樓市“金九”遇冷 “銀十”情況如何？

• 2018年10月8日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京 1190 77
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今年的黃金周樓市有點兒“啞火”。

樓市“金九”遇冷，“銀十”情況又如何？

2018年樓市“金九”未現(xiàn)，樓市降溫已經(jīng)來臨。9月上半月易居監(jiān)測的40城住宅成交環(huán)比僅增1%。累計成交面積同比減少16%，降幅較8月上半月收窄8個百分點。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，隨著整個市場的降溫，武漢樓市也感受到了涼意。例如，已成為武漢樓市風(fēng)向標的光谷，在其區(qū)域的188國際社區(qū)在今年一月開盤日光之后，截止目前整個光谷再無日光盤。一些危機感較強的房企已經(jīng)開始選擇打折促銷跑量。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對于四季度的樓市，房價下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。下一階段，樓市沖高回落現(xiàn)象逐漸增多，房價調(diào)整開始出現(xiàn)從點到區(qū)域，熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，小長假前兩日，北京市新建商品住宅簽約180套，二手房62套，與7至8月平均水平基本持平。較2016年同期的422套和280套，分別同比下調(diào)57%和78%。

國慶長假樓市“啞火”

“金九銀十”國慶長假往往是踩盤、買房的火熱時期，但今年的黃金周，樓市卻有點兒“啞火”。雖然各大地產(chǎn)商拋出優(yōu)惠橄欖枝，但售樓處仍然感到“涼意”。業(yè)內(nèi)人士表示，國慶長假整體樓市平穩(wěn)，市場逐漸出現(xiàn)高位回落的現(xiàn)象。

妍艷是一位二線城市某樓盤的銷售員，這個國慶并不忙，就帶了幾組客戶看了房，還和同事調(diào)班休息了兩天。而在前幾個月時，她一天就會接待數(shù)十組客戶。

“最近幾年假期少有這么清閑的時候?！卞G說，今年國慶她們公司在其他地市的一些盤也顯得有點冷清。

一直是房地產(chǎn)熱門城市的三亞也不例外。國慶期間，三亞市房地產(chǎn)服務(wù)中心一樓房地產(chǎn)展銷大廳只剩下樓盤項目簡介和一些椅子，選擇了閉門謝客。

距其不遠處，“萬科湖畔度假公園”項目近期打響了三亞房企降價的第一槍。“備案價格在29000元左右，打完各種折扣之后最低可以達到26000元。”據(jù)銷售人員介紹，現(xiàn)在的銷售情況肯定跟年初沒法比?！艾F(xiàn)在有購房資格的人太少了，迫不得已我們只好選擇降價。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一方面是大部分熱點城市樓市全面限價，房地產(chǎn)市場已經(jīng)無淡旺季之分；另一方面，和目前房價偏高及購房者觀望情緒濃有關(guān)。

張大偉說，雖然國慶期間眾多開發(fā)商備足彈藥，但從成交來看，目前多個城市樓市逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價調(diào)整開始出現(xiàn)從點到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。

以蘇州為例，雖然9月30日有7個新盤集中開盤，另有十多個樓盤在黃金周舉辦了暖場活動，但并未出現(xiàn)購房者利用假期大規(guī)?？捶康默F(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，目前蘇州市在售新房房源43613套，而10月1日當天僅售出290套，10月2日更是只有105套。而二手房市場似乎更為冷清，黃金周頭兩天，全市二手房成交量為零。

江門方面，多項目推出“特價房”。其中，美的·雅居樂公園天璟推出了四套“特價房”，均價約10000元/平方米；天鵝灣推出10套最低單價為9500元/平方米“特價房”；碧桂園·中海瓏悅府推出10套“特價房”，均價為12600元/平方米；碧桂園西江華府147平方米單元打9.5折。

廣州都市圈的香江翡翠綠洲更是打出“全盤單合同，只要一成首付，還有國慶限時六重大禮包！”的廣告。

有業(yè)內(nèi)人士表示，今年國慶長假期間，樓市呈現(xiàn)促銷力度大但觀望多成交少的情況。甚至首推的產(chǎn)品實際價格均明顯低于此前“吹風(fēng)價”，但受到區(qū)域客戶消費力影響，個別項目去化情況仍較為一般。

張大偉說，樓市調(diào)控重壓，商業(yè)貸款繼續(xù)緊縮，公積金政策在全國多個城市也開始收緊，使得市場繼續(xù)開始觀望。

“雖然當下全國看，房價上行城市依然占主流，但市場已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象，調(diào)控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)?！?/p>

并不是所有樓盤價格都顯現(xiàn)下行趨勢。以三亞為例，碧桂園和融創(chuàng)等企業(yè)的?？谟^瀾湖等多個項目，備案價格數(shù)次都超過了?？谑凶〗ň挚陬^“指導(dǎo)價”，被強行要求重新調(diào)整價格進行備案。碧桂園“濱江海岸”幾度試圖開盤銷售，但因價格遠高于“指導(dǎo)價”未獲放行。也有部分企業(yè)對旗下項目進行高調(diào)宣傳，并且放出的價格遠遠高于目前市場均價。比如醞釀開盤的碧桂園“三亞海上大都會”項目，銷售人員對外宣稱價格不會低于40000元/平方米，高層或者位置較好的房源價格或?qū)⒃?0000元/平方米左右。

但張大偉判斷，熱點城市將開始進入賣不完時期，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現(xiàn)了環(huán)比上升的現(xiàn)象，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率快速下行。

但需注意的是，有業(yè)內(nèi)人士指出，部分地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴程度較高，應(yīng)警惕市場降溫下，地方變相放松房地產(chǎn)市場調(diào)控。他認為，雖然購房者漸入觀望，市場有降溫跡象，但一旦有政策放松或轉(zhuǎn)向，將再度迎來房地產(chǎn)市場又一輪的非理性“繁榮”。

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