中國40城寫字樓市場指數(shù) 中國寫字樓市場發(fā)展趨勢及投資空間

• 吳亞楠 2022年12月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 364 17
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房地產(chǎn)市場供給在逐步優(yōu)化，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給格局在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，也有利于保障群眾正常居住需要。

改革開放40年來，我國經(jīng)濟(jì)取得驚人的增長，相應(yīng)的辦公樓市場也帶來了快速增長。近年來隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，對辦公樓市場也帶來了影響。2020年我國辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬平方米和5047.47億元，分別同比下降5.3%和10.4%。

2020年，我國辦公樓開發(fā)投資完成累計(jì)值達(dá)到0.65萬億元，較2019年增長5.37%;新開工面積為6604萬平方米，較2019年下滑6.8%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年2月全國辦公樓期房銷售面積累計(jì)值為226.72萬平方米，累計(jì)增長35.4%。近年來我國辦公樓開發(fā)投資額與新開工面積均呈現(xiàn)先降后增的趨勢。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2026年中國辦公樓行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》顯示：

中國40城寫字樓市場指數(shù)

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)存在較大的關(guān)聯(lián)度，經(jīng)濟(jì)的高速增長也將帶領(lǐng)辦公樓的需求增長。仲量聯(lián)行發(fā)布的最新“中國40城寫字樓市場指數(shù)”顯示，就全國寫字樓市場而言，盡管市場需求尚未大規(guī)模企穩(wěn)回升，但得益于“穩(wěn)增長”政策和實(shí)物工作量的形成，疲軟的市場人氣得到小幅提振。第三季度中國頭部城市寫字樓市場企穩(wěn)向好，基礎(chǔ)市場保持穩(wěn)定以應(yīng)對市場不利因素的擾動(dòng)。

第三季度，前10名城市中，城市排名與上季度持平，頭部城市穩(wěn)定的寫字樓市場格局得以延續(xù)。除北京、重慶的指數(shù)環(huán)比回調(diào)1%外，其他城市均保持正增長。北京第三季度的租房市場經(jīng)歷了上季度的小幅反彈后回到穩(wěn)定水平，而重慶的市場受到疫情和極端高溫的影響有所減弱。上海、深圳、廣州、杭州、武漢均錄得0.2%-0.5%的漲幅，證明基礎(chǔ)市場保持穩(wěn)定，以應(yīng)對不利因素的擾動(dòng)。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市處于成熟階段，而全國70%的城市還處于起步階段。預(yù)計(jì)北京、上海的甲級、乙級寫字樓潛在需求約為4000萬平方米，廣州、深圳約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，十大城市的潛在需求總量超過了其他200多個(gè)城市的需求潛力之和，說明我國寫字樓需求集中在龍頭城市。預(yù)計(jì)到2030年，新增2億城市人口的80%以上將分布在這19個(gè)城市群。

中國辦公樓行業(yè)發(fā)展趨勢分析

根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國GDP排名前30的城市，第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長一個(gè)單位，將拉動(dòng)辦公樓需求增長547平方米。其中，深圳影響系數(shù)最高，達(dá)到了1672億元/平方米。

從供求平衡關(guān)系來看，我國辦公樓市場尚存在供應(yīng)缺口。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國GDP前50的城市現(xiàn)有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬平方米的缺口，其中4座一線城市的供應(yīng)缺口達(dá)到3000萬平方米以上。

分城市類型來看，一線城市的供應(yīng)缺口最大，其辦公樓總存量僅占理論需求量的72%;其次是重點(diǎn)二、三線城市，其辦公樓總存量占理論需求量的比例為84%。

相比于供給端以及投資額不斷保持在高位，寫字樓需求端則出現(xiàn)了持續(xù)的下降，2010-2017年，我國辦公樓用房銷售面積總體呈增長態(tài)勢，2018年出現(xiàn)負(fù)增長，為2014年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長，后連續(xù)三年下降。2020年，我國辦公樓用房銷售規(guī)模為3334.33萬平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我國辦公樓用房銷售規(guī)模為1012.95億元。同比增加10.5%。

整體從價(jià)格來看，我國寫字樓行業(yè)目前供給整體大于需求，且行業(yè)需求長期以來持續(xù)疲軟，這一點(diǎn)從我國寫字辦公樓平均銷售價(jià)格可以看出，2018年以來，我國寫字樓行業(yè)并沒有出現(xiàn)住宅地產(chǎn)行業(yè)類似的火熱行情銷售價(jià)格整體保持平穩(wěn)，截至2021年5月，全國寫字辦公樓平均銷售價(jià)格為13249.23元每平方米，較2018年10月還下降了近400元每平方米。

辦公樓行業(yè)發(fā)展前景

在疫情慢慢退去的環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)持續(xù)增長，經(jīng)過近5年來的高位運(yùn)行以及持續(xù)調(diào)控，市場已迎來理性增長時(shí)代。隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年房地產(chǎn)投資有望平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年末中國城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬;特別是流動(dòng)人口38467萬，比上年末增加885萬，會(huì)帶來新的住房需求。

房地產(chǎn)市場供給在逐步優(yōu)化，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給格局在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，也有利于保障群眾正常居住需要。

辦公樓行業(yè)投資空間

目前，只有北京、上海、廣州和深圳的四個(gè)一線城市處于成熟期，而中國內(nèi)地70%的城市仍處于起步期。據(jù)估計(jì)，北京和上海甲級和乙級辦公樓的潛在需求約為4000萬平方米，廣州和深圳的潛在需求約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，前十大城市的潛在需求總量超過其他200多個(gè)城市的需求潛力之和，體現(xiàn)了中國辦公樓市場需求聚集到龍頭城市的特點(diǎn)。

白皮書顯示，中國的頂級城市已經(jīng)完成了80%以上的辦公樓供應(yīng)。特別是在中國經(jīng)濟(jì)總量排名前50的城市中，17個(gè)城市的辦公樓處于供應(yīng)過剩狀態(tài)，未來進(jìn)一步發(fā)展的空間相對有限。隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷轉(zhuǎn)型，高質(zhì)量的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)也需要轉(zhuǎn)向集約化資源投資和精細(xì)管理，加快與新動(dòng)能的協(xié)調(diào)，滿足行業(yè)的實(shí)際需求。

預(yù)計(jì)到2030年，新增加的2億城鎮(zhèn)人口將有80%以上分布在這19個(gè)城市群。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)城市商業(yè)魅力排行榜，北上廣深、成都、杭州、重慶、蘇州、南京等核心城市的商業(yè)門店數(shù)量、用戶行為、城市資源較為活躍，未來具有較大發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)地產(chǎn)租金具備上漲空間。

未來，辦公樓行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多辦公樓行業(yè)專業(yè)分析，請點(diǎn)擊《2022-2026年中國辦公樓行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》。

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  2022-2026年中國辦公樓行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告

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