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Annual Research and Consultation Report of Panorama survey and Investment strategy on China Industry
《2013-2017年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場研究與投資預(yù)測分析報(bào)告》由中研普華商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析專家領(lǐng)銜撰寫，主要分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀與投資前景，同時(shí)對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的趨勢預(yù)測和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析，幫助客戶評估商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值。
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本報(bào)告由中國行業(yè)研究網(wǎng)出品，報(bào)告版權(quán)歸中研普華公司所有。本報(bào)告是中研普華公司的研究與統(tǒng)計(jì)成果，報(bào)告為有償提供給購買報(bào)告的客戶使用。未獲得中研普華公司書面授權(quán)，任何網(wǎng)站或媒體不得轉(zhuǎn)載或引用，否則中研普華公司有權(quán)依法追究其法律責(zé)任。如需訂閱研究報(bào)告，請直接聯(lián)系本網(wǎng)站，以便獲得全程優(yōu)質(zhì)完善服務(wù)。
中研普華公司是中國成立時(shí)間最長，擁有研究人員數(shù)量最多，規(guī)模最大，綜合實(shí)力最強(qiáng)的咨詢研究機(jī)構(gòu)，公司每天都會接受媒體采訪及發(fā)布大量產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究成果。在此，我們誠意向您推薦一種“鑒別咨詢公司實(shí)力的主要方法”。
本報(bào)告目錄與內(nèi)容系中研普華原創(chuàng)，未經(jīng)本公司事先書面許可，拒絕任何方式復(fù)制、轉(zhuǎn)載。
隨著住宅限購令在全國范圍的蔓延，其已對投資性需求產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)。部分資金已陸續(xù)抽離住宅市場，流入商業(yè)地產(chǎn)，致使短期內(nèi)非住宅產(chǎn)品銷售量出現(xiàn)明顯增長。與住宅銷售消化相反的是，2011年寫字樓銷售同比增加13%。與此同時(shí)，特別在2011年3月限購令嚴(yán)格執(zhí)行后，四大城市（北京、上海、深圳、廣州）商品房銷售面積中的寫字樓占比已從15%上升至20%。
2011年，四大城市一、二手寫字樓銷售面積約為360萬平方米，與2010年同期相比增加13%，與2010年下半年相比下滑5%。而2011年四大城市一、二手住宅的銷售面積為3353萬平方米，同比減少13%，與2010年下半年相比下降28%。
受投資氣氛逐步增強(qiáng)、寫字樓成交量穩(wěn)中有升的影響，2011年，深圳、廣州、成都、杭州的樣本甲級寫字樓均價(jià)分別為50161、25715、15819、37339元/平方米，半年累積漲幅分別達(dá)到24%、18%、7%、8%。其中深圳的中心西區(qū)商圈、廣州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黃龍商圈分別為各自城市價(jià)格上漲最為顯著的區(qū)域，漲幅分別達(dá)到27%、31%、7%、16%。
在商辦用地供應(yīng)方面，從2007年到2011年，北京、上海、成都的商辦用地供應(yīng)出現(xiàn)了逐年大幅增加的現(xiàn)象，這些新增的土地供應(yīng)將在最近幾年逐步進(jìn)入商辦物業(yè)市場，短期內(nèi)必將對寫字樓市場的供求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生明顯的沖擊。反觀廣州、深圳、杭州的商辦用地供應(yīng)，基本呈現(xiàn)較為合理的水平。
預(yù)計(jì)在限購令退出之前，商業(yè)地產(chǎn)的政策利好因素仍將存在。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于“常態(tài)化”和保障房大力建設(shè)的背景下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)新的突破和轉(zhuǎn)型勢在必行。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個(gè)重要方向。
未來，商業(yè)的集中是必然趨勢，無論是一線還是二線、三線城市，集中式的商業(yè)必然是主流。并且從趨勢上來看未來二三線城市的市場容量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)在的水平，隨著二三線城市化進(jìn)程的加快以及一線城市向二三線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將會使得二三線城市對于商業(yè)地產(chǎn)的需求大大增加。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報(bào)告預(yù)計(jì)，到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這預(yù)示著今后10年里二、三線城市蘊(yùn)含著巨大商機(jī)。
本報(bào)告利用中研普華長期對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場跟蹤搜集的市場數(shù)據(jù)，全面而準(zhǔn)確地為您從行業(yè)的整體高度來架構(gòu)分析體系。本報(bào)告主要內(nèi)容包括商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景、行業(yè)宏觀發(fā)展環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營模式、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位及招商策略、區(qū)域市場投資潛力、標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)營策略、行業(yè)投融資與資本運(yùn)作趨勢；同時(shí)，佐之以全行業(yè)近5年來全面詳實(shí)的一手市場數(shù)據(jù)，讓您全面、準(zhǔn)確地把握整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場走向和發(fā)展趨勢，從而在競爭中贏得先機(jī)！
