龍頭房企三季度銷售增速放緩 樓市降溫房企遇去化難題

• 2018年10月17日 FanTianQing來源：鳳凰財經(jīng) 734 44
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)金融企業(yè)如何實現(xiàn)有效投資？

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進(jìn)行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對...

龍頭房企三季度銷售增速放緩，樓市降溫房企遇去化難題。

在中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“堅決遏制房價上漲”的基調(diào)下，三季度各地方城市總體調(diào)控節(jié)奏趨穩(wěn)但力度不減，并繼續(xù)完善限購限售措施、強(qiáng)化差別化住房信貸政策、開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

在這一背景下，三季度品牌企業(yè)銷售業(yè)績延續(xù)了上半年的增長態(tài)勢，但受市場走勢變化影響，去化不及預(yù)期，銷售業(yè)績增速有所放緩。拿地方面，經(jīng)歷去年積極拿地，品牌房企土地儲備豐富，因資金面承壓房企拿地態(tài)度普遍趨于謹(jǐn)慎。策略方面，多家重點(diǎn)房企繼續(xù)加強(qiáng)營銷力度快速回籠資金，謹(jǐn)慎投資特性凸顯，拿地方式向聯(lián)合拿地、收并購靠攏，且三、四線進(jìn)入門檻明顯提高，主要集中于城市群內(nèi)或經(jīng)濟(jì)、購買力突出的核心三、四線城市。

中指院的研究報告顯示，包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、保利、中海、招商、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的20家品牌房企，2018年前9個月銷售額高達(dá)3.4萬億元，同比增長29%；銷售面積近2.6億平方米，同比增長25.3%。不過，隨著政策收緊下出現(xiàn)的市場調(diào)整，品牌房企對后期走勢并不樂觀，普遍選擇加快周轉(zhuǎn)，上半年銷售規(guī)模屢有新突破。但進(jìn)入三季度，市場形勢變得更加不明朗，房企出貨積極性更高，但因市場觀望情緒漸濃導(dǎo)致去化不及預(yù)期，銷售業(yè)績增速有所回落。三季度，上述20家品牌房企銷售金額為1.1萬億元，同比增長21.9%，增幅較二季度收窄17.9個百分點(diǎn)。

同時，包括新城、世茂、恒大、招商、中海、龍湖、遠(yuǎn)洋、越秀、富力、首創(chuàng)在內(nèi)的10家代表企業(yè)，2018年銷售目標(biāo)平均完成率在七成以上，整體水平不及去年同期。

據(jù)初步統(tǒng)計，截至2018年9月份，中指院重點(diǎn)監(jiān)測的房企全年銷售目標(biāo)平均完成率約77.7%。具體來看，新城、世茂、恒大等企業(yè)受益于三、四線的重點(diǎn)項目布局，目標(biāo)完成率均在八成以上，遠(yuǎn)洋也高于去年同期2.8個百分點(diǎn)。而其余重點(diǎn)監(jiān)測的品牌房企目前目標(biāo)完成率均不及去年同期。中海、龍湖等企業(yè)銷售業(yè)績增速與全國商品房銷售金額增速基本持平，目標(biāo)完成率雖然超過70%，但仍低于去年同期10個百分點(diǎn)左右；首創(chuàng)、越秀等百億元級房企在現(xiàn)階段業(yè)績保持高速增長的形勢下，目標(biāo)完成率仍與去年同期存在一定差距。

在三季度銷售規(guī)模放緩的同時，品牌房企對于投資的態(tài)度也趨于謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模出現(xiàn)回落。2018年前9個月，20家品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20%；累計拿地金額9616 億元，同比下降27.2%。

對此，中指院方面表示，究其原因是一方面去年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降；同時，企業(yè)拿地布局下沉三、四線，也是拿地金額下降的重要原因。具體來看，上半年20家品牌房企累計拿地金額6978億元，同比小幅下降 4.9%；三季度，房企謹(jǐn)慎投資特征凸顯，20家品牌房企累計拿地5866萬平方米，同比下降 59.9%，累計拿地金額2638億元，同比降幅擴(kuò)大至55.1%，其中9月份降幅超七成。

而由于熱點(diǎn)城市新項目開盤去化率明顯不及以往，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計四季度市場將在分化中步入調(diào)整，“一、二線熱點(diǎn)城市新房、二手房市場量價將進(jìn)一步松動，中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現(xiàn)回落，新房市場相對穩(wěn)定，而多數(shù)獨(dú)立三、四線城市新房市場后勁不足，市場將從上行進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。全國整體銷售規(guī)模也將面臨調(diào)整，價格漲幅進(jìn)一步收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與新開工增速將從高位回落”。

此外，中指院方面表示，雖然今年以來我國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，為保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，央行的貨幣政策松緊適度，財政政策更加積極。但房地產(chǎn)市場調(diào)控并未放松，利率、信貸、資產(chǎn)價格等傳導(dǎo)機(jī)制受到限制，傳統(tǒng)的傳導(dǎo)機(jī)制無法再度為房地產(chǎn)領(lǐng)域順利輸送資金。尤其是此次貨幣政策寬松力度有所減弱，擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)中小企業(yè)融資等為釋放貨幣流動性的主要目標(biāo)，雖然定向增加流動性對房地產(chǎn)市場有“雨露均沾”的效果，但是流入房地產(chǎn)市場的資金也是非常有限的。

樓市降溫房企遇去化難題

去庫存已成房企們最頭痛的問題。

萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔在9月7日的萬科經(jīng)營情況電話會議上披露，7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴(yán)重。趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一、二線城市的600多個項目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進(jìn)行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。

事實上，這并不是萬科一家房企遇到的銷售難題。在上一輪調(diào)控中，不少房企都選擇了全面退守一、二線城市的投資策略?，F(xiàn)如今，適逢這些項目入市銷售，變現(xiàn)難度可見一斑。

克而瑞研究中心表示，“金九”51個典型城市成交量為3476萬平方米，環(huán)比下降了7%，與去年同期成交量大體持平，其中二線城市成交下滑最為顯著，同比和環(huán)比齊跌，前三季度累計成交也較2017年下降了2%。“銀十”雖然尚未結(jié)束，但從CRIC監(jiān)測的國慶期間的周度數(shù)據(jù)來看，成交情況也不容樂觀，31城環(huán)比大降近七成跌至歷史低位，同比也下降了27%。其中一線和三、四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度，二線城市因前期需求透支和近期調(diào)控的不斷加碼，成交持續(xù)乏力，各城市成交量跌多漲少，已然出現(xiàn)了階段性的購買力“瓶頸”。

克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，樓市“轉(zhuǎn)冷”的信號已顯，無論是短期波動還是長久之勢，原來房價飛漲，“閉著眼睛賣房子”的日子都已經(jīng)一去不復(fù)返，房企的態(tài)度也由之前的“高歌猛進(jìn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆諗烤劢埂?、加緊搶收，目的都是為了在市場“涼涼”前，回籠更多的資金，保證現(xiàn)金流安全。

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