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中國土地制度重大變革? 農(nóng)村集體用地進入市場

  • 2017年9月7日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 419 21
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本次“集體土地建租賃房”改革,是中國土地制度的重大變革,這意味著政府向社會大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利,一大批低成本土地入市,對抑制高房價、高租金很有利。大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口或許會成為“香餑餑”,將有可能產(chǎn)生一大批新富階層。

土地,土地制度,農(nóng)村集體用地

  8月28日國土部、住建部制定并公布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》,確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,試點預(yù)計將在2020年年底之前完成。

  此次文件明確指出,不僅村鎮(zhèn)集體土地可以直接成為租賃住房用地,而且村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。這實際上是繞開以往的政府征地、招拍掛賣地、開發(fā)商建設(shè)等環(huán)節(jié),而以村鎮(zhèn)集體組織為主體直接向市場提供低成本的租賃住房來源。

  農(nóng)村集體用地進入租賃市場將實現(xiàn)“三贏”:于租客而言,租賃城中村不再是游走于灰色地帶,租客利益將得到有效保障;于村民而言,可以更長遠地坐享土地紅利;于城市而言,這是盤活閑置資源、改善人居環(huán)境的民生政策。

  不同于農(nóng)民過往自建的“小產(chǎn)權(quán)房”,這次是政府批準的,只要按規(guī)劃,農(nóng)村集體組織提供土地,就可獲得分紅權(quán),這將大大激發(fā)村民的建設(shè)熱情。不僅如此,由于政府介入、資本力量參與,對于一向以來作為“臟亂差”代表的城中村,更是一次脫胎換骨的發(fā)展契機。

  本次“集體土地建租賃房”改革,是中國土地制度的重大變革,這意味著政府向社會大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利,一大批低成本土地入市,對抑制高房價、高租金很有利。大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口或許會成為“香餑餑”,將有可能產(chǎn)生一大批新富階層。

  眾所周知,在中國,農(nóng)村土地歸集體所有,城市建設(shè)用地歸國家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地,需要經(jīng)歷“地方政府征地→改變土地性質(zhì)→賣給開發(fā)商→商品房”的種種環(huán)節(jié)。

  那么,此舉這就意味著,這類用地既不用政府征地,甚至也不用開發(fā)商,可以組織自行開發(fā),直接進入市場。我們知道,地價是房價的大頭,在一二線城市中,土地成本占據(jù)房價成本的一半以上。這項政策讓農(nóng)民受益,更讓城市剛需族受益。

  誠然,此舉不可能大幅降低房價,但卻可以有效緩解房價上漲的壓力。從短期來看,利用集體土地建設(shè)租賃住房,可以較好地解決房屋租賃市場中的高成本、低收益和高租金困境,將“級差地租”讓利于民,同時讓炒房者止步,讓“租售同權(quán)”后擔(dān)心租金大幅上漲得以釋懷。從較長遠來看,集體土地入市可以改變我國城市住宅土地供應(yīng)中只有國有土地的現(xiàn)有格局,從拓寬土地供應(yīng)和培育租賃市場兩方面都將對我國房地產(chǎn)市場帶來長遠影響。而房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的開發(fā)運作模式也會發(fā)生局部改變,與村鎮(zhèn)集體組織合作參與租賃住房的開發(fā)、建設(shè)、運營,很可能成為開發(fā)商下一步轉(zhuǎn)型的方向。

  作為房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的一個重要部分,市場化、正規(guī)化的房屋租賃市場如果能夠真正發(fā)展起來,將形成房屋購租相互制衡的有效體系,進而為實現(xiàn)控制房地產(chǎn)價格過快上漲、充分滿足民眾的住房需求、保持房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

  總之,農(nóng)村集體用地進入租賃市場,將讓剛需族、農(nóng)民和城市發(fā)展本身受益,同時有助于建立調(diào)控房價的長效機制,可謂一舉多得,值得期待。

  看來中國房地產(chǎn)即將開啟租賃時代。這也標志著我國向建立租售并舉的住房制度,建立房地產(chǎn)市場長效機制邁出了重要一步。

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