本報(bào)告最大的特點(diǎn)就是前瞻性和適時(shí)性。報(bào)告通過對大量一手市場調(diào)研數(shù)據(jù)的前瞻性分析，深入而客觀地剖析中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的總體市場容量、市場規(guī)模和競爭格局，并根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢做出審慎分析與預(yù)測，是房地產(chǎn)企業(yè)、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前最新發(fā)展動態(tài)，把握市場機(jī)會，做出正確經(jīng)營決策和明確企業(yè)發(fā)展方向不可多得的精品。
第1章 綜合分析篇 14
1.1 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 15
1.1.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)競爭狀況分析 15
（1）主要競爭者市場份額分析 15
（2）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析 16
1）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭區(qū)域分布 16
2）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)性質(zhì)格局 18
（3）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭層次分析 19
（4）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭熱點(diǎn)分析 20
（5）行業(yè)典型企業(yè)競爭策略分析 22
1.1.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭強(qiáng)度分析 23
（1）對上游供應(yīng)商議價(jià)能力分析 23
（2）對下游需求客戶議價(jià)能力分析 24
（3）行業(yè)潛在進(jìn)入者威脅程度分析 25
（4）行業(yè)替代品的替代能力分析 27
（5）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)小結(jié) 27
1.1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)供需狀況分析 28
（1）行業(yè)市場供需平衡分析 28
（2）行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模分析 29
（3）行業(yè)市場需求特征分析 31
1.2 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營狀況分析 32
1.2.1 商業(yè)用地市場供應(yīng)狀況分析 32
（1）商業(yè)用地供求數(shù)據(jù)分析 32
1）商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模分析 32
2）商業(yè)用地成交狀況分析 34
（2）商業(yè)用地出讓價(jià)格分析 36
（3）商業(yè)用地市場供應(yīng)趨勢分析 36
1）商業(yè)用地供應(yīng)趨勢分析 36
2）商業(yè)用地價(jià)格變動趨勢 37
1.2.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營數(shù)據(jù)分析 39
（1）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資分析 39
（2）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)銷售面積分析 40
（3）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)銷售價(jià)格分析 41
1.2.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場運(yùn)營分析 43
（1）寫字樓市場運(yùn)營狀況分析 43
1）寫字樓市場供需狀況分析 43
2）寫字樓市場價(jià)格走勢分析 44
（2）商業(yè)營業(yè)用房市場運(yùn)營狀況分析 45
1）商業(yè)營業(yè)用房市場供需狀況分析 45
2）商業(yè)營業(yè)用房市場成交價(jià)格分析 45
（3）購物中心市場運(yùn)營狀況分析 46
1）購物中心市場存量規(guī)模分析 46
2）購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成特點(diǎn) 47
3）購物中心的分布趨勢分析 49
1.2.4 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在問題分析 50
（1）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題 50
（2）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金問題 51
（3）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人才問題 52
1.3 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)及盈利模式分析 52
1.3.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)模式分析 52
（1）按投資回收劃分的模式 53
1）完全銷售模式分析 53
2）完全持有模式分析 54
3）過渡模式分析 55
（2）開發(fā)運(yùn)營模式選擇分析 57
1）單獨(dú)開發(fā)運(yùn)營模式分析 57
2）股權(quán)合作運(yùn)營模式分析 57
1.3.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 58
（1）中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 58
1）銷售盈利模式 58
1、散售盈利模式 58
2、整售盈利模式 59
