前三季度土地出讓收入4.2萬億元 多家房企表態(tài)“謹(jǐn)慎拿地”

• 2018年10月19日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、東方財(cái)富網(wǎng) 264 9
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，房地產(chǎn)金融擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級(jí)并獲得提升！

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前三季度土地出讓收入4.2萬億元，多家房企表態(tài)“謹(jǐn)慎拿地”。

前三季度土地出讓收入4.2萬億元。

10月18日，財(cái)政部發(fā)布《2018年前三季度財(cái)政收支情況》，前三季度土地出讓收入42298億元，同比增長32.1%。

另據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4517億元，同比增長19.3%；土地增值稅4583億元，同比增長14.7%；房產(chǎn)稅1967億元，同比增長6.8%；城鎮(zhèn)土地使用稅1760億元，同比下降1.6%；耕地占用稅1026億元，同比下降29.2%。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2018年1-9月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，房企仍將一二線城市作為拿地重點(diǎn)，不過重點(diǎn)城市土地成交放緩。

具體而言，2018年1-9月，全國土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交9823億元，同比下降9%，增速較1-8月回落14個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交23569萬平方米，同比增長17%，增速較1-8月回落6個(gè)百分點(diǎn)。其中，杭州以2273億元的成交總價(jià)位于榜單首位，同比增長29%，上海和北京分別以1305億元和916億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。規(guī)劃建筑面積方面，鄭州以3323萬平方米躍居榜首，武漢和西安分別以2921萬平方米和2816萬平方米緊隨其后。

從住宅用地成交總價(jià)排行榜來看，9月份入榜地塊主要也位于一二線核心城市。

不過中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年大部分城市的住宅土地成交溢價(jià)率出現(xiàn)了明顯下調(diào)的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，一線城市中，已經(jīng)成交的150宗住宅土地平均溢價(jià)率只有7.64%，而在過去2年分別是16.96%和66.9%。

二線城市的住宅土地，已經(jīng)成交的3175宗住宅土地溢價(jià)率也只有15.65%，相比前兩年的31.66%和58.2%也出現(xiàn)了明顯下調(diào)的現(xiàn)象。三四線城市的溢價(jià)率也有下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，全國多城市土地成交金額雖然依然處于高位，特別是一二線城市，但土地屬性越來越復(fù)雜，特別是高房價(jià)城市，土地要求現(xiàn)售、地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地塊總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。加之房企拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

僅18日當(dāng)天，就有福建漳州招商局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的兩幅商住用地因報(bào)名人數(shù)沒有達(dá)到要求而取消出讓。

多家房企表態(tài)“謹(jǐn)慎拿地”

中國指數(shù)研究院公布了一份土地報(bào)告顯示，今年土地流拍數(shù)量達(dá)歷史高位。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，全國有統(tǒng)計(jì)的300個(gè)城市中，2018年以來全國房地產(chǎn)市場土地流拍已超過800宗，其中共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場降溫已是大勢所趨。越是臨近年底，房企越需要更多資金償還各類款項(xiàng)，同時(shí)銷售端承壓，房企發(fā)展模式發(fā)生變化，在拿地方面將呈現(xiàn)出更加審慎的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年以來全國100個(gè)大中城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量達(dá)3232宗，創(chuàng)2014年以來同期新高，同比去年增長26.20%。與此同時(shí)，土地流拍卻在蔓延。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，一線城市土地流標(biāo)13宗；二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗；三四線城市經(jīng)營性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。土地流拍在今年上半年還未能引起業(yè)內(nèi)的大范圍關(guān)注，但這種現(xiàn)象從進(jìn)入下半年的7月份開始就愈演愈烈。

事實(shí)上，從7月份開始，熱點(diǎn)城市土地流拍現(xiàn)象就已經(jīng)頻繁出現(xiàn)。以碧桂園、保利發(fā)展等為代表的龍頭房企，已放緩拿地節(jié)奏，土地市場隨之轉(zhuǎn)冷。

以向來拿地“大手筆”的碧桂園為例，根據(jù)中國指數(shù)研究院研報(bào)統(tǒng)計(jì)，在2018年7月，其單月拿地金額為195億元、拿地面積為1007萬平方米。但到了8月，其單月拿地金額為55億元，不及7月拿地金額的三成；拿地面積亦僅為373萬平方米，不及7月拿地面積的四成；其9月拿地力度與8月大體持平。

針對(duì)土地流拍頻發(fā)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響房企預(yù)期、融資環(huán)境收緊房企回避風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓條件更加苛刻，是導(dǎo)致當(dāng)前土地市場流拍現(xiàn)象增加的三大因素。中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，一方面，2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，地方政府加大土地供應(yīng)力度，開發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)城市、熱門區(qū)域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出地王價(jià)格，這是市場降溫的重要信號(hào)。

那么，面對(duì)這樣的市場現(xiàn)狀，房企對(duì)土地市場持有什么樣的態(tài)度？要“過冬”便要加速資金回籠，減少各方面開支，在拿地方面，各大房企近期分別作出了不同的投資表態(tài)?？偠灾?，穩(wěn)字當(dāng)頭，大部分企業(yè)對(duì)拿地都持審慎的態(tài)度。其中，碧桂園稱要精準(zhǔn)獲取，持審慎態(tài)度；恒大稱放緩?fù)顿Y節(jié)奏，不去四線城市；融創(chuàng)要控制買地節(jié)奏和支出等。

從各大房企的表態(tài)來看，“謹(jǐn)慎”和“隨時(shí)調(diào)整策略”是高頻出現(xiàn)的字眼。除此之外，各家表態(tài)也反映出各自的發(fā)展布局方向。例如：綠地控股表示要“聚焦高鐵沿線三四線”。10月12日，綠地宣布將通過“三大變革”推動(dòng)房地產(chǎn)主業(yè)在未來三年的發(fā)展，重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。對(duì)于此舉，綠地控股董事長張玉良提出，希望房地產(chǎn)主業(yè)年均銷售規(guī)模能達(dá)到5000億左右，到2020年基建產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入超過4000億元，這些數(shù)字可以看作是綠地對(duì)規(guī)模的承諾。因此，聚焦高鐵沿線的三四線城市拿地，可以看做綠地在發(fā)揮大基建與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展方面的決心。事實(shí)上，從綠地廣東近期的動(dòng)作也可窺一斑，包括佛山和陽江項(xiàng)目在內(nèi)，都是以“高鐵站”為重要賣點(diǎn)。

此外，中海地產(chǎn)提出“對(duì)市場保持高度謹(jǐn)慎態(tài)度”，龍湖集團(tuán)則表示“買地政策不變，主要集中在一線城市，領(lǐng)先二線城市”。表態(tài)相對(duì)“耿直”的如：富力地產(chǎn)直言“當(dāng)面粉貴過面包時(shí)便不會(huì)再出手”；合景泰富“土地選擇更加理智，沒有利潤率15%以上的基本不選”。

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