融資渠道收緊 房企非標(biāo)“拆彈” 類REITs受捧

• 2018年2月12日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1451 96
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  2018-2023年房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  在一個(gè)供大于求的需求經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時(shí)就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會(huì)傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前需求、潛在需求以及新的...

房地產(chǎn)金融的非標(biāo)業(yè)務(wù)正受到監(jiān)管部門的嚴(yán)監(jiān)管。

融資渠道收緊，房企如何應(yīng)對(duì)？

房地產(chǎn)金融的非標(biāo)業(yè)務(wù)正受到監(jiān)管部門的嚴(yán)監(jiān)管。記者調(diào)研獲悉，近期一些信托機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)非標(biāo)業(yè)務(wù)已暫停。多位接受采訪的房企和信托人士表示，非標(biāo)業(yè)務(wù)收緊后，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信托，非標(biāo)收緊后日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項(xiàng)目受到追捧。

房企資金鏈承壓

“非標(biāo)業(yè)務(wù)收緊后，我們只做符合‘432’條件的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。但現(xiàn)在基本找不到符合條件的項(xiàng)目，暫時(shí)就都沒做了?！蹦承磐袡C(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)管理部副總經(jīng)理對(duì)記者說。“432”指房地產(chǎn)項(xiàng)目“四證齊全”、30%為自有資金投入、開發(fā)商有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

2018年伊始，多個(gè)監(jiān)管部門共同推進(jìn)去通道、去杠桿。去年12月底，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域。

“以前如果遇上不符合‘432’條件的項(xiàng)目，我們可以把交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)得靈活一點(diǎn)，如通過特定資產(chǎn)收益權(quán)、債權(quán)收購(gòu)、股權(quán)形式、基金有限合伙等形式，變相開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?！鄙鲜鲂磐腥耸勘硎尽?/p>

大型房企通過非標(biāo)融資的規(guī)模不大，目前沒有受到太大影響。小型房企融資更依賴信托渠道，受影響較大。野村證券中國(guó)房地產(chǎn)研究主管陳鐸表示，2015年以后，很多大型房企把信托委托貸款調(diào)整成債券融資或銀行貸款。

綠地金控集團(tuán)北京地區(qū)總部副總經(jīng)理丁衛(wèi)表示，公司的資金主要來自銀行授信，非標(biāo)渠道的占比很低，所以非標(biāo)業(yè)務(wù)收緊后，公司受到的影響不大。不過，一些中小房企的現(xiàn)金流比較緊張，此前依賴信托渠道融資，目前恐怕日子比較難過。

河南某房企總經(jīng)理表示，非標(biāo)業(yè)務(wù)收緊后，資金鏈?zhǔn)苡绊懞艽?，首先影響拿地資金。該公司土地開發(fā)資金一般30%是自有資金，其余70%通過信托等渠道解決。

“現(xiàn)在資金成本比去年同期漲了2-3個(gè)百分點(diǎn)，今年一些小開發(fā)商的資金鏈可能斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)等著過冬吧?！鄙鲜鲂磐腥耸空f，“我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價(jià)，能融到資就不錯(cuò)了。去年資金成本9%左右的房企融資項(xiàng)目都能做，今年可能要到15%以上?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中小房企的融資壓力已開始顯現(xiàn)。

整頓非標(biāo)業(yè)務(wù)

市場(chǎng)人士指出，大量非標(biāo)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的融資最終流向了房地產(chǎn)等受限領(lǐng)域。

中泰證券固收研究報(bào)告估計(jì)，2017年非標(biāo)融資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持規(guī)模累計(jì)在2.5萬億-3萬億元左右。非標(biāo)融資占房地產(chǎn)開發(fā)資金的20%-25%左右。

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款必須‘四證齊全’。證件不全的開發(fā)商可以通過理財(cái)直投、券商資管計(jì)劃、信托計(jì)劃等形式，繞個(gè)彎獲得融資?！蹦炒笮蛧?guó)有銀行公司部人士表示，“這兩年非標(biāo)業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)很快，因?yàn)樾磐泄镜惹缹徟鷷r(shí)間短，融資方便。”

某大型信用評(píng)級(jí)公司工商企業(yè)部人士表示，房企要想獲得非標(biāo)融資，必須經(jīng)過外部評(píng)級(jí)。2017年年中以后，一些信托公司的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品要求房企的評(píng)級(jí)達(dá)到AA級(jí)。對(duì)于資質(zhì)一般的企業(yè)，信托公司做非標(biāo)業(yè)務(wù)就比較謹(jǐn)慎。

土地款配資是理財(cái)資金進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要渠道。中部地區(qū)某城商行房地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)人表示，2017年該行土地款配資業(yè)務(wù)十分紅火，放款上百億元，創(chuàng)利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出于謹(jǐn)慎降至5:5。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，非標(biāo)業(yè)務(wù)收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預(yù)計(jì)，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉(zhuǎn)向長(zhǎng)租類

北京某券商資產(chǎn)證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標(biāo)通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數(shù)不多的融資渠道。

“在提倡租購(gòu)并舉的大背景下，租賃類債權(quán)融資和資產(chǎn)證券化項(xiàng)目都比較熱門?！标愜姳硎?。

以類REITs項(xiàng)目為例，2017年發(fā)行規(guī)模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升?！扒皟商?，碧桂園發(fā)了規(guī)模100億元的類REITs，一下就把今年對(duì)類REITs的整體規(guī)模預(yù)期給拉高了。”陳軍說。

陳軍認(rèn)為，未來租賃市場(chǎng)的各環(huán)節(jié)都可以做資產(chǎn)證券化，減輕相關(guān)企業(yè)的資金壓力。例如，租賃房的物業(yè)，房租和裝修等環(huán)節(jié)都可以通過類REITs架構(gòu)進(jìn)行融資。

銀行對(duì)租賃融資業(yè)務(wù)的熱情也很高。近日中國(guó)銀行與8家地方國(guó)企簽訂租賃住房金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃為上述企業(yè)提供融資規(guī)模約1700億元的住房租賃金融支持。建設(shè)銀行也就通過支持企業(yè)發(fā)行類REITs、支持地方政府發(fā)展個(gè)人租賃平臺(tái)等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(chǎn)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團(tuán)、象嶼股份等房企在境外發(fā)行美元債。張大偉表示，房企境內(nèi)融資收緊，海外融資渠道越來越受到關(guān)注。

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