3、典型企業(yè)分析——SOHO中國盈利模式 60
2）持有經(jīng)營盈利模式 62
1、幾種典型的持有經(jīng)營模式 62
2、典型企業(yè)分析——中國國貿(mào)盈利模式 63
3）混合運(yùn)作盈利模式 65
1、模式特點(diǎn)與優(yōu)劣勢 65
2、典型企業(yè)分析——大連萬達(dá)盈利模式 65
4）幾類盈利模式對比分析 67
（2）國外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 67
1）美國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 67
2）新加坡商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 71
1.4 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目定位及招商策略 76
1.4.1 寫字樓項(xiàng)目招商分析 76
（1）區(qū)域市場研究與項(xiàng)目定位 76
（2）項(xiàng)目招商策略分析 76
1.4.2 購物中心項(xiàng)目招商分析 79
（1）開發(fā)前期招商推進(jìn)計(jì)劃 79
（2）開發(fā)期招商推進(jìn)計(jì)劃 80
（3）開業(yè)招商推進(jìn)計(jì)劃 81
（4）開業(yè)后及遠(yuǎn)期招商推進(jìn)計(jì)劃 81
（5）購物中心招商案例分析 81
1）招商案例——翠微廣場 82
2）招商案例——華茂中心 83
1.4.3 商業(yè)街項(xiàng)目招商分析 84
（1）商業(yè)街項(xiàng)目定位分析 84
（2）商業(yè)街最佳業(yè)態(tài)組合分析 86
（3）商業(yè)街招商策略 86
1.4.4 其他項(xiàng)目招商分析 87
（1）主題商場項(xiàng)目招商分析 87
（2）專業(yè)市場項(xiàng)目招商分析 88
1.5 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投融資與資本運(yùn)作趨勢 89
1.5.1 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資現(xiàn)狀分析 89
（1）商業(yè)地產(chǎn)投資的分類及特點(diǎn) 89
1）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資分類 89
2）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資特點(diǎn) 89
（2）中國商業(yè)地產(chǎn)投資模式分析 90
（3）商業(yè)地產(chǎn)投資的操作重點(diǎn)與難點(diǎn) 91
1.5.2 商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與現(xiàn)金流控制 92
（1）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn) 92
（2）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理分析 93
1）市場背景與目標(biāo)客戶設(shè)定 93
2）項(xiàng)目的市場定位風(fēng)險(xiǎn) 94
3）產(chǎn)品設(shè)計(jì)與建造風(fēng)險(xiǎn) 94
4）項(xiàng)目的運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn) 95
5）項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方案風(fēng)險(xiǎn) 95
（3）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流控制分析 96
1.5.3 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資模式分析 96
（1）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念 96
（2）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn) 96
（3）國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀 97
（4）我國商業(yè)地產(chǎn)的融資模式 98
1）企業(yè)自有資金注入模式 98
2）預(yù)租預(yù)售款和定金模式 99
3）銀行信貸融資模式 99
4）房地產(chǎn)基金融資模式 99
（5）國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資趨勢 100
1.5.4 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式分析 100
（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的必要性 100
（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的模式 102
（3）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效應(yīng)分析 102
（4）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的風(fēng)險(xiǎn) 103
1）買殼上市的風(fēng)險(xiǎn) 103
2）IPO形式的風(fēng)險(xiǎn) 104
3）其他類型的風(fēng)險(xiǎn) 105
（5）2012年房企海外融資情況分析 106
（6）標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資新模式分析 107
1.5.5 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式分析 108
（1）REITs的概念及運(yùn)作方式 108
1）REITs的概念及特點(diǎn) 108
2）REITs的基本運(yùn)作方式 109
3）REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征 110
4）REITs對發(fā)展商的吸引力 112
（2）REITs在境外市場的發(fā)展現(xiàn)狀 112
1）美國REITs發(fā)展分析 112
2）香港REITs發(fā)展分析 113
3）新加坡REITs發(fā)展分析 113
（3）2012年房企信托融資情況分析 113
