房?jī)r(jià)走勢(shì)：房?jī)r(jià)未來(lái)是漲還是跌？

• 2017年12月19日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰房產(chǎn) 1070 68
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  2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)特點(diǎn)等）、競(jìng)爭(zhēng)分析（行業(yè)集中度、競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)組群、競(jìng)爭(zhēng)因素等）、...

總的判斷為：中國(guó)房?jī)r(jià)短期穩(wěn)定、中期不確定、長(zhǎng)期看漲。

房?jī)r(jià)未來(lái)是漲還是跌？房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何？

關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的觀點(diǎn)分歧較大。筆者總的判斷為：中國(guó)房?jī)r(jià)短期穩(wěn)定、中期不確定、長(zhǎng)期看漲。

一、房?jī)r(jià)短期總體穩(wěn)定，近年漲幅大的少數(shù)城市或穩(wěn)中有降

所謂房?jī)r(jià)短期平穩(wěn)，是指房?jī)r(jià)在總體上短期內(nèi)不會(huì)大漲大跌，呈現(xiàn)穩(wěn)定表現(xiàn)，但從結(jié)構(gòu)上看，過(guò)去15年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的少數(shù)城市，其房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的情況。2018年出現(xiàn)暴漲不現(xiàn)實(shí)，也不會(huì)出現(xiàn)暴跌。

短期穩(wěn)定（不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌）的原因主要源于六個(gè)“穩(wěn)定”。

第一，貨幣供給量以及利率穩(wěn)定。目前中國(guó)貨幣量已超過(guò)160萬(wàn)億元，已連續(xù)多年處于較高增長(zhǎng)水平，短期內(nèi)大幅發(fā)行貨幣的可能性低，同樣大幅減少貨幣供應(yīng)量的可能性也低。從外部環(huán)境看，中國(guó)貨幣供應(yīng)量短期內(nèi)大幅增加的可能性也低。美國(guó)貨幣政策已經(jīng)發(fā)生方向性的改變，即由寬松貨幣政策向中性貨幣政策，進(jìn)而再向緊縮性貨幣政策轉(zhuǎn)變。從歐洲情況看，歐洲貨幣政策自次貸危機(jī)、歐債危機(jī)以來(lái)，一直處于寬松狀態(tài)，但隨著歐洲經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，歐洲央行加息概率在提高，這也是中國(guó)在制定貨幣政策時(shí)應(yīng)考慮的重要因素。

第二，人民幣匯率穩(wěn)定。2017年3月以來(lái)，人民幣對(duì)美元匯率出現(xiàn)一個(gè)“逆轉(zhuǎn)”，出現(xiàn)升值態(tài)勢(shì)，中國(guó)外匯儲(chǔ)備穩(wěn)定。人民幣匯率穩(wěn)定對(duì)穩(wěn)定國(guó)際投資者信心、人民幣國(guó)際化、吸引國(guó)際資本具有重要作用，從而對(duì)穩(wěn)定包括中國(guó)房地產(chǎn)在內(nèi)的中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格大有裨益。

第三，樓市調(diào)控目標(biāo)穩(wěn)定。近些年來(lái)，中國(guó)采取了大量行政性措施調(diào)控房?jī)r(jià)，其目標(biāo)是防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的是房產(chǎn)稅制度改革和貨幣政策，行政性調(diào)控措施僅會(huì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。從近些年的實(shí)際情況看，也是如此，行政性的調(diào)控措施沒(méi)有導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)大跌。不少居民曾經(jīng)擔(dān)憂限購(gòu)、限貸、限售、共有產(chǎn)權(quán)、租售同權(quán)等這些行政性調(diào)控措施會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，其實(shí)，行政性措施的根本作用是，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，抑制非理性投資。從短期看，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，即防止房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)的調(diào)控目標(biāo)不會(huì)改變，“住房是拿來(lái)住的，不是拿來(lái)炒的”這個(gè)定位不會(huì)改變。

第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身需要“休整”。由于近15年中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，市場(chǎng)本身有調(diào)整的需要，有“休息”一下、“理性”一下的需要。這也決定了短期中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京等一些城市住房交易量同比大幅下降。住房交易量是反映房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)重要指標(biāo)。

第五，通脹率會(huì)表現(xiàn)穩(wěn)定。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2017年1月至11月平均全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲1.5%。總體看，中國(guó)物價(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。未來(lái)短期內(nèi)，中國(guó)通脹率不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，房?jī)r(jià)也不會(huì)因通脹率波動(dòng)而發(fā)生劇烈波動(dòng)。

第六，中國(guó)短期城市化水平穩(wěn)定。由于戶籍等原因，中國(guó)實(shí)際的城市化水平或被低估，未來(lái)在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“突然式”的大幅提高，這就決定了住房需求會(huì)處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的趨勢(shì)。

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