限公司運(yùn)營能力分析(單位：次)

圖表61：華潤置地有限公司償債能力分析(單位：%，倍)

圖表62：華潤置地有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)

圖表63：華潤置地有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表64：金地(集團(tuán))股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)

圖表65：金地(集團(tuán))股份有限公司盈利能力分析(單位：%)

圖表66：金地(集團(tuán))股份有限公司運(yùn)營能力分析(單位：次)

圖表67：金地(集團(tuán))股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)

圖表68：金地(集團(tuán))股份有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)

圖表69：金地(集團(tuán))股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析

圖表70：南京棲霞建設(shè)股份有限公司營收情況分析(單位：萬元)