1.5.6 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景及資本運(yùn)作趨勢 115
（1）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及前景 115
1）我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢 115
2）我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景展望 115
（2）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作趨勢展望 117
第2章 區(qū)域市場投資機(jī)會篇 119
2.1 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域市場投資潛力分析 120
2.1.1 中國主要城市競爭力狀況分析 120
（1）中國城市競爭力影響因素 120
（2）主要地區(qū)城市競爭力排名 122
2.1.2 北京商業(yè)地產(chǎn)市場投資潛力分析 124
（1）北京土地市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析 124
（2）北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模分析 126
（3）北京商業(yè)地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析 128
（4）北京商業(yè)地產(chǎn)市場競爭格局分析 130
1）現(xiàn)有企業(yè)競爭狀況分析 130
2）新進(jìn)駐企業(yè)潛在威脅分析 131
（5）北京商業(yè)地產(chǎn)租金和空置率分析 131
（6）北京商業(yè)地產(chǎn)投資空間與機(jī)會分析 133
1）市場容量預(yù)測分析 133
2）市場機(jī)會點(diǎn)分析 134
2.1.3 上海商業(yè)地產(chǎn)市場投資潛力分析 135
（1）上海土地市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析 135
（2）上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模分析 137
（3）上海商業(yè)地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析 137
（4）上海商業(yè)地產(chǎn)市場競爭格局分析 141
1）現(xiàn)有企業(yè)競爭狀況分析 141
2）新進(jìn)駐企業(yè)潛在威脅分析 142
（5）上海商業(yè)地產(chǎn)租金和空置率分析 143
（6）上海商業(yè)地產(chǎn)投資空間與機(jī)會分析 144
1）市場容量預(yù)測分析 144
2）市場機(jī)會點(diǎn)分析 146
2.1.4 深圳商業(yè)地產(chǎn)市場投資潛力分析 146
（1）深圳土地市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析 146
（2）深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模分析 148
（3）深圳商業(yè)地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)分析 149
（4）深圳商業(yè)地產(chǎn)市場競爭格局分析 151
1）現(xiàn)有企業(yè)競爭狀況分析 151
2）新進(jìn)駐企業(yè)潛在威脅分析 152
（5）深圳商業(yè)地產(chǎn)租金和空置率分析 153
（6）深圳商業(yè)地產(chǎn)投資空間與機(jī)會分析 155
1）市場容量預(yù)測分析 155
2）市場機(jī)會點(diǎn)分析 156
第3章 企業(yè)競爭篇 209
3.1 中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭標(biāo)桿分析 210
3.1.1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及提升建議 210
（1）目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 210
（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題 211
（3）提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的策略 212
3.1.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭標(biāo)桿分析 213
（1）企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重要性分析 213
（2）企業(yè)總體經(jīng)營業(yè)績的比較分析 217
（3）企業(yè)盈利能力的比較分析 219
（4）企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力比較分析 222
（5）企業(yè)償債能力的比較分析 222
（6）企業(yè)市場擴(kuò)張能力比較分析 223
（7）企業(yè)內(nèi)部增長能力比較分析 224
（8）地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入城市數(shù)量比較分析 225
（9）投資物業(yè)出租收入比較分析 226
3.1.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力比較 227
（1）比較指標(biāo)體系構(gòu)建 227
（2）企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn) 228
（3）企業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)綜合比較 233
1）我國209家主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單 235
圖表目錄
圖表1：2012年主要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)房地產(chǎn)銷售面積情況（單位：萬平方米） 16
圖表2：2011我國商業(yè)地產(chǎn)完成投資額的地區(qū)分布（單位：%） 17
圖表3：2001-2011我國主要地區(qū)辦公樓完成投資額年均增長情況（單位：%） 17
圖表4：2001-2011我國主要地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房完成投資額年均增長情況（單位：%） 18
