重點城市住房租金水平輕微回落 房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)趨勢性轉向

• 2018年11月9日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 1004 63
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  在機遇與挑戰(zhàn)中把握房地產(chǎn)行業(yè)趨勢，才能從中取勢得到更好的發(fā)展！

  2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)趨勢性轉向。

近日，由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布的2018年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）顯示，熱點城市住房租金已由7月時快速上漲發(fā)展至8、9月的穩(wěn)中略降?！秷蟾妗妨信e大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)監(jiān)測顯示，今年前7月部分城市住房租金快速上漲，并于7月達到漲幅峰值，當月28個重點監(jiān)測城市房租平均環(huán)比上漲1.145%，其中鄭州、蘇州、中山、東莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市環(huán)比漲幅在2%以上，杭州、重慶、無錫、石家莊、煙臺、天津、南京、大連、珠海等9城市環(huán)比漲幅在1%到2%之間。

到了8月和9月時，重點城市住房租金水平輕微回落。其中在8月，29座樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、廣州、北京、長沙、廈門、東莞、合肥、深圳、佛山等城市租金漲速均有所回調(diào)。但與去年12月相比，今年9月住房租金累計漲幅在5%以上的仍有石家莊（11.4%）、上海（9.52%）、北京（8.27%）、珠海（8.08%）、深圳（6.31%）5個城市。

《報告》分析稱，8、9月租金止?jié)q，主要受到各地政府對租金上漲調(diào)節(jié)干預的影響。但另一方面，住房租賃市場立法滯后，相關市場規(guī)則欠缺，導致住房租賃市場秩序混亂，租房者權益得不到有效保護。少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭搶房源壟斷市場，推高了北京、上海等租賃房源相對不足城市的租金。

對此，來自戴德梁行的分析認為，從本質(zhì)上看，在自由市場的前提下，租金走勢由供需關系決定，在房地產(chǎn)市場調(diào)控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業(yè)市場轉向租賃市場，需求進一步擴大，過去幾年房價的上漲也造成了月供等業(yè)主成本的上升，因而一定程度上提高了租金收入的預期。

對于租金波動的管理，戴德梁行的建議同樣認為應當對租賃市場加強引導和監(jiān)管，包括引導在租賃市場的增量投資，有計劃地控制存量投資的推進。同時應當警惕對租賃房源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為。另外，監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場過度金融化也有必要。

房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)趨勢性轉向

據(jù)經(jīng)濟日報11月8日報道，因短期土地流拍現(xiàn)象增多就作出房地產(chǎn)市場整體轉向的判斷為時尚早。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個社會問題。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，必須保持政策定力，不能因市場中的部分雜音、假象、擾動就松懈或完全轉向，以致功虧一簣

近一段時間，土地流拍不時見諸報道，一些地方土地流拍率逐漸走高，有人將其解讀為房地產(chǎn)市場的轉向信號。筆者認為，作出這一判斷還為時尚早。

近期土地大幅流拍源自多因素的共振。首先是調(diào)控政策趨嚴。限購、限貸、限售等政策持續(xù)發(fā)力，多主體供應、多渠道保障的租購并舉住房制度正加快建立。特別是今年7月份，中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，調(diào)控政策進一步趨嚴。其次是資金面日益趨緊。在穩(wěn)步去杠桿的形勢下，銀行貸款全面收緊、公司債受到嚴密監(jiān)管、股權融資凍結、非標渠道遭遇關閉等措施，使房企融資成本不斷上揚。最后是市場面需求趨弱。經(jīng)濟下行壓力有所加大、居民部門杠桿率快速攀升、房貸審核趨嚴等因素，使購房者觀望情緒濃厚，加之棚改逐漸降低貨幣化安置比重，未來一段時間房地產(chǎn)市場有效需求或進一步減少。

目前，地方政府土地轉讓收入、房地產(chǎn)行業(yè)部分先行指標、商品房銷售以及庫存情況等數(shù)據(jù)均顯示，我國房地產(chǎn)市場運行依然平穩(wěn)。因此，因短期土地流拍現(xiàn)象增多就作出房地產(chǎn)市場整體轉向的判斷，還為時尚早。

土地轉讓收入持續(xù)高歌猛進。財政部數(shù)據(jù)顯示，2016年地方政府土地轉讓收入增速實現(xiàn)由負轉正，快速上升至15.1%，2017年初更是躍升至36.1%，并于2018年5月份達到45.9%的高點。近期這一增速雖小幅回落，但始終保持在35%以上的高位。這得益于地方政府供地節(jié)奏的調(diào)整，同時意味著土地需求持續(xù)旺盛和供地面積大幅提高。

房地產(chǎn)行業(yè)部分先行指標運行平穩(wěn)。首先，土地購置費用大幅提升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年以來房企土地購置費用大幅增加，截至8月份累計同比增速達66.9%，顯示出房企購地欲望強烈。其次，實際到位資金保持穩(wěn)定。今年以來，房企實際到位資金增速持續(xù)擴張，累計增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%。最后，新開工項目大幅增加。截至今年8月份，房地產(chǎn)新開工施工面積累計達133293萬平方米，累計同比增速高達15.9%，相較去年同期增長了8.3個百分點。

商品房銷售情況基本保持穩(wěn)定。一是銷售面積回落幅度有限。今年8月份房地產(chǎn)銷售面積累計達102473.53萬平方米，累積增速為4.0%，較今年初微降0.1個百分點，跌幅有限。二是銷售額度實現(xiàn)持續(xù)回升。截至今年8月份，我國商品房銷售額累計同比增速達14.5%，相較去年末上漲0.8個百分點，與去年同期基本持平。

商品房庫存狀況持續(xù)收緊。國家統(tǒng)計局報告顯示，2016年11月份以來我國商品房待售面積持續(xù)減少，且去庫存速度不斷加快。截至今年8月份，商品房待售面積已降至53873萬平方米，累計同比增速跌至-13.6%，庫存緊張狀況可見一斑。其中，住宅類商品房跌幅最為顯著。

雖然受限于政策、資金、市場因素，近期房企拿地更加謹慎，土地流拍數(shù)量有所增加，但上述相關數(shù)據(jù)指標均表明，房地產(chǎn)市場依然處于合理運行區(qū)間，并未出現(xiàn)趨勢性轉向?，F(xiàn)階段應密切關注市場動向，必須保持現(xiàn)有調(diào)控政策不動搖，防止再次走上過度依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的“老路”。要認識到，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個社會問題。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，必須保持政策定力，不能因市場中的部分雜音、假象、擾動就松懈或完全轉向，以致功虧一簣。當然，根本解決房地產(chǎn)市場問題在于建立長效機制，但這恰恰需要短期政策創(chuàng)造條件、贏得時間。（作者單位：中國宏觀經(jīng)濟研究院）

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