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房企融資渠道受阻 2018年房貸或減萬億

  • 2018年2月11日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 431 21
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2018年以來,隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,房企融資難度越來越大,甚至有銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信,或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

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2018年房貸或減萬億,何以見得?

2018年以來,隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,房企融資難度越來越大,甚至有銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信,或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

“往年歷次調(diào)控,即使銀行收緊,但其他渠道都是暢通的,房企在社會(huì)上還是可以找到很多錢維持下去,但這一次監(jiān)管層不斷出文件,斷了房企的很多后路,房企被迫去國外融資?!鄙虾5囊晃蝗倘耸扛嬖V記者,這一次去杠桿的力度仿佛回到了1997年。

重慶一家信托公司人士告訴記者,目前前五十強(qiáng)房企通過信托的平均融資成本在9%-10%,50-100強(qiáng)的在12%左右。

據(jù)記者了解,已有大型房企在內(nèi)部發(fā)出通知,要求減少拿地,最大程度地保持現(xiàn)金流暢通。

房企融資渠道受阻

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),目前有15家房企公布了2018年1月的銷售額高達(dá)1737.74億,同比上漲幅度高達(dá)74%。雖然銷售額刷新了歷史紀(jì)錄,但房企已開始感受到一絲涼意。

上海一家券商內(nèi)部人士告訴記者,原來房企資金來源主要有幾個(gè)渠道,一是銀行開發(fā)貸款,要符合“432”的要求,二是信托也需要符合“432”,三是非標(biāo)融資,不要抵押純信用的都可以融資,正規(guī)的融資渠道在迅速縮減,其余融資渠道比如P2P,以及地方股權(quán)融資平臺(tái),比如廣東金交所,前海金交所,重慶金交所,陸交所等等,都可以給房企融資,但現(xiàn)在連最差的融資平臺(tái)都被限制住了。

按照銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定,房地產(chǎn)信托貸款要符合“432”條件,4代表的是房地產(chǎn)公司4證齊全,3是指項(xiàng)目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金,2是指融資方至少有二級(jí)或以上的資質(zhì)。

房企通過銀行貸款,主要是兩種方式,土地款和開發(fā)貸,以前房企不需要拿土地抵押,前30強(qiáng)房企,僅靠公司純信用擔(dān)保就可以從銀行貸款,但據(jù)記者了解,現(xiàn)在沒有銀行愿意做了,必須要拿土地抵押。

“股份制銀行的開發(fā)貸都沒額度了,中農(nóng)工建交郵儲(chǔ)銀行還有一些額度,但所有銀行土地款融資都做不了?!币晃唤鹑趶臉I(yè)資深人士告訴記者,大的房企還能發(fā)發(fā)債,但發(fā)債現(xiàn)在也很難。

而信托公司目前只能做兩塊業(yè)務(wù),土地款和開發(fā)貸,必須要有土地抵押,他們的資金是通過銀行來募集。

用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2017年68家信托公司共發(fā)行1907只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,較2016年同比上漲123%,募集額度更是從2016年的2717.33億元,大幅上漲至6261.02億元,漲幅高達(dá)130.4%。

信托貸款將成為2018年被重點(diǎn)整頓的領(lǐng)域。

重慶一家信托公司人士告訴記者,目前前五十強(qiáng)房企通過信托的平均融資成本在9%-10%,50-100強(qiáng)的在12%左右?!艾F(xiàn)在平均一個(gè)信托一個(gè)月募集不到3億,已過會(huì)待發(fā)的項(xiàng)目接近200億,還有200億等著過會(huì),主要是市場上沒錢?!?/p>

據(jù)記者了解,已有大型房企內(nèi)部做出要求,要最大限度地保持現(xiàn)金流的暢通,融創(chuàng)在多個(gè)城市的銷售均要求全款買房,盡快回籠資金。但大部分房企也無法做到逆周期拿地,因此即使調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一年多,但房企拿地?zé)崆椴粶p。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年全年,拿地最積極的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了23927億。與2016年同期拿地金額13668億對(duì)比,漲幅達(dá)到了75%。

上海某大型房企內(nèi)部人士告訴記者,開發(fā)商的現(xiàn)金流永遠(yuǎn)都是緊張的,去年銷售好,目前資金鏈倒是沒什么問題,主要愁的是預(yù)售證拿不到,開發(fā)商都很急,政府限價(jià),房企又不愿意降價(jià),所以就僵持著。

而上述信托公司人士表示,房企資金鏈很緊張,雖然去年銷售好,但是拿地也多,開發(fā)成本巨大,本來房地產(chǎn)企業(yè)就是高杠桿,一旦銀行規(guī)模受限,發(fā)債審核受限,它的主力資金渠道就會(huì)出問題。

“前兩年地產(chǎn)發(fā)債成本大多在6%左右,從去年下半年開始根本發(fā)不出來,只有abs 、abn這種有現(xiàn)金流的資產(chǎn)融資的才會(huì)好點(diǎn)。”某大型券商人士說。

2018年房貸或減萬億

除了其他資金來源,影響房企資金鏈最主要的還是銷售回款,但銀行在個(gè)貸上也在持續(xù)收緊。

光大銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者,今年跟去年的房貸額度相比不可同日而語。“具體數(shù)字我不知道,但是我們開門紅投放的個(gè)貸有90%是非房貸,比如經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、商用房按揭、車貸等個(gè)貸?!?/p>

今年以來,中央多次釋放嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)。1月13日,銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》,整治重點(diǎn)包括發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款;以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式,直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利;綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。

1月25~26日,中國銀監(jiān)會(huì)舉行的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議中也提出,今年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險(xiǎn),將在降低企業(yè)負(fù)債率,嚴(yán)格控制高負(fù)債企業(yè)融資的同時(shí),控制居民杠桿率的過快增長,繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。

近日,上海銀監(jiān)局也下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》要求轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求,對(duì)“四證不全”房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款,并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目等。結(jié)合此前針對(duì)企業(yè)資金端收緊的政策來看,房企資金獲取難度再度加大。

2月5日至6日上午,2018年中國人民銀行工作會(huì)議在京召開,防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)在2018年的工作任務(wù)中位列第二。

受此影響,2月7日,地產(chǎn)股大跌,榮盛發(fā)展等股跌停。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示,目前商品房銷售和個(gè)人購房貸款余額增速均已從高點(diǎn)開始回落。參照以往經(jīng)驗(yàn),預(yù)計(jì)二者都將在2018年達(dá)到底部。簡單假設(shè)這一輪房地產(chǎn)周期的底部值與上一輪差不多,估算2018年新增個(gè)人住房貸款約3.3萬億元,較2017年減少8000億-10000億元。不過,由于2017年的不少個(gè)人房貸可能已批貸但未放貸,預(yù)計(jì)2018年一季度個(gè)人房貸仍可能以一定的規(guī)模投放,并不會(huì)馬上萎縮。

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