圖表5：2000-2012房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資資金走勢（單位：億元，%） 19
圖表6：SOHO、華潤置地、萬達(dá)、中糧大悅城模式對比 20
圖表7：2012年商業(yè)地產(chǎn)投資增速較快的地區(qū)（分類型）（單位：%） 21
圖表8：2012年底我國主要地區(qū)的城市綜合體體量（單位：萬平方米，個(gè)） 22
圖表9：典型企業(yè)競爭策略分析 22
圖表10：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對上游的議價(jià)能力分析 23
圖表11：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對下游的議價(jià)能力分析 24
圖表12：萬科的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線 25
圖表13：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力評估要素 26
圖表14：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力評估 27
圖表15：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)示意圖 28
圖表16：1999-2012商業(yè)地產(chǎn)供需平衡走勢（單位：萬平方米，%） 29
圖表17：1999-2012商業(yè)地產(chǎn)銷竣比走勢 29
圖表18：我國209家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在主要地區(qū)的分布情況（單位：家） 30
圖表19：萬科的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略 30
圖表20：2006-2012年我國商業(yè)地產(chǎn)各月成交面積占全年累計(jì)成交的比例（單位：%） 31
圖表21：2007-2012年商服用途的國有建設(shè)用地供應(yīng)總量及增減情況（單位：公頃，%） 32
圖表22：2008-2012年30城市推出商辦土地建設(shè)用地總面積走勢（單位：萬平方米，%） 33
圖表23：2012年30城市推出商辦土地建設(shè)用地面積增減數(shù)量情況（單位：個(gè)） 33
圖表24：2012年30城市推出商辦土地建設(shè)用地面積情況（單位：萬平方米，%） 34
圖表25：2008-2012年30城市成交商辦土地面積走勢（單位：萬平方米，%） 35
圖表26：2008-2012年30城市成交土地建設(shè)用地面積走勢（單位：萬平方米，%） 35
圖表27：2012年8個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交價(jià)格情況（單位：元/㎡，%） 36
圖表28：住宅限購政策前后北京商辦用地出讓金額占土地出讓金總額的比重變化（單位：%） 37
圖表29：2008-2012年主要城市成交商辦用地價(jià)格走勢（單位：萬元/平方米） 38
圖表30：2008-2012年主要城市成交商辦用地建設(shè)面積走勢（單位：萬平方米） 38
圖表31：1998-2012年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢VS房地產(chǎn)投資趨勢（單位：億元，%） 39
圖表32：1998-2012年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資對房地產(chǎn)資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率走勢（單位：%） 40
圖表33：1999-2012年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積與增長趨勢（單位：萬平方米，%） 41
圖表34：1999-2012年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)銷售金額走勢（單位：億元，%） 42
圖表35：1999-2012年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)銷售價(jià)格走勢（單位：元/㎡，%） 43
圖表36：1999-2012年辦公樓供需走勢（單位：萬平方米，%） 44
圖表37：1999-2012年辦公樓銷售價(jià)格走勢（單位：元/㎡，%） 44
圖表38：1999-2012年商業(yè)營業(yè)用房供需走勢（單位：萬平方米，%） 45
圖表39：1999-2012年商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格走勢（單位：元/㎡，%） 46
圖表40：2012年中國購物中心城市分布數(shù)量圖（單位：家） 47
圖表41：2012年三大經(jīng)濟(jì)圈購物中心數(shù)量比例（單位：%） 47
圖表42：不同區(qū)域的購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成對比圖（單位：%） 48
圖表43：中國三大經(jīng)濟(jì)圈所轄城市購物中心普及度（單位：%） 49
圖表44：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式比較分析 53
圖表45：完全銷售模式的優(yōu)劣勢與適用條件 54
圖表46：完全持有模式的優(yōu)劣勢與適用條件 55
圖表47：售后租回模式的優(yōu)劣勢 56
圖表48：三種散售盈利模式的特點(diǎn)與優(yōu)劣勢 58
圖表49：三種散售模式的優(yōu)劣勢總結(jié) 59
圖表50：整售模式的一般操作方式 60
圖表51：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 60
圖表52：SOHO中國主要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 61
圖表53：持有模式的操作流程 62
圖表54：幾種典型的持有經(jīng)營模式的特點(diǎn)與優(yōu)劣勢 62
圖表55：國貿(mào)中心組成部分及建筑面積（單位：萬平方米） 64
圖表56：混合運(yùn)作盈利模式的特點(diǎn)與優(yōu)劣勢 65
圖表57：大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展歷程 66
圖表58：商業(yè)地產(chǎn)三種主要盈利模式各種指標(biāo)對比分析 67
