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中小房企密集轉(zhuǎn)手 行業(yè)集中度將繼續(xù)提升

  • 2018年12月10日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)成都 1072 68
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中小房企密集轉(zhuǎn)手,行業(yè)集中度將繼續(xù)提升。

據(jù)中國證券報報道,調(diào)控重壓之下,中小房企控股權(quán)騰挪案例大量增加。今年下半年以來,房企并購整合頻繁,有超過30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過產(chǎn)權(quán)交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。上市公司方面,Wind數(shù)據(jù)顯示,今年6月以來,上市公司共計發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購,披露交易規(guī)模達到489億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,2018年是近年來房企資金壓力最大的一年。從近期各地樓市的調(diào)控舉措來看,今年年末房企的資金壓力依然不減,而且這種趨勢還會延續(xù)到2019年,轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有助于改善相關(guān)企業(yè)的現(xiàn)金流。

國資聚焦主業(yè)

按照相關(guān)規(guī)定,若無特殊情況,國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓需通過相關(guān)交易所掛牌進行。從多個地方交易所掛牌動態(tài)可以一窺國資對于房地產(chǎn)公司股權(quán)的安排。整體來看,這些房地產(chǎn)公司項目多位于三四線城市,盈利能力較差或者項目匱乏的小型房企股權(quán)成為轉(zhuǎn)讓熱點。

部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例中,受讓方被要求在受讓股權(quán)的同時需承接相關(guān)債權(quán),其中不乏全部股權(quán)僅作價1元轉(zhuǎn)讓的案例。例如國投集團下屬企業(yè)石家莊東方熱電集團有限公司持有的石家莊東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)正在掛牌尋求轉(zhuǎn)讓,本次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)還包括轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的企業(yè)的5.92億元債權(quán)。掛牌信息顯示,東方元順60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓底價為5.36億元,其中東方元順60%股權(quán)掛牌價格為1元,轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的企業(yè)5.92億元債權(quán)的掛牌價格為5.36億元。

之所以1元轉(zhuǎn)讓,主要是由于標(biāo)的公司長期經(jīng)營不善,目前已經(jīng)處于資不抵債的狀態(tài)。掛牌信息顯示,東方元順2017年和2018年前7月凈利潤分別為-3876萬元和-2159萬元。截至評估日,公司凈資產(chǎn)為-6.34億元。與之類似的還有中國煤炭科工集團下屬的沈陽煤炭科學(xué)研究所有限公司持有的撫順科工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,該公司100%股權(quán)目前正掛牌轉(zhuǎn)讓。公告顯示,截至評估日,公司凈資產(chǎn)為-111.77萬元。公司本次納入評估的兩宗土地已取得使用權(quán),但尚未開工。公司目前還有4.74億元的借款未歸還。

記者了解到,實際上,近年來,非地產(chǎn)主業(yè)的地方國企和央企一直在進行非主業(yè)且盈利能力較差的資產(chǎn)剝離。隨著房地產(chǎn)調(diào)控進一步深化,一些盈利能力差、項目前景不確定的地產(chǎn)項目及公司成為剝離的重點。

不過近期的產(chǎn)權(quán)交易信息顯示,以地產(chǎn)為主業(yè)的國企和央企也正積極轉(zhuǎn)讓盈利能力較差的項目公司股權(quán)。

其中,老牌地產(chǎn)央企華僑城近期一系列動作引發(fā)關(guān)注。自2018年9月以來,華僑城開始頻繁地出售旗下公司股權(quán)及資產(chǎn)。目前華僑城掛牌出售和進行預(yù)披露的資產(chǎn)至少有14項。其中和房地產(chǎn)有關(guān)的項目達11項,其中位于一二線城市項目9項,4項位于成都,3項位于上海,2項位于華僑城總部深圳。其中轉(zhuǎn)讓規(guī)模較大的有,海南華僑城實業(yè)有限公司100%股權(quán)及12.95億元債權(quán),掛牌價30億元;上海萬錦置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及3.64億元債權(quán),轉(zhuǎn)讓底價16.63億元。掛牌信息顯示,截至審計日,前述公司業(yè)績均告虧損。市場分析認(rèn)為,上市公司華僑城A前9月經(jīng)營現(xiàn)金流為-207億元??紤]到華僑城將文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化作為公司戰(zhàn)略,甩賣資產(chǎn)更多是為了處置周期較長、占用資金較多的項目變現(xiàn),改善集團現(xiàn)金流,從而將更多的資金用在文旅及新型城鎮(zhèn)化項目上。

此外,北大資源、中鐵二局等國企、央企也在頻繁轉(zhuǎn)讓其旗下的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)。

上市公司合縱連橫

上市房企方面,資產(chǎn)整合速度也在加快。在今年下半年46起由上市公司發(fā)起的房地產(chǎn)并購中,并購資金規(guī)模超10億元的案例達到11個。其中,新城控股、永輝超市、金融街等并購規(guī)模居前。

部分資金充裕企業(yè)通過大手筆增資加強對優(yōu)質(zhì)項目的掌控力。新城控股近日公告,公司關(guān)聯(lián)方上海萬圣及公司下屬子公司分別對12個標(biāo)的公司進行現(xiàn)金增資共計42.52億元,其中上海萬圣出資總額為9.04億元,公司下屬子公司出資總額為33.48億元。增資完成后,公司下屬子公司對標(biāo)的公司的持股比例為81%,上海萬圣對各標(biāo)的公司持股比例均為19%。公司表示,各標(biāo)的公司均由新城控股負(fù)責(zé)運營管理,此舉旨在提高資金使用效率,實現(xiàn)公司的規(guī)模發(fā)展,提升公司的市場競爭力,促進公司可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇?

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