圖表59：西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)（SPG）和波士頓房地產(chǎn)集團(tuán)（BXP）發(fā)展歷程 68
圖表60：1996-2012年波士頓房地產(chǎn)公司持有物業(yè)面積和租金率（單位：百萬平方英尺，百萬美元） 69
圖表61：西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)所持物業(yè)分類和出租情況（截止2012年底）（單位：平方米英尺，%） 69
圖表62：美國購物中心發(fā)展歷程 70
圖表63：美國REITS分類及數(shù)量 71
圖表64：嘉德置地“地產(chǎn)+金融”模式發(fā)展歷程 71
圖表65：2012年底嘉德集團(tuán)旗下分支機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)類型 73
圖表66：2006-2012年嘉德集團(tuán)商業(yè)和住宅物業(yè)資產(chǎn)占比情況（單位：%） 73
圖表67：2003-2012年嘉德集團(tuán)金融服務(wù)的EBIT貢獻(xiàn)（單位：百萬新元） 74
圖表68：嘉德集團(tuán)ROE和ROA的變化趨勢（單位：%） 74
圖表69：嘉德集團(tuán)旗下基金分類和地理分布 75
圖表70：寫字樓與住宅需求比較 76
圖表71：寫字樓營銷差異化方式 77
圖表72：針對寫字樓產(chǎn)品的四種價(jià)格策略 78
圖表73：案例——某商業(yè)街的定位啟示錄 85
圖表74：幾種主要的商業(yè)街經(jīng)營模式 87
圖表75：1997-2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成（單位：%） 97
圖表76：2012年以來房地產(chǎn)上市企業(yè)配股融資情況 101
圖表77：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)各種上市方式比較 102
圖表78：上市融資效應(yīng)分析 102
圖表79：2012.10-2012.12代表房企海外發(fā)債容器情況 107
圖表80：REITs的特征 108
圖表81：契約性與公司型REITS比較 109
圖表82：公開市場交易的REITS基本運(yùn)作模式 109
圖表83：REITs與其他產(chǎn)品的相關(guān)性 111
圖表84：REITs與其他產(chǎn)品的相關(guān)性 111
圖表85：各國REITs市場不同投資者機(jī)構(gòu)圖（單位：%） 112
圖表86：2010Q1-2012Q4我國房地產(chǎn)信托季度新增額度及收益率走勢（單位：億元，%） 114
圖表87：2012年主要房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)發(fā)行情況 114
圖表88：2002-2012年我國辦公樓與商業(yè)地產(chǎn)投資增速走勢（單位：億元，萬平方米） 116
圖表89：2012-2016年全國20個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體增量預(yù)估（單位：萬平方米） 117
圖表90：HK-REITs及S-REITs兩種模式的比較 118
圖表91：不同時(shí)期各分享競爭力對人均GDP的貢獻(xiàn)彈性 120
圖表92：中國城市競爭力的主要影響因素 120
圖表93：2012年主要地區(qū)城市綜合競爭力指數(shù)排名 123
圖表94：北京各分項(xiàng)競爭力10年變化情況 123
圖表95：上海各分項(xiàng)競爭力10年變化情況 124
圖表96：2008-2012年北京推出土地規(guī)劃建筑面積走勢（單位：萬平方米，%） 125
圖表97：2008-2012年北京商辦用地推出規(guī)劃建筑面積比重（單位：萬平方米，%） 125
圖表98：2008-2012年北京推出樓面均價(jià)：商辦用地VS住宅用地（單位：元/㎡，%） 126
圖表99：2012年底北京城市綜合體體量主要地區(qū)分布（單位：萬平方米） 127
圖表100：2012年底北京市城市綜合體項(xiàng)目列表（單位：萬平方米） 127
圖表101：2012年北京市商業(yè)地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)（單位：%） 128
圖表102：2012年北京市商業(yè)地產(chǎn)的成交結(jié)構(gòu)（單位：%） 128
圖表103：2012年北京市商業(yè)地產(chǎn)銷竣情況（分類型）（單位：%） 129
圖表104：2012年末北京城市綜合體的區(qū)域分布情況（單位：萬平方米） 129
圖表105：2012年底北京已開業(yè)綜合體物業(yè)組合（單位：%） 130
圖表106：2012年末北京地區(qū)主要房企房屋累計(jì)銷售面積情況（單位：平方米） 131
圖表107：北京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)進(jìn)入威脅分析 131
圖表108：2009Q4-2012Q2年北京寫字樓空置率走勢（單位：%） 132
圖表109：2006Q4-2012Q2北京寫字樓租金走勢（單位：元/㎡/月） 132
圖表110：近年來北京零售物業(yè)租金和空置率季度走勢（單位：元/㎡/日，%） 133
圖表111：1995-2015年北京城市綜合體體量走勢及預(yù)測（單位：萬平方米） 133
圖表112：2012年社會零售總額同比增長最后10位地區(qū)（單位：%） 134
圖表113：2008-2012年上海推出土地規(guī)劃建筑面積走勢（單位：萬平方米，%） 135
圖表114：2008-2012年上海商辦用地推出規(guī)劃建筑面積比重（單位：萬平方米，%） 136
圖表115：2008-2012年上海推出樓面均價(jià)：商辦用地VS住宅用地（單位：元/㎡，%） 136
圖表116：2012年底上海商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)可售面積（單位：萬平方米） 137
圖表117：2012年上海辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額比例（單位：%） 138
圖表118：2012年上海辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房可售面積的地區(qū)結(jié)構(gòu)（單位：萬平方米） 138
圖表119：2012年底上海已開業(yè)綜合體物業(yè)組合（單位：%） 139
圖表120：2012年底上海城市綜合體體量主要地區(qū)分布（單位：萬平方米） 139
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